鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

青梅 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＨＡＳ３Ｋ -215	羽村市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西16m市道、中間画地		近商高度地区2種 (90,300)
b	ＮＫＺ３Ｋ -10	青梅市		更地	（　）	長方形	南12m市道、中間画地		２中専高度地区2種 (70,200)
c	ＩＳＩ３Ｋ -203	青梅市		更地	（　）	ほぼ正方形	北12m都道、西2.5m、角地		近商高度地区3種 (100,300)
d	ＯＳＴ３Ｋ -12	青梅市		建付地	（　）	長方形	東20m都道、中間画地		２住居高度地区2種地区計画等 (70,200)
e	ＯＳＴ３Ｋ -208	青梅市		更地	（　）	ほぼ長方形	東7m市道、中間画地		商業 (100,420)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 212,121	100 [ 100.0]	[ 98.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	208,939	100 [ 116.1]	179,965	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	180,000
b	(　 ) 211,714	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	199,213	100 [ 114.6]	173,833		174,000
c	(　 ) 142,404	100 [ 100.0]	[ 97.5] 100	100 [ / ]	100 [ 95.9]	144,780	100 [ 81.3]	178,081		178,000
d	(　 ) 142,500	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	138,309	100 [ 78.5]	176,190		176,000
e	(　 ) 164,275	100 [ 100.0]	[ 97.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	160,661	100 [ 91.9]	174,822		175,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +30.0
a	正常	％／月 -0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +37.0
b	正常	％／月 -0.17	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -9.0
c	正常	％／月 -0.17	画地　　　　 -4.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -3.0
d	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 -0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 177,000 円／㎡]

青梅 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に属し、再調達原価の把握が困難な為。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,864,874	1,824,468	7,040,406	6,156,000	884,406	（　0.9737） 861,146	（ 4.9 - 0.1 ） 4.8％
	⑧収益価格	17,940,542 円　　　　（　 106,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

青梅 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗事務所兼共同住宅	135.00	Ｓ3	405.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	400 ％	400 ％	169 ㎡	9.0 m x 20.0 m	前面道路：都道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階事務所、３階共同住宅（平均専有面積４３㎡）

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

規模、構造等を踏まえ査定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	135.00	85.0	114.75	2,900	332,775	4.0	1,331,100
							0.0	0
2～ 2	事務所	135.00	90.0	121.50	2,000	243,000	2.0	486,000
							0.0	0
3～ 3	居宅	135.00	95.0	128.25	1,687	216,358	1.0	216,358
							1.0	216,358
～

～

計		405.00	90.0	364.50		792,133		2,033,458
								216,358

⑨年額支払賃料	792,133 円　×　12ヶ月　＝　 9,505,596 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 364.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上せず

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,505,596 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 760,448 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,745,148 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,033,458 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 18,708 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 216,358 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 101,018 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,864,874 円　　　　（　 52,455 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＫＲＫ３Ｋ賃　　　　-501	1,872 ( 1,842)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [106.0]	100 [100.0]	1,766	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,760 円/㎡　月額支払賃料（　 1,687 円/㎡）　基準階 3 F B
b	ＫＲＫ３Ｋ賃　　　　-502	1,755 ( 1,754)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,755
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

青梅 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	513,000 円	85,500,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	285,168 円	9,505,596　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 150,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 705,300 円	85,500,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	85,500 円	85,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	85,500 円	85,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,824,468 円　（　　　　　　 10,796 円／㎡）　　（経費率　　 20.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9737

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	85,500,000 円	設計監理料率　 205,000 円／㎡　×　 405.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0720	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0546 ×　 35 ％　＋　0.0696 × 35 ％　＋ 0.0951 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,156,000 円（　　　　　 36,426 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,864,874 円
②総費用	1,824,468 円
③純収益　①－②	7,040,406 円
④建物等に帰属する純収益	6,156,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	884,406 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	861,146 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,096 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,940,542 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 106,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月13日　提出
青梅 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

青梅 5-4

東京都

多摩第６

氏名

不動産鑑定士　谷津　繁

印

TEL.

鑑定評価額

29,900,000 円

１㎡当たりの価格

177,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月8日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	145,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	青梅市東青梅１丁目４番３				②地積　(㎡)	169 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他） (100,400)
	台形 1:2	店舗兼住宅Ｓ4	中層の店舗等が多い駅前商業地域	北15m都道	水道、ガス、下水	東青梅 80m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 50 ｍ、南 0 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

店舗・事務所兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 170 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１５ｍ都道

