鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

調布 -18　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＯＹ０３公 -11	調布市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西18m国道、中間画地		準住居高度2種最高25m (62,154)
b	ＯＹ０３公 -14	調布市		建付地	（　）	ほぼ整形	北5m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (60,100)
c	ＳＨ０３公 -13	府中市		建付地	（　）	ほぼ整形	南2.6m市道、中間画地		１中専高度地区2種 (60,160)
d	ＮＡ０３公 -7	調布市		更地	（　）	ほぼ整形	東4m市道、北4m、角地		１住居高度2種最高25m (81,189)
e	ＯＴ０３公 -1	稲城市		建付地	（　）	長方形	南東7.5m市道、中間画地		準工高度地区2種 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 416,287	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	416,287	100 [ 98.9]	420,917	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	421,000
b	(　 ) 174,373	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 75.3]	231,571	100 [ 81.9]	282,748		283,000
c	(　 ) 309,603	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	309,603	100 [ 99.1]	312,415		312,000
d	(　 ) 607,923	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	607,923	100 [ 119.5]	508,722		509,000
e	(　 ) 295,095	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	283,745	100 [ 80.9]	350,735		351,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +9.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -11.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +3.5	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 -20.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +7.5	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +10.0	環境　　　　 +12.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -23.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 376,000 円／㎡]

調布 -18　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		最有効使用を分譲マンション用地と判定したため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用を分譲マンション用地と判定したため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
933,416,775	547,112,496	15	689,000	1,648.85	279,000	1,729.48
⑧開発法による価格	386,304,279 円　　　　（　 369,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

調布 -18　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,046 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,046.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
596.14 ㎡	1,729.48 ㎡	1,704.48 ㎡	25.00 ㎡	1,648.85 ㎡	ＲＣ・5F ( 24 戸) 69㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 57.0 ％）	（ 165.3 ％）	（ 163.0 ％）	（ 2.4 ％）	（ 95.34 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
準工準防高度2種最高25m	70 ％	200 ％	200 ％	間口奥行	28.1 ｍ 36.2 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		6.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

689,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 689,000 円／㎡　　×　　 1,648.85 ㎡　　＝　　　　 1,136,057,650 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 1,136,057,650 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 279,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 287,370 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 287,370 円／㎡　　×　　　 1,729.48 ㎡　　＝　　　　 497,000,668 円
	⑤a開発負担金	1,400,000 円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発指導要綱より査定
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 1,136,057,650 円　　×　　　　　 13 ％　　＝　　　　 147,687,495 円

支出合計　④+⑤+⑥

646,088,163 円

(4)-4　投下資本収益率	15 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担金率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	6 ヶ月	開発負担金	6 ヶ月	販売管理費(1期目)	6 ヶ月
建築工事(1期目)	6 ヶ月	販売収入(1期目)	13 ヶ月	販売管理費(2期目)	12 ヶ月
建築工事(2期目)	11 ヶ月	販売収入(2期目)	17 ヶ月	販売管理費(3期目)	18 ヶ月
建築工事(3期目)	17 ヶ月	販売収入(3期目)	18 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	90,884,612 円	( 8 ％)	×　　0.8595	（ 13 ヶ月）	＝　　 78,115,324 円
	販売総額(2期)	817,961,508 円	( 72 ％)	×　　0.8204	（ 17 ヶ月）	＝　　 671,055,621 円
	販売総額(3期)	227,211,530 円	( 20 ％)	×　　0.8109	（ 18 ヶ月）	＝　　 184,245,830 円
収入合計		－	－	－	－	933,416,775 円
支出	建築工事費(1期)	49,700,067 円	( 10 ％)	×　　0.9325	（ 6 ヶ月）	＝　　 46,345,312 円
	建築工事費(2期)	49,700,067 円	( 10 ％)	×　　0.8798	（ 11 ヶ月）	＝　　 43,726,119 円
	建築工事費(3期)	397,600,534 円	( 80 ％)	×　　0.8204	（ 17 ヶ月）	＝　　 326,191,478 円
	開発負担金	1,400,000 円	( 100 ％)	×　　0.9325	（ 6 ヶ月）	＝　　 1,305,500 円
	販売管理費(1期)	59,074,998 円	( 40 ％)	×　　0.9325	（ 6 ヶ月）	＝　　 55,087,436 円
	販売管理費(2期)	44,306,249 円	( 30 ％)	×　　0.8696	（ 12 ヶ月）	＝　　 38,528,714 円
	販売管理費(3期)	44,306,249 円	( 30 ％)	×　　0.8109	（ 18 ヶ月）	＝　　 35,927,937 円
支出合計		－	－	－	－	547,112,496 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	933,416,775 円　　－　　　　　　 547,112,496 円　　＝　　　　　 386,304,279 円 369,000 円／㎡

