鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

東京府中 -24　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＥＭ０３公 -11	府中市		建付地	（　）	長方形	北4m私道、中間画地		１低専高度1種最高10m (40,80)
b	ＥＭ０３公 -110	府中市		更地	（　）	長方形	南東4m市道、中間画地		準住居高度地区3種 (70,160)
c	ＥＭ０３公 -111	府中市		建付地	（　）	長方形	南東4.2m私道、中間画地		１低専高度1種最高10m (40,80)
d	ＥＭ０３公 -124	府中市		建付地	（　）	長方形	北4m私道、中間画地		１低専高度1種最高10m (40,80)
e	ＳＴ０３公 -15	府中市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西4m私道、中間画地		１低専高度1種最高10m (40,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 237,176	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	237,176	100 [ 97.0]	244,511	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	257,000
b	(　 ) 289,376	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	278,246	100 [ 108.0]	257,635		271,000
c	(　 ) 247,249	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.8]	250,252	100 [ 98.8]	253,291		266,000
d	(　 ) 250,095	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	250,095	100 [ 97.0]	257,830		271,000
e	(　 ) 241,926	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	237,182	100 [ 98.0]	242,022		254,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -1.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 264,000 円／㎡]

東京府中 -24　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,388,150	598,016	2,790,134	1,698,600	1,091,534	（　0.9706） 1,059,443	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	23,543,178 円　　　　（　 137,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

東京府中 -24　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	65.00	ＬＳ2	130.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専高度1種最高10m	40 ％	80 ％	80 ％	172 ㎡	11.6 m x 14.8 m	前面道路：道路　 3.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１ＤＫ各階２戸を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	65.00	100.0	65.00	2,180	141,700	1.0	141,700
							1.0	141,700
2～ 2	住宅	65.00	100.0	65.00	2,250	146,250	1.0	146,250
							1.0	146,250
～

～

～

計		130.00	100.0	130.00		287,950		287,950
								287,950

⑨年額支払賃料	287,950 円　×　12ヶ月　＝　 3,455,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 130.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,455,400 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 207,324 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,248,076 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	287,950 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,707 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 287,950 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 137,367 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,388,150 円　　　　（　 19,699 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＥＭ賃０３公　　　　-7	1,682 ( 1,680)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	1,927	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,347 円/㎡　月額支払賃料（　 2,250 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＥＭ賃０３公　　　　-8	2,867 ( 2,748)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [ 98.0]	100 [103.0]	2,705
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

東京府中 -24　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	136,800 円	22,800,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	138,216 円	3,455,400　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 95,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 182,400 円	22,800,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	22,800 円	22,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	22,800 円	22,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 598,016 円　（　　　　　　 3,477 円／㎡）　　（経費率　　 17.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9706

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	22,800,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 130.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0745	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0614 ×　 45 ％　＋　0.0823 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,698,600 円（　　　　　 9,876 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,388,150 円
②総費用	598,016 円
③純収益　①－②	2,790,134 円
④建物等に帰属する純収益	1,698,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,091,534 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,059,443 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,160 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,543,178 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 137,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月8日　提出
東京府中 -24　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

東京府中 -24

東京都

多摩第２

氏名

不動産鑑定士　佐藤　孝二

印

TEL.

鑑定評価額

45,200,000 円

１㎡当たりの価格

263,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月4日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	210,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月24日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	府中市新町３丁目３番４				②地積　(㎡)	172 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (40,80) （その他）高度1種最高10m
	1:1.2	住宅Ｗ2	中小規模一般住宅の多い既成住宅地域	南3.8m道路	水道、ガス、下水	国分寺 1.4km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 50 ｍ、南 30 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 150 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

基準方位　北３．８
ｍ市道

交通

施設

国分寺駅南東方

1.4km

法令

規制

１低専
(40,80)
高度1種最高10m

⑤地域要因の将
　来予測

駅からやや距離のある住宅地域であり、当地域に格別の影響を与える要因は特に見当たらず、概ね現状のまま推
移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 263,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 135,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、ＪＲ中央線及びＪＲ武蔵野線沿線で特に府中市北部及び国分寺市南部に位置する中規模の住宅地で最寄
駅から少し距離のある住宅地域である。主な需要者は戸建住宅を求める同一需給圏の居住者が中心であるが、一次取得
者の中には他地域からの転入も一部みられる。旧来からの住宅地で需給は安定しており、急激な地価の上昇はない。土
地は、１００㎡から１２０㎡で３１００万円から３６００万円、新築戸建で４６００万円から５５００万円である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

