鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

東京府中 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＥＭ０３公 -125	府中市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東4.5m市道、中間画地		近商高度地区2種地区計画等 (90,200)
b	ＨＴ０３公 -201	府中市		建付地	（　）	不整形	南5.7m市道、中間画地		近商高度地区3種 (100,300)
c	ＯＫ０３公 -11	府中市		更地	（　）	ほぼ長方形	北3.9m市道、中間画地		近商高度地区3種 (100,240)
d	ＯＧ０３公 -210	狛江市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西15m都道、中間画地		近商高度2種最高25m (90,200)
e	ＳＡ０３公 -13	府中市		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北西6m市道、南6m、二方路		商業 (100,500)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 277,778	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	305,017	100 [ 97.0]	314,451	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	314,000
b	(　 ) 330,920	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 76.0]	436,727	100 [ 125.9]	346,884		347,000
c	(　 ) 355,095	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	355,095	100 [ 105.3]	337,222		337,000
d	(　 ) 372,752	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	377,598	100 [ 111.2]	339,567		340,000
e	(　 ) 644,538	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	640,671	100 [ 189.5]	338,085		338,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +7.0
b	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 -24.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +11.0	環境　　　　 -6.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 -5.5	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +11.0	環境　　　　 +30.0
e	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +30.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 333,000 円／㎡]

東京府中 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価が把握できないので、原価法は適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,148,294	895,428	4,252,866	2,679,000	1,573,866	（　0.9739） 1,532,788	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	34,061,956 円　　　　（　 294,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

東京府中 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	84.79	Ｓ3	194.01
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度地区2種地区計画等	90 ％	200 ％	200 ％	116 ㎡	9.2 m x 12.8 m	前面道路：市道　 5.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２～３階居住部分は１ＬＤＫ（各階２戸・約３２㎡）を想定

⑦有効率　 84.2 ％
の理由

同種の建物としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	84.79	78.1	66.20	2,870	189,994	5.0	949,970
							1.0	189,994
2～ 2	住宅	68.58	91.3	62.58	2,540	158,953	1.0	158,953
							1.0	158,953
3～ 3	住宅	40.64	85.2	34.64	2,540	87,986	1.0	87,986
							1.0	87,986
～

～

計		194.01	84.2	163.42		436,933		1,196,909
								436,933

⑨年額支払賃料	436,933 円　×　12ヶ月　＝　 5,243,196 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 163.42 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,243,196 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 314,592 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,928,604 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,196,909 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 11,251 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 436,933 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 208,439 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,148,294 円　　　　（　 44,382 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＯＹ賃０３公　　　　-37	2,567 ( 2,565)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,567	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,650 円/㎡　月額支払賃料（　 2,540 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＯＹ賃０３公　　　　-38	2,630 ( 2,522)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	2,738
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

東京府中 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	228,000 円	38,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	209,728 円	5,243,196　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 77,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 304,000 円	38,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	38,000 円	38,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	38,000 円	38,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 895,428 円　（　　　　　　 7,719 円／㎡）　　（経費率　　 17.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

24 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9739

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	38,000,000 円	設計監理料率　 190,000 円／㎡　×　 194.01 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0705	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0544 ×　 40 ％　＋　0.0691 × 30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,679,000 円（　　　　　 23,095 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,148,294 円
②総費用	895,428 円
③純収益　①－②	4,252,866 円
④建物等に帰属する純収益	2,679,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,573,866 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,532,788 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,214 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 34,061,956 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 294,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
東京府中 5-7　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

東京府中 5-7

東京都

多摩第２

氏名

不動産鑑定士　鈴木　昭弘

印

TEL.

鑑定評価額

37,000,000 円

１㎡当たりの価格

319,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月4日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	255,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	府中市晴見町１丁目１８番９外				②地積　(㎡)	116 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) 準防（その他）高度地区2種地区計画等 (90,200)
	1:1.5	店舗兼住宅Ｓ2	中小規模店舗兼住宅が建ち並ぶ近隣商業地域	西5.5m市道	水道、ガス、下水	府中 1.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 25 ｍ、南 110 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

３階程度の店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.0 ｍ、奥行　約　　 13.0 ｍ、規模　　 120 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特になし

