鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

東京府中 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＳＡ０３公 -13	府中市		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北西6m市道、南6m、二方路		商業 (100,500)
b	ＥＭ０３公 -204	府中市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西16m都道、南6m、角地		近商高度地区3種 (99,295)
c	ＨＴ０３公 -200	府中市		更地	（　）	ほぼ長方形	北9.4m市道、中間画地		商業 (100,400)
d	ＥＭ０３公 -209	府中市		貸家建付地	（　）	台形	北18m国道、東22m、角地		商業 (100,500)
e	ＮＡ０３公 -300	武蔵野市		建付地	（　）	長方形	南東16m都道、中間画地		近商高度3種最高26m (90,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 644,538	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	640,671	100 [ 83.8]	764,524	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	765,000
b	(　 ) 570,145	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	542,995	100 [ 67.7]	802,061		802,000
c	(　 ) 620,713	100 [ 100.0]	[ 97.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	607,057	100 [ 68.9]	881,070		881,000
d	(　 ) 576,271	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ / ]	100 [ 95.8]	595,520	100 [ 69.0]	863,072		863,000
e	(　 ) 1,012,146	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 125.0]	801,620	100 [ 95.0]	843,811		844,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -6.5	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 -30.0
d	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -4.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +10.0
e	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +25.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 830,000 円／㎡]

東京府中 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	22,826,779	4,953,874	17,872,905	13,120,200	4,752,705	（　0.9519） 4,524,100	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	100,535,556 円　　　　（　 745,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

東京府中 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	99.37	ＲＣ8	708.56
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	500 ％	500 ％	135 ㎡	10.4 m x 13.1 m	前面道路：市道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１、２階を店舗、３～８階を事務所

⑦有効率　 92.9 ％
の理由

標準的なレンタブル比

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	88.57	76.5	67.75	3,438	232,925	10.0	2,329,250
							1.0	232,925
2～ 2	店舗	88.57	95.3	84.37	3,008	253,785	6.0	1,522,710
							1.0	253,785
3～ 8	事務所	88.57	95.3	84.37	2,865	241,720	6.0	1,450,320
							1.0	241,720
～

～

計		708.56	92.9	658.34		1,937,030		12,553,880
								1,937,030

⑨年額支払賃料	1,937,030 円　×　12ヶ月　＝　 23,244,360 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 658.34 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	20,000 円／台　×　 1 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 240,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	23,244,360 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 240,000 円　　×　　％　＝　　 1,394,662 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	22,089,698 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	12,553,880 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 118,006 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,937,030 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 619,075 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	22,826,779 円　　　　（　 169,087 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＳＨ賃０３公　　　　-5	2,719 ( 2,638)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,021	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,961 円/㎡　月額支払賃料（　 2,865 円/㎡）　基準階 3 F B
b	ＨＴ０３賃　　　　-24	2,756 ( 2,638)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,901
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

東京府中 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,182,000 円	197,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	939,374 円	23,484,360　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 862,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,576,000 円	197,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	197,000 円	197,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	197,000 円	197,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,953,874 円　（　　　　　　 36,695 円／㎡）　　（経費率　　 21.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9519

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	197,000,000 円	設計監理料率　 270,000 円／㎡　×　 708.56 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0666	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0614 × 30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	13,120,200 円（　　　　　 97,187 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	22,826,779 円
②総費用	4,953,874 円
③純収益　①－②	17,872,905 円
④建物等に帰属する純収益	13,120,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,752,705 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,524,100 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 33,512 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 100,535,556 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 745,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月12日　提出
東京府中 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

東京府中 5-3

東京都

多摩第２

氏名

不動産鑑定士　洲浜　拓志

印

TEL.

鑑定評価額

110,000,000 円

１㎡当たりの価格

815,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月4日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	650,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	府中市宮町１丁目２３番９				②地積　(㎡)	135 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他） (100,500)
	1:1.2	店舗、事務所兼共同住宅ＲＣ7F1B	店舗、事務所、マンション等が混在する商業地域	西12m市道	水道、ガス、下水	府中 260m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 0 ｍ、南 40 ｍ、北 10 ｍ

②標準的使用

７～８階建程度の店舗兼事務所他

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.5 ｍ、奥行　約　　 13.0 ｍ、規模　　 135 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１２ｍ市道

交通

施設

府中駅南東方

260m

法令

規制

商業
(100,500)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

駅前の伊勢丹府中店が２０１９年９月末に閉店し、現在新たな商業施設化に向けて協議中。客足の流動性等で近
隣地域及び周辺地域への影響も大きく、将来動向はやや不透明である。

