鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

町田 -64　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＳＹ公３ -12	町田市		建付地	（　）	ほぼ台形	南西4m私道、中間画地		準工高度2種最高31m (70,200)
b	ＴＫ公３ -16	町田市		建付地	（　）	不整形	北西6m市道、南西6m、角地		１低専高度地区1種 (50,80)
c	ＡＨ公３ -6	町田市		更地	（　）	ほぼ長方形	西6m市道、中間画地		１低専高度地区1種 (40,80)
d	ＨＪ公３ -27	町田市		更地	（　）	ほぼ台形	北東8m市道、南東5m、角地		１低専高度地区1種 (50,80)
e	ＹＹ公３ -22	町田市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東6m私道、南4.5m、二方路		１低専高度地区1種 (40,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 154,545	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	154,700	100 [ 132.3]	116,931	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	119,000
b	(　 ) 164,534	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.8]	161,625	100 [ 144.0]	112,240		114,000
c	(　 ) 171,975	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	167,760	100 [ 147.3]	113,890		116,000
d	(　 ) 192,618	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	185,210	100 [ 144.6]	128,084		131,000
e	(　 ) 177,930	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	174,441	100 [ 123.8]	140,905		144,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +30.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 +32.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 +35.0
c	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +35.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +25.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 120,000 円／㎡]

町田 -64　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、再調達原価の把握ができないため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,155,476	415,154	1,740,322	1,434,240	306,082	（　0.9702） 296,961	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	6,455,674 円　　　　（　 42,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

町田 -64　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	60.00	Ｗ2	120.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専高度地区1種	40 ％	80 ％	80 ％	151 ㎡	10.2 m x 15.8 m	前面道路：私道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１ＤＫ４戸を想定

⑦有効率　 95.0 ％
の理由

同規模・同類型建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	60.00	95.0	57.00	1,580	90,060	1.0	90,060
							1.0	90,060
2～ 2	住宅	60.00	95.0	57.00	1,600	91,200	1.0	91,200
							1.0	91,200
～

～

～

計		120.00	95.0	114.00		181,260		181,260
								181,260

⑨年額支払賃料	181,260 円　×　12ヶ月　＝　 2,175,120 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 114.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,175,120 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 108,756 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,066,364 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	181,260 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,722 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 181,260 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 87,390 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,155,476 円　　　　（　 14,275 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＹＭ公３賃　　　　-19	2,369 ( 2,307)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	1,873	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,669 円/㎡　月額支払賃料（　 1,600 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＹＭ公３賃　　　　-20	2,459 ( 2,357)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [130.0]	100 [100.0]	1,645
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

町田 -64　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	115,200 円	19,200,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	65,254 円	2,175,120　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 38,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 157,400 円	19,200,000　×　　 50.0 ％　×　 16.40 /1000
④損害保険料	19,200 円	19,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	19,200 円	19,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 415,154 円　（　　　　　　 2,749 円／㎡）　　（経費率　　 19.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

45 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

10 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9702

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	19,200,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 120.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0747	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0622 ×　 45 ％　＋　0.0830 × 45 ％　＋ 0.0939 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,434,240 円（　　　　　 9,498 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,155,476 円
②総費用	415,154 円
③純収益　①－②	1,740,322 円
④建物等に帰属する純収益	1,434,240 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	306,082 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	296,961 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,967 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,455,674 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 42,800 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
町田 -64　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

町田 -64

東京都

多摩第３

氏名

不動産鑑定士　清水　豊

印

TEL.

鑑定評価額

18,100,000 円

１㎡当たりの価格

120,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月7日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	96,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	町田市鶴間６丁目１３７３番６｢鶴間６－３６－３１｣				②地積　(㎡)	151 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (40,80) （その他）高度地区1種
	1:1.5	住宅Ｗ2	小規模住宅のほか、農地も見られる住宅地域	東6m私道	水道、ガス、下水	南町田グランベリーパーク 1.6km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 15 ｍ、西 25 ｍ、南 50 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 150 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北、６ｍ私
道

交通

施設

南町田グランベリーパ
ーク駅南東方
1.6km

法令

規制

１低専
(40,80)
高度地区1種

⑤地域要因の将
　来予測

南町田グランベリーパーク駅周辺の開発の影響は小さいが、地価水準が低かったため地価は横ばい傾向で推移す
るものと思料する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 120,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 41,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