街

路

５．５ｍ市道

交通

施設

府中駅北方

1.2km

法令

規制

近商
(90,200)
準防
高度地区2種
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

旧来からの近隣商業地域である。格別の変動要因はないことから今後も概ね現状のまま推移していくものと予測
する。

(3)最有効使用の判定

３階程度の店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 327,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 297,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、府中市が中心であるが広域的には周辺市にも所在する類似の商業地域。需要者は、個人事業主、中小法
人、不動産業者等が中心と考えられる。供給は少ないが、店舗地や店舗兼共同住宅地等の需要が見込まれることから需
要は安定した状況が続いている。土地価格水準は、画地規模により左右され中心となる総額は把握し難いが、単価では
概ね㎡当り３０万円前後から３５万円前後である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、実際の取引事例を基に交通利便性、繁華性等を適切に反映した試算価格が求められた。収益価格は、最有
効使用に基づく賃貸建物を想定し、純収益・還元利回り等も適切に査定しており、妥当性のある試算価格が求められた
。以上から、比準価格と収益価格の説得力は同程度であると判断し、比準価格と収益価格を関連づけ、代表標準地との
検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　東京府中 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 319,000 円／㎡

[ 99.1]
100

100
[100.0]

100
[ 99.4]

[100.0]
100

318,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    319,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は、新型コロナウイルス感染症の影響に
より、依然として厳しい状況にあるが、持ち
直しの動きがみられる。

地域要因に特段の変化はないが、市内の近隣
商業地域として及び住宅地として、両面から
の底堅い需要がみられる。

対象標準地は地積、規模等において標準的な
もので個別的要因による変動要因は認められ
ない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +7.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 -12.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

東京府中 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＥＭ０３公 -125	府中市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東4.5m市道、中間画地		近商高度地区2種地区計画等 (90,200)
b	ＥＭ０３公 -204	府中市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西16m都道、南6m、角地		近商高度地区3種 (99,295)
c	ＮＳ０３公 -101	府中市		更地	（　）	長方形	東16m都道、中間画地		近商高度地区3種 (100,300)
d	ＳＫ０３公 -201	府中市		更地	（　）	長方形	北18m国道、西6m、角地		近商高度地区3種 (100,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 277,778	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	307,787	100 [ 97.0]	317,306	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	317,000
b	(　 ) 570,145	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	542,995	100 [ 156.0]	348,074		348,000
c	(　 ) 387,597	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	387,597	100 [ 123.9]	312,831		313,000
d	(　 ) 442,937	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	421,845	100 [ 127.9]	329,824		330,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +25.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 -2.5	環境　　　　 +8.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 +3.5	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 327,000 円／㎡]

東京府中 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,168,609	896,254	4,272,355	2,679,000	1,593,355	（　0.9739） 1,551,768	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	34,483,733 円　　　　（　 297,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

東京府中 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	84.79	Ｓ3	194.01
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度地区2種地区計画等	90 ％	200 ％	200 ％	116 ㎡	9.2 m x 12.8 m	前面道路：市道　 5.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２～３階は平均専有面積３５㎡程度、１ＬＤＫタイプの共同住宅を想定。

⑦有効率　 84.2 ％
の理由

標準的なレンタブル比

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	84.79	78.1	66.20	2,896	191,715	5.0	958,575
							1.0	191,715
2～ 2	住宅	68.58	91.3	62.58	2,540	158,953	1.0	158,953
							1.0	158,953
3～ 3	住宅	40.64	85.2	34.64	2,540	87,986	1.0	87,986
							1.0	87,986
～

～

計		194.01	84.2	163.42		438,654		1,205,514
								438,654

⑨年額支払賃料	438,654 円　×　12ヶ月　＝　 5,263,848 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 163.42 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,263,848 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 315,831 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,948,017 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,205,514 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 11,332 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 438,654 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 209,260 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,168,609 円　　　　（　 44,557 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＯＹ賃０３公　　　　-37	2,567 ( 2,565)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,619	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,653 円/㎡　月額支払賃料（　 2,540 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＳＴ賃０３公　　　　-2	2,737 ( 2,679)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [ 97.0]	2,687
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

東京府中 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	228,000 円	38,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	210,554 円	5,263,848　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 77,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 304,000 円	38,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	38,000 円	38,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	38,000 円	38,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 896,254 円　（　　　　　　 7,726 円／㎡）　　（経費率　　 17.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

24 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9739

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	38,000,000 円	設計監理料率　 190,000 円／㎡　×　 194.01 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0705	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0544 ×　 40 ％　＋　0.0691 × 30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,679,000 円（　　　　　 23,095 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,168,609 円
②総費用	896,254 円
③純収益　①－②	4,272,355 円
④建物等に帰属する純収益	2,679,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,593,355 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,551,768 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,377 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 34,483,733 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 297,000 円／㎡）