交通

施設

東青梅駅南西方

80m

法令

規制

商業
(100,400)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

　地域要因に大きな変化は見られないので、当面は繁華性の低い駅前商業地域として現状を維持するものと予測
する。

(3)最有効使用の判定

店舗・事務所兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 177,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 92,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は西多摩全域であるが、主としてＪＲ五日市線、青梅線沿線の普通商業地域である。需要者の中心は、同
一需給圏内に地縁的選好性を有した事業者が多く、同一需給圏外からの転入者は少ない。当該地域は繁華性に優れると
は言い難く、新規出店等の需要にも乏しく、現下の新型コロナによる景気動向を反映し、地価は弱含みで推移している
。なお、中心となる価格帯については、取引事例が少なく規模の大小も雑多であることから把握が困難であった。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　当該地域は中層の店舗等が多い駅前の商業地であるが、商業繁華性に乏しく店舗及び事務所並びに住宅等の賃料水準
も低位で推移しており、収益性が高いとは言い難い。よって、比準価格を標準とし、収益価格を関連づけて、代表標準
地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　羽村 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 181,000 円／㎡

[ 97.8]
100

100
[100.0]

100
[100.1]

[100.0]
100

177,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    182,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

　市の人口は安定的であるが、景気動向を反
映して不動産取引は弱含み基調にあるほか、
利便性等の優劣による地価の二極化が顕著で
ある。

　駅近接の商業地域として環境を維持してい
るが、商業繁華性は低く、不動産需要を喚起
するような地域要因の変動は認められない。

　個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　 +12.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-2.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

青梅 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＯＳＴ３Ｋ -208	青梅市		更地	（　）	ほぼ長方形	東7m市道、中間画地		商業 (100,420)
b	ＩＳＩ３Ｋ -203	青梅市		更地	（　）	ほぼ正方形	北12m都道、西2.5m、角地		近商高度地区3種 (100,300)
c	ＩＳＩ３Ｋ -3	青梅市		建付地	（　）	ほぼ台形	東16m市道、南6m、角地		工業 (80,200)
d	ＨＡＳ３Ｋ -202	西多摩郡瑞穂町		更地	（　）	ほぼ長方形	南西18m都道、中間画地		準工高度地区2種地区計画等 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 164,275	100 [ 100.0]	[ 97.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	160,661	100 [ 79.5]	202,089	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	202,000
b	(　 ) 142,404	100 [ 100.0]	[ 97.5] 100	100 [ / ]	100 [ 95.9]	144,780	100 [ 80.4]	180,075		180,000
c	(　 ) 140,260	100 [ 100.0]	[ 98.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	134,132	100 [ 76.1]	176,258		176,000
d	(　 ) 121,833	100 [ 100.0]	[ 97.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	118,909	100 [ 68.0]	174,866		175,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -17.0
a	正常	％／月 -0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 -0.17	画地　　　　 -4.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 -0.17	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -16.0
d	正常	％／月 -0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 177,000 円／㎡]

青梅 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,742,201	1,819,975	6,922,226	6,156,000	766,226	（　0.9737） 746,074	（ 4.9 - 0.1 ） 4.8％
	⑧収益価格	15,543,208 円　　　　（　 92,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

青梅 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗事務所兼共同住宅	135.00	Ｓ3	405.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	400 ％	400 ％	169 ㎡	9.0 m x 20.0 m	前面道路：都道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗、２階：事務所、３階：共同住宅（ファミリータイプ、平均専有面積約４３㎡）。

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

周辺の店舗事務所兼共同住宅では概ね標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	135.00	85.0	114.75	2,800	321,300	4.0	1,285,200
							0.0	0
2～ 2	事務所	135.00	90.0	121.50	2,000	243,000	2.0	486,000
							0.0	0
3～ 3	居宅	135.00	95.0	128.25	1,690	216,743	1.0	216,743
							1.0	216,743
～

～

計		405.00	90.0	364.50		781,043		1,987,943
								216,743

⑨年額支払賃料	781,043 円　×　12ヶ月　＝　 9,372,516 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 364.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により保証されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,372,516 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 749,801 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,622,715 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,987,943 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 18,289 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 216,743 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 101,197 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,742,201 円　　　　（　 51,729 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＯＳＴ３Ｋ　　　　-502	1,377 ( 1,375)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,663	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,763 円/㎡　月額支払賃料（　 1,690 円/㎡）　基準階 3 F B
b	ＮＫＺ３Ｋ　　　　-503	1,338 ( 1,338)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [103.0]	100 [ 85.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	1,798
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

青梅 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	513,000 円	85,500,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	281,175 円	9,372,516　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 149,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 705,300 円	85,500,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	85,500 円	85,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	85,500 円	85,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,819,975 円　（　　　　　　 10,769 円／㎡）　　（経費率　　 20.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9737

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	85,500,000 円	設計監理料率　 205,000 円／㎡　×　 405.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0720	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0546 ×　 35 ％　＋　0.0696 × 35 ％　＋ 0.0951 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,156,000 円（　　　　　 36,426 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,742,201 円
②総費用	1,819,975 円
③純収益　①－②	6,922,226 円
④建物等に帰属する純収益	6,156,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	766,226 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	746,074 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,415 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,543,208 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 92,000 円／㎡）