鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

町田 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＫＨ公３ -19	町田市		建付地	（　）	長方形	南東5.4m市道、中間画地		近商高度地区3種 (90,304)
b	ＹＭ公３ -21	町田市		更地	（　）	ほぼ長方形	東6.5m都道、中間画地		近商高度地区3種駐車付置義務 (90,300)
c	ＳＭ公３ -13	多摩市		更地	（　）	不整形	南28m都道、中間画地		商業地区計画等 (100,491)
d	ＹＹ公３ -11	町田市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西4m私道、中間画地		商業 (100,240)
e	ＨＹ　公３ -13	町田市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東9m市道、中間画地		近商高度地区3種 (90,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 372,486	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	372,486	100 [ 90.8]	410,227	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	410,000
b	(　 ) 366,876	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	366,142	100 [ 90.4]	405,024		405,000
c	(　 ) 418,504	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	423,629	100 [ 98.0]	432,274		432,000
d	(　 ) 462,517	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	457,938	100 [ 93.5]	489,773		490,000
e	(　 ) 458,276	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	456,443	100 [ 94.1]	485,062		485,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +17.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +14.0
b	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -11.0
c	正常	％／月 -0.17	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +9.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -12.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +28.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -17.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +15.0
e	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 423,000 円／㎡]

町田 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			対象標準地は既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	41,844,787	8,924,487	32,920,300	26,852,000	6,068,300	（　0.9497） 5,763,065	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	125,284,022 円　　　　（　 323,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

町田 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	263.79	Ｓ6	1,544.30
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等	100 ％	500 ％	400 ％	388 ㎡	17.0 m x 23.0 m	前面道路：市道　ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２階以上は事務所を想定。

⑦有効率　 82.3 ％
の理由

同用途・同規模の建物として標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	225.35	77.3	174.10	3,400	591,940	8.0	4,735,520
							0.0	0
2～ 2	事務所	263.79	83.2	219.47	2,860	627,684	6.0	3,766,104
							0.0	0
3～ 6	事務所	263.79	83.2	219.47	2,770	607,932	6.0	3,647,592
							0.0	0
～

～

計		1,544.30	82.3	1,271.45		3,651,352		23,091,992
								0

⑨年額支払賃料	3,651,352 円　×　12ヶ月　＝　 43,816,224 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,271.45 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等で担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	43,816,224 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,190,811 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	41,625,413 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	23,091,992 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 219,374 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	41,844,787 円　　　　（　 107,847 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＫＨ公３賃　　　　-16	2,730 ( 2,721)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	2,787	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,874 円/㎡　月額支払賃料（　 2,860 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＫＨ公３賃　　　　-17	3,124 ( 3,023)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 97.0]	100 [109.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,955
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

町田 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,352,000 円	392,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,314,487 円	43,816,224　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,259,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,214,400 円	392,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.40 /1000
④損害保険料	392,000 円	392,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	392,000 円	392,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 8,924,487 円　（　　　　　　 23,001 円／㎡）　　（経費率　　 21.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9497

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	392,000,000 円	設計監理料率　 242,000 円／㎡　×　 1,544.30 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0685	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0530 ×　 40 ％　＋　0.0682 × 35 ％　＋ 0.0939 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	26,852,000 円（　　　　　 69,206 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	41,844,787 円
②総費用	8,924,487 円
③純収益　①－②	32,920,300 円
④建物等に帰属する純収益	26,852,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	6,068,300 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,763,065 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,853 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 125,284,022 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 323,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
町田 5-7　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

町田 5-7

東京都

多摩第３

氏名

不動産鑑定士　佐藤　美佐子

印

TEL.

鑑定評価額

156,000,000 円

１㎡当たりの価格

403,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月7日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	320,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	町田市能ヶ谷１丁目１９７番｢能ヶ谷１－７－６｣				②地積　(㎡)	388 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他）地区計画等 (100,400)
	1:1.5	店舗兼事務所Ｓ6	中層の店舗ビルが建ち並ぶ駅前の商業地域	南（駅前広場）市道	水道、ガス、下水	鶴川駅前広場接面

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 100 ｍ、南 70 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 17.0 ｍ、奥行　約　　 23.0 ｍ、規模　　 400 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