(3)最有効使用の判定

７～８階建程度の店舗兼事務所他

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 830,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 764,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は府中市内全域の商業地域及び多摩地区主要駅周辺の商業地域である。需要者の中心は、不動産業者、事業
目的の一般事業法人や収益目的の投資家等と考えられる。標準的画地規模の土地では７００千円／㎡～９００千円／㎡
程度が市場の中心である。新型コロナの影響拡大により、商業施設の空室リスクなどから都心の投資需要の過熱感は陰
りが見られるが、賃貸需給の安定した周辺都市での投資需要の減退は、顕在化していない状況と判断される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は実際の取引事例から求められた価格で実証的である。収益価格は地域の標準的な利用方法である店舗兼事務
所ビルを想定して求められた価格で、当該地域のような駅に近く繁華性、利便性が良好な商業地域では十分尊重される
べき価格である。本評価においては比準価格を重視し、収益価格を関連付け、前年標準地価格及び指定基準地価格との
検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    815,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウィルス感染症拡大の影響をうけ
、国内経済及び不動産市況は先行き不透明な
状況となっている。

令和元年９月末の伊勢丹府中店の閉店による
商況の変化に留意が必要である。

個別的要因に特段の変化は見られない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

東京府中 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＨＴ０３公 -200	府中市		更地	（　）	ほぼ長方形	北9.4m市道、中間画地		商業 (100,400)
b	ＥＭ０３公 -16	府中市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東6m市道、中間画地		１中専高度地区2種 (70,200)
c	ＳＡ０３公 -200	府中市		更地	（　）	ほぼ長方形	南5.5m市道、東6m、北4.5m、三方路		商業 (100,500)
d	ＥＭ０３公 -204	府中市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西16m都道、南6m、角地		近商高度地区3種 (99,295)
e	ＥＭ０３公 -209	府中市		貸家建付地	（　）	台形	北18m国道、東22m、角地		商業 (100,500)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 620,713	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	634,369	100 [ 85.0]	746,316	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	746,000
b	(　 ) 544,804	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 119.6]	455,522	100 [ 58.1]	784,031		784,000
c	(　 ) 1,696,779	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ / ]	100 [ 172.5]	972,820	100 [ 108.0]	900,759		901,000
d	(　 ) 570,145	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	538,108	100 [ 60.5]	889,435		889,000
e	(　 ) 576,271	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ / ]	100 [ 95.8]	595,520	100 [ 71.0]	838,761		839,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -6.5	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +19.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -30.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +50.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +2.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -21.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 -30.0
e	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -4.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 830,000 円／㎡]

東京府中 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	22,935,641	4,942,782	17,992,859	13,120,200	4,872,659	（　0.9519） 4,638,284	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	103,072,978 円　　　　（　 764,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

東京府中 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	99.37	ＲＣ8	708.80
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	500 ％	500 ％	135 ㎡	10.6 m x 12.7 m	前面道路：市道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１，２階を店舗、３～８階を事務所

⑦有効率　 92.9 ％
の理由

標準的なレンタブル比

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	88.60	76.5	67.75	4,000	271,000	10.0	2,710,000
							1.0	271,000
2～ 2	店舗	88.60	95.2	84.37	3,300	278,421	6.0	1,670,526
							1.0	278,421
3～ 8	事務所	88.60	95.2	84.37	2,800	236,236	6.0	1,417,416
							1.0	236,236
～

～

計		708.80	92.9	658.34		1,966,837		12,885,022
								1,966,837

⑨年額支払賃料	1,966,837 円　×　12ヶ月　＝　 23,602,044 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 658.34 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料を共益費込みにて査定しているため計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	23,602,044 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,416,123 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	22,185,921 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	12,885,022 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 121,119 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,966,837 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 628,601 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	22,935,641 円　　　　（　 169,894 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＳＴ賃０３公　　　　-15	4,444 ( 4,257)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	3,752	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,410 円/㎡　月額支払賃料（　 3,300 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＳＴ賃０３公　　　　-16	3,031 ( 2,901)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,157
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

東京府中 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,182,000 円	197,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	944,082 円	23,602,044　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 846,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,576,000 円	197,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	197,000 円	197,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	197,000 円	197,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,942,782 円　（　　　　　　 36,613 円／㎡）　　（経費率　　 21.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9519

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	197,000,000 円	設計監理料率　 270,000 円／㎡　×　 708.80 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0666	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0614 × 30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	13,120,200 円（　　　　　 97,187 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	22,935,641 円
②総費用	4,942,782 円
③純収益　①－②	17,992,859 円
④建物等に帰属する純収益	13,120,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,872,659 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,638,284 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 34,358 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 103,072,978 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 764,000 円／㎡）