鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

町田 -4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＨＹ　公３ -12	町田市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北9m市道、中間画地		１低専高度地区1種 (50,100)
b	ＨＹ　公３ -22	町田市		建付地	（　）	長方形	西16m市道、中間画地		１低専高度地区1種 (50,100)
c	ＫＨ公３ -2	町田市		建付地	（　）	不整形	北東16m市道、北西6.3m、角地		２中専高度地区2種31m (60,150)
d	ＳＭ公３ -4	町田市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西15m市道、南東5m、南西5m、三方路		１低専高度地区1種 (50,80)
e	ＨＪ公３ -16	町田市		更地	（　）	台形	西10m市道、北5m、角地		１低専高度地区1種 (50,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 182,924	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	182,924	100 [ 113.3]	161,451	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	163,000
b	(　 ) 135,202	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	132,153	100 [ 91.2]	144,905		146,000
c	(　 ) 154,274	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.8]	155,367	100 [ 100.7]	154,287		156,000
d	(　 ) 187,854	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	181,106	100 [ 111.6]	162,281		164,000
e	(　 ) 161,808	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 105.1]	153,032	100 [ 101.9]	150,179		152,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 -1.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +5.0
e	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 156,000 円／㎡]

町田 -4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,050,783	1,326,551	5,724,232	4,489,470	1,234,762	（　0.9702） 1,197,966	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	26,042,739 円　　　　（　 63,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

町田 -4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	180.00	Ｗ2	360.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専準防高度1種最高31m	60 ％	100 ％	100 ％	408 ㎡	20.8 m x 24.8 m	前面道路：都道　 10.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平均専有面積４５㎡、８戸のアパートを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外廊下のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	180.00	100.0	180.00	1,622	291,960	1.0	291,960
							1.0	291,960
2～ 2	住宅	180.00	100.0	180.00	1,672	300,960	1.0	300,960
							1.0	300,960
～

～

～

計		360.00	100.0	360.00		592,920		592,920
								592,920

⑨年額支払賃料	592,920 円　×　12ヶ月　＝　 7,115,040 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 360.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,115,040 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 355,752 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,759,288 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	592,920 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,633 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 592,920 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 285,862 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,050,783 円　　　　（　 17,281 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＭＨ公３賃　　　　-1	1,560 ( 1,495)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	1,645	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,744 円/㎡　月額支払賃料（　 1,672 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＭＨ公３賃　　　　-2	1,645 ( 1,644)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	1,843
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

町田 -4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	360,600 円	60,100,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	213,451 円	7,115,040　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 139,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 492,800 円	60,100,000　×　　 50.0 ％　×　 16.40 /1000
④損害保険料	60,100 円	60,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	60,100 円	60,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,326,551 円　（　　　　　　 3,251 円／㎡）　　（経費率　　 18.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

45 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

10 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9702

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	60,100,000 円	設計監理料率　 162,000 円／㎡　×　 360.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0747	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0622 ×　 45 ％　＋　0.0830 × 45 ％　＋ 0.0939 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,489,470 円（　　　　　 11,004 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,050,783 円
②総費用	1,326,551 円
③純収益　①－②	5,724,232 円
④建物等に帰属する純収益	4,489,470 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,234,762 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,197,966 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,936 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 26,042,739 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 63,800 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
町田 -4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

町田 -4

東京都

多摩第３

氏名

不動産鑑定士　鈴木　正夫

印

TEL.

鑑定評価額

63,600,000 円

１㎡当たりの価格

156,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月7日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	125,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	町田市成瀬６丁目４９１７番１｢成瀬６－６－８｣				②地積　(㎡)	408 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２中専 (50,100) 準防（その他）高度1種最高31m (60,100)
	台形 1:1.2	住宅Ｗ2	住宅の中に空地等が見られる路線沿いの住宅地域	北東10m都道	水道、下水	成瀬 1.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 45 ｍ、西 40 ｍ、南 0 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 18.0 ｍ、奥行　約　　 22.0 ｍ、規模　　 400 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北、１０ｍ
都道

交通

施設

成瀬駅北東方

1.0km

法令

規制

２中専
(60,100)
準防
高度1種最高31m

⑤地域要因の将
　来予測

幹線道路沿いの住宅地域で、格別の変動要因はなく、当分は現状維持と予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0
形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 156,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 67,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、ＪＲ横浜線及び東急田園都市線沿線で、町田市や横浜市青葉区・緑区を中心とする圏域。需要者は、同
一需給圏内の居住者及び東京都内及び横浜方面に通勤するサラリーマン層である。幹線道路沿いの低層住宅を主とした
住宅地域で、住環境等は普通。周囲には、区画整然とした住宅地域が多いため、地価は横ばい傾向にある。１５０㎡～
２００㎡程度の画地で、土地価格は３，０００万円～３，５００万円程度が市場の中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

