鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

町田 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＹＭ公３ -103	町田市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南10.6m市道、東10.6m、北8m、西16m、四方路		近商高度地区2種 (90,200)
b	ＹＭ公３ -21	町田市		更地	（　）	ほぼ長方形	東6.5m都道、中間画地		近商高度地区3種駐車付置義務 (90,300)
c	ＳＹ公３ -26	多摩市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西36m都道、北4m、南4m、三方路		近商高度地区3種 (100,300)
d	ＹＹ公３ -116	多摩市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北28.9m都道、中間画地		商業 (100,400)
e	ＡＨ公３ -108	町田市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東4.1m市道、中間画地		商業駐車付置義務 (100,250)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 325,068	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 115.0]	280,972	100 [ 116.6]	240,971	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	241,000
b	(　 ) 366,876	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	366,142	100 [ 149.2]	245,403		245,000
c	(　 ) 165,645	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	156,653	100 [ 65.7]	238,437		238,000
d	(　 ) 337,468	100 [ 100.0]	[ 96.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	325,319	100 [ 138.9]	234,211		234,000
e	(　 ) 456,526	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	456,526	100 [ 135.6]	336,671		337,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +27.0
a	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +57.0
b	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -33.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +25.0
d	正常	％／月 -0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +55.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 241,000 円／㎡]

町田 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,842,775	1,363,541	5,479,234	4,369,120	1,110,114	（　0.9512） 1,055,940	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	22,955,217 円　　　　（　 146,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

町田 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	95.00	Ｓ3	285.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度地区3種	90 ％	300 ％	300 ％	157 ㎡	8.6 m x 17.5 m	前面道路：市道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗及び平均専有面積４０㎡程度のファミリータイプの賃貸用店舗兼共同住宅を想定。

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

同種建物の状況等から標準的と判断

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	95.00	85.0	80.75	2,960	239,020	6.0	1,434,120
							0.0	0
2～	住宅	95.00	85.0	80.75	2,100	169,575	1.0	169,575
							1.0	169,575
3～	住宅	95.00	85.0	80.75	2,100	169,575	1.0	169,575
							1.0	169,575
～

～

計		285.00	85.0	242.25		578,170		1,773,270
								339,150

⑨年額支払賃料	578,170 円　×　12ヶ月　＝　 6,938,040 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 242.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金等により担保されており、計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,938,040 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 277,522 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,660,518 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,773,270 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 17,023 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 339,150 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 165,234 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,842,775 円　　　　（　 43,585 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＹＭ公３賃　　　　-25	2,541 ( 2,436)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [115.0]	2,326	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,191 円/㎡　月額支払賃料（　 2,100 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＹＭ公３賃　　　　-26	1,899 ( 1,820)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [ 95.0]	100 [ 90.0]	2,115
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

町田 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	398,400 円	66,400,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	208,141 円	6,938,040　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 79,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 544,400 円	66,400,000　×　　 50.0 ％　×　 16.40 /1000
④損害保険料	66,400 円	66,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	66,400 円	66,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,363,541 円　（　　　　　　 8,685 円／㎡）　　（経費率　　 19.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9512

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	66,400,000 円	設計監理料率　 222,000 円／㎡　×　 285.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0658	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0515 ×　 40 ％　＋　0.0622 × 35 ％　＋ 0.0939 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,369,120 円（　　　　　 27,829 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,842,775 円
②総費用	1,363,541 円
③純収益　①－②	5,479,234 円
④建物等に帰属する純収益	4,369,120 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,110,114 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,055,940 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,726 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,955,217 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 146,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
町田 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

町田 5-3

東京都

多摩第３

氏名

不動産鑑定士　山陰　良徳

印

TEL.

鑑定評価額

36,300,000 円

１㎡当たりの価格

231,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月7日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	185,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	町田市南つくし野３丁目５番１３				②地積　(㎡)	157 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他）高度地区3種 (90,300)
	1:2	店舗兼住宅Ｓ2	店舗、事務所のほか空地も見られる商業地域	南西11m市道	水道、ガス、下水	すずかけ台 80m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 40 ｍ、南 20 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 160 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない