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月8日　提出
調布 -18　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

調布 -18

東京都

多摩第２

氏名

不動産鑑定士　小川　智達

印

TEL.

鑑定評価額

390,000,000 円

１㎡当たりの価格

373,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月4日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	320,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	調布市調布ケ丘３丁目５０番２				②地積　(㎡)	1,046 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) 準防（その他）高度2種最高25m (70,200)
	1:1.2	共同住宅ＲＣ5F1B	中小規模の中層マンションや社宅が多い住宅地域	南西6m市道	水道、ガス、下水	調布 1.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 70 ｍ、南 60 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中層の分譲マンション用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 25.0 ｍ、奥行　約　　 40.0 ｍ、規模　　 1,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

６ｍ市道

交通

施設

調布駅北東方

1.2km

法令

規制

準工
(70,200)
準防
高度2種最高25m

⑤地域要因の将
　来予測

比較的規模が大きい共同住宅、社宅が建ち並ぶ住宅地域として成熟しており、当分の間、現在の住環境を維持し
ていくと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層の分譲マンション用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 374,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 369,000 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は主に京王線・小田急線沿線に存する、容積率２００％以上の徒歩圏地域であり、主な需要者は分譲マンシ
ョン開発業者、社宅建設等を指向する一般法人である。当該地域は、調布駅より徒歩約１５分に位置する共同住宅等が
建ち並ぶ住宅地域である。分譲マンション用地の交通接近条件としては限界域であるものの、最寄駅は人気の高い調布
駅であり、分譲マンションの人気が高い地域である。マンション用地の需要は底堅く、地価はやや上昇傾向である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

開発法価格は比準価格よりもやや低位に求められた。比準価格は規範性の高い取引事例に基づき求められた実証性の高
い価格であり、説得力を有する。一方、開発法価格は共同住宅を新たに建築し分譲することを想定して試算されている
が、想定要素が多く、やや規範性に欠けると思料される。以上の吟味の結果、実証性の高い比準価格を標準とし、開発
法価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　調布 -13 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 396,000 円／㎡

[100.5]
100

100
[104.0]

100
[102.6]

[100.0]
100

373,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    372,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルスの影響により地価動向は
不動産の種別・地域性によって異なる動向を
示しており、先行きに不透明感がある。

地域要因に特別な変動はない。共同住宅、社
宅が建ち並ぶ住宅地域であり、マンション開
発用地の地価は横ばい～やや上昇傾向を示し
ている。

個別的要因に特別な変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　  +7.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

調布 -18　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＮＡ０３公 -7	調布市		更地	（　）	ほぼ整形	東4m市道、北4m、角地		１住居高度2種最高25m (81,189)
b	ＡＴ０３公 -5	調布市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西22m市道、南西3m、角地		近商高度地区2種地区計画等 (100,200)
c	ＳＹ０３公 -6	調布市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西5.2m市道、南4m、角地		準住居高度地区2種25m (80,180)
d	ＡＴ０３公 -200	調布市		建付地	（　）	不整形	南東8.3m都道、西5.5m、角地		近商高度地区2種 (90,200)
e	ＮＡ０３公 -5	調布市		建付地	（　）	ほぼ整形	西8m市道、中間画地		近商高度地区2種 (90,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 607,923	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	607,923	100 [ 130.4]	466,199	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	466,000
b	(　 ) 415,323	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	400,000	100 [ 113.2]	353,357		353,000
c	(　 ) 463,842	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	441,754	100 [ 115.7]	381,810		382,000
d	(　 ) 285,094	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 91.8]	306,833	100 [ 83.5]	367,465		367,000
e	(　 ) 512,142	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	512,142	100 [ 130.8]	391,546		392,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +12.0	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 -2.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +6.5	環境　　　　 +12.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 -0.09	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +11.5	環境　　　　 +15.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 374,000 円／㎡]

