鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

町田 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＫＨ公３ -107	町田市		貸家建付地	（　）	長方形	北東9m市道、中間画地		近商高度地区3種 (80,300)
b	ＹＭ公３ -21	町田市		更地	（　）	ほぼ長方形	東6.5m都道、中間画地		近商高度地区3種駐車付置義務 (90,300)
c	ＹＭ公３ -103	町田市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南10.6m市道、東10.6m、北8m、西16m、四方路		近商高度地区2種 (90,200)
d	ＹＹ公３ -116	多摩市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北28.9m都道、中間画地		商業 (100,400)
e	ＹＹ公３ -128	町田市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西5.5m市道、中間画地		近商高度地区3種 (80,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 415,584	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	411,844	100 [ 127.4]	323,268	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	323,000
b	(　 ) 366,876	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	366,142	100 [ 113.5]	322,592		323,000
c	(　 ) 325,068	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 115.0]	280,972	100 [ 88.8]	316,410		316,000
d	(　 ) 337,468	100 [ 100.0]	[ 96.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	325,319	100 [ 102.4]	317,694		318,000
e	(　 ) 392,713	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	392,713	100 [ 122.2]	321,369		321,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +30.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +30.0
b	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 -0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +43.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 320,000 円／㎡]

町田 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,365,124	1,262,403	5,102,721	4,000,640	1,102,081	（　0.9512） 1,048,299	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	22,789,109 円　　　　（　 193,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

町田 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	91.00	Ｓ3	255.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度地区3種第２種文教地区	90 ％	300 ％	300 ％	118 ㎡	6.8 m x 16.5 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗（事務所）、２階、３階はファミリータイプ居宅を想定

⑦有効率　 87.3 ％
の理由

同種同規模の共同住宅として標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	91.00	77.0	70.07	3,300	231,231	5.0	1,156,155
							0.0	0
2～ 2	住宅	82.00	93.0	76.26	2,050	156,333	1.0	156,333
							1.0	156,333
3～ 3	住宅	82.00	93.0	76.26	2,050	156,333	1.0	156,333
							1.0	156,333
～

～

計		255.00	87.3	222.59		543,897		1,468,821
								312,666

⑨年額支払賃料	543,897 円　×　12ヶ月　＝　 6,526,764 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 222.59 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,526,764 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 326,338 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,200,426 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,468,821 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 13,954 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 312,666 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 150,744 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,365,124 円　　　　（　 53,942 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＹＭ公３賃　　　　-14	2,297 ( 2,295)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,188	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,138 円/㎡　月額支払賃料（　 2,050 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＴＫ公３賃　　　　-3	2,127 ( 2,039)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [107.0]	100 [100.0]	1,988
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

町田 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	364,800 円	60,800,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	195,803 円	6,526,764　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 81,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 498,500 円	60,800,000　×　　 50.0 ％　×　 16.40 /1000
④損害保険料	60,800 円	60,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	60,800 円	60,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,262,403 円　（　　　　　　 10,698 円／㎡）　　（経費率　　 19.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9512

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	60,800,000 円	設計監理料率　 227,000 円／㎡　×　 255.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0658	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0515 ×　 40 ％　＋　0.0622 × 35 ％　＋ 0.0939 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,000,640 円（　　　　　 33,904 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,365,124 円
②総費用	1,262,403 円
③純収益　①－②	5,102,721 円
④建物等に帰属する純収益	4,000,640 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,102,081 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,048,299 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,884 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,789,109 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 193,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
町田 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

町田 5-4

東京都

多摩第３

氏名

不動産鑑定士　鈴木　正夫

印

TEL.

鑑定評価額

37,300,000 円

１㎡当たりの価格

316,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月7日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	255,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	町田市玉川学園２丁目３８９０番４｢玉川学園２－２１－４｣				②地積　(㎡)	118 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他）第２種文教地区高度地区3種 (90,300)
	台形 1:2.5	店舗兼共同住宅Ｓ3	小規模な小売店舗等が多い駅前の商業地域	北西16m市道	水道、ガス、下水	玉川学園前 80m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 15 ｍ、西 0 ｍ、南 20 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 16.0 ｍ、規模　　 130 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

玉川学園地区建築協約あり

街

路

１６ｍ市道

交通

施設

玉川学園前駅南西方

80m

法令

規制

近商
(90,300)
準防
高度地区3種
第２種文教地区

⑤地域要因の将
　来予測

小田急線「玉川学園前」駅に近接の商業地域であるが、格別の変動要因はなく、当分は現状維持と予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 330,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 205,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、小田急線、ＪＲ横浜線、京王線沿線の駅前商業地を中心とする圏域。需要者は、同一需給圏内の個人や
小規模事業主等が多い。小売店舗や飲食店等が混在する「駅前商業地域」で、最近の景気の後退傾向を反映して、地価
は弱含みで推移している。取引の価格帯は、土地・建物の規模や利用用途等により大きく異なるが、中心の価格帯とし
ては、店舗や事務所などの土地・建物で、総額８，０００万円～１億円位が多い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