街

路

１１ｍ　市道

交通

施設

すずかけ台駅北西方

80m

法令

規制

近商
(90,300)
準防
高度地区3種

⑤地域要因の将
　来予測

「南町田グランベリーパーク」の開業に伴い、周辺地域の開発可能性が予想されるが現時点においては特段の変
動要因は見受けられないものの、その動向に注視すべきである。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 240,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 143,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、町田市を中心とする東急田園都市線、ＪＲ横浜線、小田急線沿線等の最寄り駅に近接する小売店舗、店
舗兼共同住宅等の利用が多い近隣商業地域である。主たる需要者は、地縁性が認められる事業者等のほか、店舗兼共同
住宅等の建設を目的とする事業者及び法人等である。駅前商業地域の範囲は小さく、背後の住宅地域とも価格牽連性を
有していることから、価格水準は画地規模、立地条件、建物の利用状況等により大きく異なる傾向にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、すずかけ台駅に近接する近隣商業地域である。自用・賃貸の利用が混在しているが、商業収益性を確保で
きる賃料水準の形成が困難なため、収益価格はやや低位に試算された。自用目的の取引が中心であることから、市場性
を反映した比準価格を標準に、収益価格を比較考量し、周辺の駅前近隣商業地の価格整合性や地価変動のほか、代表標
準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　町田 5-5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 288,000 円／㎡

[ 99.3]
100

100
[100.0]

100
[123.1]

[100.0]
100

232,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    232,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウィルスの影響による実需の不動
産取引の動向は厳しい状況が続いており、業
種や業態による経済環境の変化に留意する必
要がある。

駅に近い近隣商業地域であるが、繁華性はや
や劣り、地域要因に特段の変動は認められな
い。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +41.0
行政　　　　　　 -10.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

町田 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＹＭ公３ -103	町田市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南10.6m市道、東10.6m、北8m、西16m、四方路		近商高度地区2種 (90,200)
b	ＫＨ公３ -107	町田市		貸家建付地	（　）	長方形	北東9m市道、中間画地		近商高度地区3種 (80,300)
c	ＫＨ公３ -18	町田市		建付地	（　）	不整形	東6.5m都道、中間画地		近商高度地区3種 (90,300)
d	ＫＨ公３ -19	町田市		建付地	（　）	長方形	南東5.4m市道、中間画地		近商高度地区3種 (90,304)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 325,068	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 115.0]	279,841	100 [ 119.6]	233,981	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	234,000
b	(　 ) 415,584	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	411,844	100 [ 138.6]	297,146		297,000
c	(　 ) 376,316	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	379,737	100 [ 147.3]	257,798		258,000
d	(　 ) 372,486	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	372,114	100 [ 153.6]	242,262		242,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +30.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +40.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +55.0
c	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +65.0
d	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 240,000 円／㎡]

町田 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,822,919	1,364,627	5,458,292	4,369,120	1,089,172	（　0.9512） 1,036,020	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	22,522,174 円　　　　（　 143,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

町田 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	95.00	Ｓ3	285.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度地区3種	90 ％	300 ％	300 ％	157 ㎡	8.6 m x 17.5 m	前面道路：市道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２階～３階は共同住宅（ファミリータイプ、専有面積約４０㎡）を想定

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

同種建物の状況等から標準的と判断

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	95.00	85.0	80.75	3,016	243,542	5.0	1,217,710
							0.0	0
2～ 2	住宅	95.00	85.0	80.75	2,080	167,960	1.0	167,960
							1.0	167,960
3～ 3	住宅	95.00	85.0	80.75	2,122	171,352	1.0	171,352
							1.0	171,352
～

～

計		285.00	85.0	242.25		582,854		1,557,022
								339,312

⑨年額支払賃料	582,854 円　×　12ヶ月　＝　 6,994,248 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 242.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,994,248 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 349,712 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,644,536 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,557,022 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 14,792 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 339,312 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 163,591 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,822,919 円　　　　（　 43,458 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＹＹ公３賃　　　　-11	2,403 ( 2,305)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,289	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,170 円/㎡　月額支払賃料（　 2,080 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＹＭ公３賃　　　　-26	1,899 ( 1,820)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	2,104
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

町田 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	398,400 円	66,400,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	209,827 円	6,994,248　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 79,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 544,400 円	66,400,000　×　　 50.0 ％　×　 16.40 /1000
④損害保険料	66,400 円	66,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	66,400 円	66,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,364,627 円　（　　　　　　 8,692 円／㎡）　　（経費率　　 20.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9512

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	66,400,000 円	設計監理料率　 222,000 円／㎡　×　 285.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0658	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0515 ×　 40 ％　＋　0.0622 × 35 ％　＋ 0.0939 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,369,120 円（　　　　　 27,829 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,822,919 円
②総費用	1,364,627 円
③純収益　①－②	5,458,292 円
④建物等に帰属する純収益	4,369,120 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,089,172 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,036,020 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,599 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,522,174 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 143,000 円／㎡）