鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

東京府中 -11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＳＡ０３公 -101	府中市		更地	（　）	ほぼ長方形	北5m市道、中間画地		１中専高度地区2種 (70,200)
b	ＳＡ０３公 -206	府中市		建付地	（　）	ほぼ台形	西6.2m市道、東4m、二方路		１中専高度地区1種 (60,100)
c	ＯＫ０３公 -9	府中市		建付地	（　）	袋地等	東15m市道、中間画地		２中専高度地区2種 (57,184)
d	ＳＡ０３公 -3	府中市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北5m市道、中間画地		１低専高度地区1種 (40,80)
e	ＳＡ０３公 -16	府中市		建付地	（　）	ほぼ正方形	西4.5m私道、南4.5m、準角地		１低専高度地区1種 (50,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 320,022	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	320,022	100 [ 103.5]	309,200	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	312,000
b	(　 ) 282,885	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	279,040	100 [ 98.8]	282,429		285,000
c	(　 ) 261,321	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.9]	269,681	100 [ 99.9]	269,951		273,000
d	(　 ) 295,951	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	295,951	100 [ 94.9]	311,856		315,000
e	(　 ) 280,586	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	269,794	100 [ 93.0]	290,101		293,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +4.5	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 296,000 円／㎡]

東京府中 -11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,336,313	764,195	3,572,118	2,272,250	1,299,868	（　0.9706） 1,261,652	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	28,036,711 円　　　　（　 173,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

東京府中 -11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	87.00	ＬＳ2	174.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専準防高度地区2種	70 ％	200 ％	200 ％	162 ㎡	8.6 m x 17.8 m	前面道路：市道　 5.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

専有面積２９㎡程度の１Ｒ、６戸を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外廊下を想定したため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	87.00	100.0	87.00	2,093	182,091	1.0	182,091
							1.0	182,091
2～ 2	住宅	87.00	100.0	87.00	2,143	186,441	1.0	186,441
							1.0	186,441
～

～

～

計		174.00	100.0	174.00		368,532		368,532
								368,532

⑨年額支払賃料	368,532 円　×　12ヶ月　＝　 4,422,384 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 174.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,422,384 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 265,343 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,157,041 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	368,532 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,464 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 368,532 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 175,808 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,336,313 円　　　　（　 26,767 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＳＨ賃０３公　　　　-20	2,359 ( 2,357)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 99.0]	2,383	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,235 円/㎡　月額支払賃料（　 2,143 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＮＳ賃０３公　　　　-9	2,191 ( 2,100)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,087
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

東京府中 -11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	183,000 円	30,500,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	176,895 円	4,422,384　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 99,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 244,000 円	30,500,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	30,500 円	30,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	30,500 円	30,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 764,195 円　（　　　　　　 4,717 円／㎡）　　（経費率　　 17.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9706

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	30,500,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 174.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0745	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0614 ×　 45 ％　＋　0.0823 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,272,250 円（　　　　　 14,026 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,336,313 円
②総費用	764,195 円
③純収益　①－②	3,572,118 円
④建物等に帰属する純収益	2,272,250 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,299,868 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,261,652 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,788 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 28,036,711 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 173,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月8日　提出
東京府中 -11　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

東京府中 -11

東京都

多摩第２

氏名

不動産鑑定士　佐藤　孝二

印

TEL.

鑑定評価額

47,300,000 円

１㎡当たりの価格

292,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月4日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	240,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月24日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	府中市白糸台１丁目４９番１５外				②地積　(㎡)	162 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２中専 (60,200) 準防（その他）高度地区2種 (70,200)
	1:2	住宅ＬＳ2	一般住宅、アパート、空地等がみられる住宅地域	北東5.5m市道	水道、ガス、下水	多磨霊園 930m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 20 ｍ、南 70 ｍ、北 10 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.6 ｍ、奥行　約　　 17.8 ｍ、規模　　 160 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