一般住宅のほかアパート等も散見される住宅地域である。最寄駅から徒歩圏のため、賃貸需要も認められるものの、取
引は自用目的が中心である。幹線道路沿いだが、公法上の規制が２中専（５０％、１００％）とやや劣るため、収益性
より、むしろ利便性等が重視される地域である。よって、収益価格は参考とし、比準価格を標準に、さらに代表標準地
との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　町田 -39 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 203,000 円／㎡

[ 99.5]
100

100
[105.0]

100
[124.8]

[101.0]
100

156,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    157,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

経済は、新型コロナ感染症の影響により厳し
い状態にあるが、一部持ち直しの動きも見ら
れる。不動産市況は、現状では、地価は様子
見の状態にある。

郊外の幹線道路沿いの土地については、産業
構造の変化等により、住宅地化の傾向が強く
なってきている。

規模がやや大きく、総額がかさむため、需要
がやや弱い。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -6.0
交通・接近　　　  +9.0
環境　　　　　　 +23.0
行政　　　　　　  -1.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

町田 -4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＳＵ公３ -2	町田市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東5m道路、南5m、角地		１低専高度地区1種 (50,80)
b	ＨＪ公３ -25	町田市		更地	（　）	不整形	北5m私道、中間画地		１低専高度地区1種 (40,80)
c	ＫＨ公３ -105	町田市		更地	（　）	長方形	北東6m市道、中間画地		１低専高度地区1種 (50,100)
d	ＭＨ公３ -7	町田市		建付地	（　）	長方形	北6m市道、中間画地		２中専高度1種最高31m (60,100)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 142,731	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	138,019	100 [ 89.4]	154,384	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	156,000
b	(　 ) 141,336	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	141,336	100 [ 89.3]	158,271		160,000
c	(　 ) 145,143	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	142,844	100 [ 93.1]	153,431		155,000
d	(　 ) 162,232	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	162,232	100 [ 105.8]	153,338		155,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -2.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +1.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +1.0
c	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +6.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 156,000 円／㎡]

町田 -4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため、試算できなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,127,840	1,329,384	5,798,456	4,489,470	1,308,986	（　0.9702） 1,269,978	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	27,608,217 円　　　　（　 67,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

町田 -4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	180.00	Ｗ2	360.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専準防高度1種最高31m	60 ％	100 ％	100 ％	408 ㎡	20.8 m x 24.8 m	前面道路：都道　 10.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地域の状況等から、ファミリータイプ、平均専有面積４５㎡程度のアパートを想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	180.00	100.0	180.00	1,650	297,000	1.0	297,000
							1.0	297,000
2～ 2	住宅	180.00	100.0	180.00	1,680	302,400	1.0	302,400
							1.0	302,400
～

～

～

計		360.00	100.0	360.00		599,400		599,400
								599,400

⑨年額支払賃料	599,400 円　×　12ヶ月　＝　 7,192,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 360.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	不要と判断した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,192,800 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 359,640 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,833,160 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	599,400 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,694 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 599,400 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 288,986 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,127,840 円　　　　（　 17,470 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＭＨ公３賃　　　　-5	1,562 ( 1,530)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,753	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,752 円/㎡　月額支払賃料（　 1,680 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＫＨ公３賃　　　　-2	1,560 ( 1,495)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,733
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

町田 -4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	360,600 円	60,100,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	215,784 円	7,192,800　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 140,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 492,800 円	60,100,000　×　　 50.0 ％　×　 16.40 /1000
④損害保険料	60,100 円	60,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	60,100 円	60,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,329,384 円　（　　　　　　 3,258 円／㎡）　　（経費率　　 18.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

45 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

10 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9702

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	60,100,000 円	設計監理料率　 162,000 円／㎡　×　 360.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0747	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0622 ×　 45 ％　＋　0.0830 × 45 ％　＋ 0.0939 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,489,470 円（　　　　　 11,004 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,127,840 円
②総費用	1,329,384 円
③純収益　①－②	5,798,456 円
④建物等に帰属する純収益	4,489,470 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,308,986 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,269,978 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,113 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 27,608,217 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 67,700 円／㎡）