小規模な小売店舗や飲食店が多い駅前の商業地域のため、自用目的の売買が主流であるが、投資目的での事業者の参入
も散見される。よって、公法上の規制など地域的特性が類似した取引価格との均衡を考慮した比準価格を標準に、収益
価格を比較考量して、さらに、代表標準地との均衡や最近の駅前商業地の需給動向等にも留意して、鑑定評価額を上記
のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　町田 5-5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 288,000 円／㎡

[ 99.3]
100

100
[100.0]

100
[ 90.7]

[100.0]
100

315,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    317,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

経済は、新型コロナ感染症の影響により厳し
い状態にあるが、一部持ち直しの動きも見ら
れる。不動産市況は、現状では、地価は様子
見の状態にある。

収益物件への需要拡大から、駅前商業地は見
直されつつある。しかし、玉川学園の商業地
は、総じて人気がやや低い。

特にない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  +6.0
行政　　　　　　 -10.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

町田 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＡＨ公３ -128	町田市		更地	（　）	ほぼ台形	東16m市道、南西4m、角地		近商高度地区3種特別用途地区 (100,300)
b	ＹＭ公３ -21	町田市		更地	（　）	ほぼ長方形	東6.5m都道、中間画地		近商高度地区3種駐車付置義務 (90,300)
c	ＹＹ公３ -128	町田市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西5.5m市道、中間画地		近商高度地区3種 (80,300)
d	ＹＹ公３ -11	町田市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西4m私道、中間画地		商業 (100,240)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 494,590	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 107.1]	461,802	100 [ 103.4]	446,617	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	447,000
b	(　 ) 366,876	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	366,142	100 [ 112.4]	325,749		326,000
c	(　 ) 392,713	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	392,713	100 [ 117.2]	335,079		335,000
d	(　 ) 462,517	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	457,938	100 [ 136.5]	335,486		335,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +30.0
b	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +40.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +70.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 330,000 円／㎡]

町田 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため、試算できなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,432,125	1,262,703	5,169,422	4,000,640	1,168,782	（　0.9512） 1,111,745	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	24,168,370 円　　　　（　 205,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

町田 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	91.00	Ｓ3	255.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防第２種文教地区高度地区3種	90 ％	300 ％	300 ％	118 ㎡	6.8 m x 16.5 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地域の状況等から、１階店舗（事務所）、２階，３階はファミリータイプの賃貸住宅を想定した。

⑦有効率　 87.3 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	91.00	77.0	70.07	3,300	231,231	5.0	1,156,155
							0.0	0
2～ 2	住宅	82.00	93.0	76.26	2,050	156,333	1.0	156,333
							1.0	156,333
3～ 3	住宅	82.00	93.0	76.26	2,050	156,333	1.0	156,333
							1.0	156,333
～

～

計		255.00	87.3	222.59		543,897		1,468,821
								312,666

⑨年額支払賃料	543,897 円　×　12ヶ月　＝　 6,526,764 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 222.59 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金（敷金）等により担保されているので非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,526,764 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 261,071 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,265,693 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,468,821 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 14,101 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 312,666 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 152,331 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,432,125 円　　　　（　 54,510 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＳＭ公３賃　　　　-5	2,470 ( 2,389)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	2,214	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,138 円/㎡　月額支払賃料（　 2,050 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＫＨ公３賃　　　　-16	2,730 ( 2,721)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [135.0]	100 [100.0]	2,085
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

町田 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	364,800 円	60,800,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	195,803 円	6,526,764　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 82,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 498,500 円	60,800,000　×　　 50.0 ％　×　 16.40 /1000
④損害保険料	60,800 円	60,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	60,800 円	60,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,262,703 円　（　　　　　　 10,701 円／㎡）　　（経費率　　 19.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9512

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	60,800,000 円	設計監理料率　 227,000 円／㎡　×　 255.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0658	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0515 ×　 40 ％　＋　0.0622 × 35 ％　＋ 0.0939 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,000,640 円（　　　　　 33,904 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,432,125 円
②総費用	1,262,703 円
③純収益　①－②	5,169,422 円
④建物等に帰属する純収益	4,000,640 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,168,782 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,111,745 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,422 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,168,370 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 205,000 円／㎡）