基準方位　北５．５
ｍ市道

交通

施設

多磨霊園駅北東方

930m

法令

規制

２中専
(70,200)
準防
高度地区2種

⑤地域要因の将
　来予測

一般住宅及びアパート等が混在する住宅地域であり、今後とも同様の住宅地域として推移するものと予測される
。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 294,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 178,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は府中市南東部にあって、京王線から西武多摩川線沿線の普通住宅地域である。需要者は上記同一需給圏内
の中でも府中市及び隣接市居住者が中心である。また、住宅ローン金利の低下から近時若年の一次取得者も増加してい
る。地場不動産業者のミニ開発による新築戸建分譲は増えており、少し狭小な戸建て分譲もあるが需要は比較的安定し
ている。土地、１５０㎡で４，２００万円前後、新築戸建は５，０００万円～５，５００万円程度が標準である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域にはアパート等の収益物件も混在しているが、土地所有者が自ら有効利用のために建築したものであり、売買
は想定していない。よって、基本的には戸建住宅地域のため、収益を期待した取引は少なく収益価格は低位と算定され
る。比準価格は府中市内の類似地域においても多数の信頼できる取引事例により求めることができた。よって、比準価
格を中心に収益価格を勘案し、代表標準地との均衡も考慮して鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　東京府中 -21 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 295,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[102.0]

100
[100.2]

[101.0]
100

292,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    292,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

日銀のマイナス金利政策が長期化し、新築住
宅及びマンション販売は増税及び建築費高騰
並びに新型コロナウィルスのために上昇率が
鈍化してきた。

最寄駅から徒歩圏で住環境も比較的良好で需
給は根強いものがある。

概ね標準的と判断される。個別的要因及び格
差率の変化及び変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +0.5
環境　　　　　　  +5.0
行政　　　　　　  -6.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

東京府中 -11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＳＫ０３公 -6	府中市		建付地	（　）	不整形	北西12m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (40,80)
b	ＳＡ０３公 -2	府中市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北4m私道、西4m、準角地		１低専高度地区1種 (50,80)
c	ＨＴ０３公 -2	府中市		建付地	（　）	不整形	東4m私道、中間画地		１中専高度地区2種 (70,160)
d	ＳＡ０３公 -16	府中市		建付地	（　）	ほぼ正方形	西4.5m私道、南4.5m、準角地		１低専高度地区1種 (50,80)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 304,903	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.9]	328,206	100 [ 112.4]	291,998	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	295,000
b	(　 ) 303,023	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	297,081	100 [ 102.0]	291,256		294,000
c	(　 ) 210,854	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 81.6]	258,400	100 [ 89.0]	290,337		293,000
d	(　 ) 280,586	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	269,794	100 [ 92.8]	290,726		294,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +22.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +3.8	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -4.5
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -18.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.3	環境　　　　 -1.5
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 294,000 円／㎡]

東京府中 -11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			標準地は既成市街地に存し、原価法の適用が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,373,166	765,399	3,607,767	2,272,250	1,335,517	（　0.9706） 1,296,253	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	28,805,622 円　　　　（　 178,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

東京府中 -11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	87.00	ＬＳ2	174.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専準防高度地区2種	70 ％	200 ％	200 ％	162 ㎡	8.6 m x 17.8 m	前面道路：市道　 5.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平均専有面積２９㎡１ＤＫ　タイプを想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	87.00	100.0	87.00	2,110	183,570	1.0	183,570
							1.0	183,570
2～ 2	住宅	87.00	100.0	87.00	2,162	188,094	1.0	188,094
							1.0	188,094
～

～

～

計		174.00	100.0	174.00		371,664		371,664
								371,664

⑨年額支払賃料	371,664 円　×　12ヶ月　＝　 4,459,968 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 174.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等で十分担保されているので計上不要

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,459,968 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 267,598 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,192,370 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	371,664 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,494 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 371,664 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 177,302 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,373,166 円　　　　（　 26,995 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＳＫ賃０３　　　　-6	2,613 ( 2,613)	100 [100.0]	[100.4] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [105.0]	2,271	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,258 円/㎡　月額支払賃料（　 2,162 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＳＫ賃０３　　　　-8	1,717 ( 1,715)	100 [100.0]	[100.4] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 96.0]	100 [ 92.0]	2,169
c	ＳＫ賃０３　　　　-3	1,712 ( 1,711)	100 [100.0]	[100.4] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 98.0]	100 [ 95.0]	2,051

東京府中 -11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	183,000 円	30,500,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	178,399 円	4,459,968　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 99,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 244,000 円	30,500,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	30,500 円	30,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	30,500 円	30,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 765,399 円　（　　　　　　 4,725 円／㎡）　　（経費率　　 17.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9706

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	30,500,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 174.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0745	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0614 ×　 45 ％　＋　0.0823 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,272,250 円（　　　　　 14,026 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,373,166 円
②総費用	765,399 円
③純収益　①－②	3,607,767 円
④建物等に帰属する純収益	2,272,250 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,335,517 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,296,253 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,002 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 28,805,622 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 178,000 円／㎡）