調布 -18　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		最有効使用を分譲マンション用地と判定したため

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用を分譲マンション用地と判定したため

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
918,514,620	532,252,415	15	678,000	1,648.85	265,000	1,729.48
⑧開発法による価格	386,262,205 円　　　　（　 369,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

調布 -18　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,046 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,046.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
596.14 ㎡	1,729.48 ㎡	1,704.48 ㎡	25.00 ㎡	1,648.85 ㎡	ＲＣ・5F ( 24 戸) 69㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 57.0 ％）	（ 165.3 ％）	（ 163.0 ％）	（ 2.4 ％）	（ 95.34 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
準工準防高度2種最高25m	70 ％	200 ％	200 ％	間口奥行	28.1 ｍ 36.2 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		6.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

678,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 678,000 円／㎡　　×　　 1,648.85 ㎡　　＝　　　　 1,117,920,300 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 1,117,920,300 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 265,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 272,950 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 272,950 円／㎡　　×　　　 1,729.48 ㎡　　＝　　　　 472,061,566 円
	⑤a開発負担金	1,400,000 円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発指導要綱より査定
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 1,117,920,300 円　　×　　　　　 13 ％　　＝　　　　 145,329,639 円

支出合計　④+⑤+⑥

618,791,205 円

(4)-4　投下資本収益率	15 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担金率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	6 ヶ月	開発負担金	6 ヶ月	販売管理費(1期目)	6 ヶ月
建築工事(1期目)	6 ヶ月	販売収入(1期目)	13 ヶ月	販売管理費(2期目)	12 ヶ月
建築工事(2期目)	11 ヶ月	販売収入(2期目)	17 ヶ月	販売管理費(3期目)	18 ヶ月
建築工事(3期目)	17 ヶ月	販売収入(3期目)	18 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	89,433,624 円	( 8 ％)	×　　0.8595	（ 13 ヶ月）	＝　　 76,868,200 円
	販売総額(2期)	804,902,616 円	( 72 ％)	×　　0.8204	（ 17 ヶ月）	＝　　 660,342,106 円
	販売総額(3期)	223,584,060 円	( 20 ％)	×　　0.8109	（ 18 ヶ月）	＝　　 181,304,314 円
収入合計		－	－	－	－	918,514,620 円
支出	建築工事費(1期)	94,412,313 円	( 20 ％)	×　　0.9325	（ 6 ヶ月）	＝　　 88,039,482 円
	建築工事費(2期)	94,412,313 円	( 20 ％)	×　　0.8798	（ 11 ヶ月）	＝　　 83,063,953 円
	建築工事費(3期)	283,236,940 円	( 60 ％)	×　　0.8204	（ 17 ヶ月）	＝　　 232,367,586 円
	開発負担金	1,400,000 円	( 100 ％)	×　　0.9325	（ 6 ヶ月）	＝　　 1,305,500 円
	販売管理費(1期)	58,131,856 円	( 40 ％)	×　　0.9325	（ 6 ヶ月）	＝　　 54,207,956 円
	販売管理費(2期)	43,598,892 円	( 30 ％)	×　　0.8696	（ 12 ヶ月）	＝　　 37,913,596 円
	販売管理費(3期)	43,598,892 円	( 30 ％)	×　　0.8109	（ 18 ヶ月）	＝　　 35,354,342 円
支出合計		－	－	－	－	532,252,415 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	918,514,620 円　　－　　　　　　 532,252,415 円　　＝　　　　　 386,262,205 円 369,000 円／㎡