別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 町田 -53　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   町田 -53 東京都 多摩第３ 氏名  不動産鑑定士　熊丸　博昭 印  TEL.

鑑定評価額 16,500,000 円  １㎡当たりの価格 79,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月7日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 町田市下小山田町字関村２２７番４外 ②地積 　(㎡) 208   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 高度地区1種 1:2 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅の 中に空地も見られる 住宅地域 北東4m市道 水道、下水 淵野辺 3.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 近くに土砂災害警戒区域あり 。 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 淵野辺駅北東方 3.9km 法令 規制 １低専 (40,80) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模一般住宅のほか周囲には空地も多くみられる住宅地域であるが、地域要因に特段の変動は見られず、当 面は現状を維持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     79,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、町田市及び周辺市のＪＲ横浜線、京王相模原線、小田急多摩線各沿線の住宅地域である。主たる需要者 は、同一需給圏内に居住し地縁性を有する都心もしくは周辺エリアへの通勤者である。最寄駅からバス便となり利便性 が劣るものの、周辺ではミニ開発による宅地分譲も見られ、総額の値ごろ感から一定の需要が見込める地域である。需 要の中心となる価格帯は土地で１５００万円前後、新築戸建で３０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は第一種低層住居専用地域に指定される住宅地域に存し、戸建住宅用途の自用目的の取引が支配的で、市場 参加者は市場での取引価格に着目して価格判断を行っている。周辺にはアパートや戸建住宅の賃貸物件はほとんど見ら れないため、収益還元法は適用できなかった。比準価格は規範性のある取引事例から試算されており実証的である。よ って市場の特性を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　町田 -13                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    113,000 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [100.0] 100 [143.2] [101.0] 100 79,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     80,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウィルス感染症の影響により景気 は厳しい状況にある。町田市の人口は微増傾 向で推移している。 地域要因に特段の変動はない。利便性に劣る 住宅地域であり、ミニ開発等により供給も多 く、地価は横ばい乃至やや下落の傾向にある 。 個別的要因に特段の変動はない。方位の優位 性以外は近隣地域内でほぼ標準的な画地であ り、市場競争力は普通である。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　 +16.0 環境　　　　　　 +21.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％