対象標準地は町田市内南端部、東急田園都市線南町田グランベリーパーク駅バス便の既存住宅地域にある。同一需給圏
は町田市南部の住宅地域である。需要者の中心は市内居住者をはじめ、隣接市、県居住者と広範囲である。売れ筋は戸
建て住宅で３千万円～４千万円で、利便性、住環境ともに劣るが、南町田グランベリーパーク駅勢圏としては地価水準
が低いため需要は底堅く、地価は横ばいで推移している。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

本件では比準価格と収益価格を試算したが、両試算価格には開差が生じた。対象標準地は、戸建住宅地にあり、自己が
居住する目的での需要がほとんどであり、売買にあたって、収益性が考慮されることは少ない。本件における比準価格
は、規範性の高い多数の事例から求められた、市場性を直接反映した価格であり、高い説得力を有する。よって本件で
は、収益価格は参考にとどめ、比準価格を標準とし、さらに代表標準地との均衡を考慮して、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　町田 -39 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 203,000 円／㎡

[ 99.5]
100

100
[105.0]

100
[163.4]

[102.0]
100

120,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    120,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

国内景気はやや弱含んでいたが、令和２年第
２四半期は新型コロナの影響により大幅な景
気後退となった。ただし第３四半期はやや回
復している。

住環境・利便性ともに劣る住宅地であり、地
域要因に大きな変動は無い。価格水準が低く
、地価は横ばいで推移している。

個別的要因の変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　 +15.0
環境　　　　　　 +45.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

町田 -64　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＫ公３ -37	町田市		建付地	（　）	不整形	南東5m市道、中間画地		１低専高度地区1種 (40,80)
b	ＭＴ公３ -13	町田市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南5m私道、中間画地		１低専高度地区1種 (40,80)
c	ＡＨ公３ -17	町田市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西6m市道、中間画地		１低専高度地区1種 (40,80)
d	ＭＨ公３ -26	町田市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東6m市道、中間画地		１低専高度地区1種 (40,80)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 115,839	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 88.4]	131,040	100 [ 112.7]	116,273	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	119,000
b	(　 ) 142,304	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	135,528	100 [ 116.1]	116,734		119,000
c	(　 ) 186,341	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	182,139	100 [ 154.2]	118,119		120,000
d	(　 ) 190,694	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	183,360	100 [ 154.2]	118,911		121,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -11.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 +40.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 +40.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 120,000 円／㎡]

町田 -64　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、再調達原価の把握ができないため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,080,900	400,940	1,679,960	1,381,950	298,010	（　0.9702） 289,129	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	6,285,413 円　　　　（　 41,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

町田 -64　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	60.00	Ｗ2	120.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専高度地区1種	40 ％	80 ％	80 ％	151 ㎡	10.2 m x 15.8 m	前面道路：私道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１ＤＫ４戸を想定

⑦有効率　 95.0 ％
の理由

同規模・同類型建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	60.00	95.0	57.00	1,496	85,272	1.0	85,272
							1.0	85,272
2～ 2	住宅	60.00	95.0	57.00	1,542	87,894	1.0	87,894
							1.0	87,894
～

～

～

計		120.00	95.0	114.00		173,166		173,166
								173,166

⑨年額支払賃料	173,166 円　×　12ヶ月　＝　 2,077,992 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 114.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,077,992 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 83,120 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,994,872 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	173,166 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,662 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 173,166 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 84,366 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,080,900 円　　　　（　 13,781 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＳＹ公３賃　　　　-2	2,242 ( 2,151)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [136.0]	100 [100.0]	1,649	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,609 円/㎡　月額支払賃料（　 1,542 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＳＹ公３賃　　　　-3	1,836 ( 1,835)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [117.0]	100 [100.0]	1,569
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

町田 -64　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	111,000 円	18,500,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	62,340 円	2,077,992　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 38,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 151,700 円	18,500,000　×　　 50.0 ％　×　 16.40 /1000
④損害保険料	18,500 円	18,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	18,500 円	18,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 400,940 円　（　　　　　　 2,655 円／㎡）　　（経費率　　 19.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

45 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

10 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9702

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	18,500,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 120.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0747	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0622 ×　 45 ％　＋　0.0830 × 45 ％　＋ 0.0939 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,381,950 円（　　　　　 9,152 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,080,900 円
②総費用	400,940 円
③純収益　①－②	1,679,960 円
④建物等に帰属する純収益	1,381,950 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	298,010 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	289,129 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,915 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,285,413 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 41,600 円／㎡）