地区計画により、敷地面積が
５００㎡未満の場合は、容積
率は４００％となる。

街

路

（駅前広場）市道

交通

施設

鶴川駅駅前広場接面

法令

規制

商業
(100,400)
防火
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

予測の原則の範囲内では大きな変化はなく、現状維持で推移するものと思料する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 423,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 333,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は三多摩地域内に位置し、小田急線、京王線、ＪＲ横浜線沿線の駅前ロータリー及び幹線道路沿いに、事業
所、店舗等を中心とする商業地域。需要の中心は、自用目的の法人や、金融機関、不動産投資家等が主体と想定される
。取引件数は少なく、画地規模、立地条件等の差異が大きいため中心価格帯は一定しない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格の査定にあたっては、同一需給圏内の商業地の取引はやや少ないものの、より広範囲の事例収集選択を行い適
切な比較検討を行ったものであり、信頼性は高い。また、収益価格は想定事項を含み、低位に求められたが、収益性を
十分に反映したものであり規範性は高い。よって、両試算価格を調整するに当っては、比準価格を重視し、収益価格を
も関連付けて、代表標準地を規準とした価格との検討を踏まえて、上記の通りに鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　町田 5-5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 288,000 円／㎡

[ 99.3]
100

100
[100.0]

100
[ 70.7]

[100.0]
100

405,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    404,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

全世界的に経済は停滞。コロナ禍は終息が見
えず、助成金・給付金等の施策で持ち堪えて
おり極端な悪化はまだ顕在化していないが、
先行きは不透明。

鶴川駅ロータリーに接面する利便性の高い駅
前商業地域。中高層共同住宅、事務所兼店舗
ビルなどが集積し再整備計画も策定されてい
る。

市場競争力は普通程度。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -7.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  -4.0
行政　　　　　　 -20.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

町田 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＹＭ公３ -12	町田市		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	南東9.5m市道、北東5.6m、角地		商業駐車付置義務 (100,573)
b	ＭＴ公３ -11	町田市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東4m私道、中間画地		商業地区計画等 (80,240)
c	ＳＭ公３ -13	多摩市		更地	（　）	不整形	南28m都道、中間画地		商業地区計画等 (100,491)
d	ＳＭ公３ -12	町田市		更地	（　）	不整形	南西6.5m都道、北東4.1m、二方路		商業駐車場整備地区 (100,378)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 746,845	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	704,168	100 [ 166.3]	423,432	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	423,000
b	(　 ) 520,500	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	518,939	100 [ 121.7]	426,408		426,000
c	(　 ) 418,504	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	423,629	100 [ 99.1]	427,476		427,000
d	(　 ) 245,673	100 [ 100.0]	[ 98.5] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	254,724	100 [ 61.1]	416,897		417,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +45.0
a	正常	％／月 -0.16	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +17.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -12.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +65.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -17.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 -0.17	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +9.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -30.0
d	正常	％／月 -0.17	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 423,000 円／㎡]

町田 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	41,999,577	8,898,150	33,101,427	26,852,000	6,249,427	（　0.9497） 5,935,081	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	129,023,500 円　　　　（　 333,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

町田 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	263.79	Ｓ6	1,544.30
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等	100 ％	500 ％	400 ％	388 ㎡	17.0 m x 23.0 m	前面道路：市道　ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗フロア貸し、２階以上事務所

⑦有効率　 82.3 ％
の理由

同種同規模の建物として標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	225.35	77.3	174.20	3,400	592,280	8.0	4,738,240
							0.0	0
2～ 2	事務所	263.79	83.2	219.47	2,880	632,074	6.0	3,792,444
							0.0	0
3～ 6	事務所	263.79	83.2	219.47	2,780	610,127	6.0	3,660,762
							0.0	0
～

～

計		1,544.30	82.3	1,271.55		3,664,862		23,173,732
								0

⑨年額支払賃料	3,664,862 円　×　12ヶ月　＝　 43,978,344 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,271.55 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	43,978,344 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,198,917 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	41,779,427 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	23,173,732 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 220,150 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	41,999,577 円　　　　（　 108,246 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＳＭ公３賃　　　　-8	3,003 ( 2,993)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,003	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,894 円/㎡　月額支払賃料（　 2,880 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＳＹ公３賃　　　　-34	2,828 ( 2,743)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	2,857
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

町田 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,352,000 円	392,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,319,350 円	43,978,344　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,228,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,214,400 円	392,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.40 /1000
④損害保険料	392,000 円	392,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	392,000 円	392,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 8,898,150 円　（　　　　　　 22,933 円／㎡）　　（経費率　　 21.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9497

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	392,000,000 円	設計監理料率　 242,000 円／㎡　×　 1,544.30 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0685	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0530 ×　 40 ％　＋　0.0682 × 35 ％　＋ 0.0939 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	26,852,000 円（　　　　　 69,206 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	41,999,577 円
②総費用	8,898,150 円
③純収益　①－②	33,101,427 円
④建物等に帰属する純収益	26,852,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	6,249,427 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,935,081 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,297 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 129,023,500 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 333,000 円／㎡）