標準地の近隣地域には低層のアパート等の収益物件も混在しているが、基本的には戸建住宅地域のため、収益物件は自
らの土地に有効活用のため建築したものに限られる。容積率も低いため収益価格は住宅地のため低く算定される。これ
に対して府中市内の類似地域において多数の信頼のおける取引事例を収集しえた。よって、比準価格を標準とし、収益
価格は参考程度にとどめ、代表標準地との均衡も考慮して鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　東京府中 -9 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 277,000 円／㎡

[ 98.9]
100

100
[102.0]

100
[107.4]

[105.0]
100

263,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    264,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

日銀のマイナス金利政策が長期化し、新築住
宅及びマンション販売は増税及び建築費高騰
並びに新型コロナウィルスのために上昇率が
鈍化してきた。

最寄駅からやや距離があるものの、住宅地と
しては成熟しており、底堅い需要がある。地
価は少し弱含みの傾向である。

南道路で日照、通風は良好である。地域内の
競争力は標準的で、特に変動要因はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  +8.5
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

東京府中 -24　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＥＭ０３公 -124	府中市		建付地	（　）	長方形	北4m私道、中間画地		１低専高度1種最高10m (40,80)
b	ＥＭ０３公 -11	府中市		建付地	（　）	長方形	北4m私道、中間画地		１低専高度1種最高10m (40,80)
c	ＳＴ０３公 -1	府中市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北4m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (40,80)
d	ＳＫ０３公 -4	府中市		更地	（　）	ほぼ台形	南西5m私道、西4m、角地		１低専高度1種最高10m (50,80)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 250,095	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	250,095	100 [ 99.3]	251,858	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	264,000
b	(　 ) 237,176	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	237,176	100 [ 94.8]	250,186		263,000
c	(　 ) 251,061	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	251,061	100 [ 100.6]	249,564		262,000
d	(　 ) 275,000	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 109.2]	251,832	100 [ 100.4]	250,829		263,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -5.5	環境　　　　 +4.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.2	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.3	環境　　　　 +3.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +1.5
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +9.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 263,000 円／㎡]

東京府中 -24　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地にあり、原価法の適用が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,375,147	597,086	2,778,061	1,698,600	1,079,461	（　0.9706） 1,047,725	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	23,282,778 円　　　　（　 135,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

東京府中 -24　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	65.00	ＬＳ2	130.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専高度1種最高10m	40 ％	80 ％	80 ％	172 ㎡	11.6 m x 14.8 m	前面道路：道路　 3.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

小家族向けアパート（２ＤＫ）平均専有面積３３㎡程度を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段方式を採用したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	65.00	100.0	65.00	2,190	142,350	1.0	142,350
							1.0	142,350
2～ 2	住宅	65.00	100.0	65.00	2,223	144,495	1.0	144,495
							1.0	144,495
～

～

～

計		130.00	100.0	130.00		286,845		286,845
								286,845

⑨年額支払賃料	286,845 円　×　12ヶ月　＝　 3,442,140 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 130.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等で担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,442,140 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 206,528 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,235,612 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	286,845 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,696 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 286,845 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 136,839 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,375,147 円　　　　（　 19,623 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＳＫ賃０３　　　　-2	1,565 ( 1,500)	100 [100.0]	[100.3] 100	100 [100.0]	100 [ 78.0]	100 [ 92.0]	100 [ 98.0]	2,232	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,319 円/㎡　月額支払賃料（　 2,223 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＳＫ賃０３　　　　-5	1,757 ( 1,684)	100 [100.0]	[100.3] 100	100 [100.0]	100 [ 82.0]	100 [ 90.0]	100 [ 98.0]	2,437
c	ＳＫ賃０３　　　　-11	1,851 ( 1,774)	100 [100.0]	[100.4] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 97.0]	100 [ 88.0]	2,292

東京府中 -24　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	136,800 円	22,800,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	137,686 円	3,442,140　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 94,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 182,400 円	22,800,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	22,800 円	22,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	22,800 円	22,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 597,086 円　（　　　　　　 3,471 円／㎡）　　（経費率　　 17.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9706

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	22,800,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 130.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0745	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0614 ×　 45 ％　＋　0.0823 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,698,600 円（　　　　　 9,876 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,375,147 円
②総費用	597,086 円
③純収益　①－②	2,778,061 円
④建物等に帰属する純収益	1,698,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,079,461 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,047,725 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,091 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,282,778 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 135,000 円／㎡）