鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

青梅 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＮＫＺ３Ｋ -5	青梅市		建付地	（　）	台形	南東4m市道、東4m、角地		商業 (100,240)
b	ＩＳＩ３Ｋ -203	青梅市		更地	（　）	ほぼ正方形	北12m都道、西2.5m、角地		近商高度地区3種 (100,300)
c	ＯＳＴ３Ｋ -204	青梅市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西7.1m都道、中間画地		近商高度地区2種 (90,200)
d	ＯＳＴ３Ｋ -12	青梅市		建付地	（　）	長方形	東20m都道、中間画地		２住居高度地区2種地区計画等 (70,200)
e	ＩＳＩ３Ｋ -12	青梅市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西12m市道、中間画地		１住居高度地区2種 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 150,382	100 [ 100.0]	[ 97.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.1]	137,324	100 [ 95.0]	144,552	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -2.5 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 97.5] 　　　　 100	141,000
b	(　 ) 142,404	100 [ 100.0]	[ 97.5] 100	100 [ / ]	100 [ 95.9]	144,780	100 [ 108.9]	132,948		130,000
c	(　 ) 103,531	100 [ 100.0]	[ 98.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	101,771	100 [ 87.6]	116,177		113,000
d	(　 ) 142,500	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	138,309	100 [ 111.0]	124,603		121,000
e	(　 ) 154,330	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	152,478	100 [ 120.3]	126,748		124,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 -0.17	画地　　　　 -4.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -1.0
c	正常	％／月 -0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +23.0
d	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +32.0
e	正常	％／月 -0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 126,000 円／㎡]

青梅 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,510,604	1,176,685	5,333,919	4,312,000	1,021,919	（　0.9714） 992,692	（ 4.9 - 0.1 ） 4.8％
	⑧収益価格	20,681,083 円　　　　（　 93,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

青梅 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	160.00	ＬＳ2	320.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度地区3種	100 ％	300 ％	300 ％	221 ㎡	13.8 m x 16.0 m	前面道路：都道　 12.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗はフロア貸し、２階は１ＬＤＫ（平均専有面積４０㎡）を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	160.00	100.0	160.00	2,300	368,000	3.0	1,104,000
							0.0	0
2～ 2	居宅	160.00	100.0	160.00	1,323	211,680	1.0	211,680
							1.0	211,680
～

～

～

計		320.00	100.0	320.00		579,680		1,315,680
								211,680

⑨年額支払賃料	579,680 円　×　12ヶ月　＝　 6,956,160 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 320.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,956,160 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 556,493 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,399,667 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,315,680 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 12,104 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 211,680 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 98,833 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,510,604 円　　　　（　 29,460 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＮＫＺ３Ｋ　　　　-503	1,338 ( 1,338)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [106.0]	100 [102.0]	1,303	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,380 円/㎡　月額支払賃料（　 1,323 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＯＳＴ３Ｋ　　　　-502	1,377 ( 1,375)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	1,391
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

青梅 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	336,000 円	56,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	208,685 円	6,956,160　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 58,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 462,000 円	56,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	56,000 円	56,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	56,000 円	56,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,176,685 円　（　　　　　　 5,324 円／㎡）　　（経費率　　 18.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9714

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	56,000,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 320.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0770	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0596 ×　 35 ％　＋　0.0789 × 35 ％　＋ 0.0951 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,312,000 円（　　　　　 19,511 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,510,604 円
②総費用	1,176,685 円
③純収益　①－②	5,333,919 円
④建物等に帰属する純収益	4,312,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,021,919 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	992,692 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,492 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,681,083 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 93,600 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月4日　提出
青梅 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

青梅 5-2

東京都

多摩第６

氏名

不動産鑑定士　石井　一嘉

印

TEL.

鑑定評価額

27,800,000 円

１㎡当たりの価格

126,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月2日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	105,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	青梅市西分町２丁目４９番１外				②地積　(㎡)	221 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他）高度地区3種 (100,300)
	1:1.2	事務所兼住宅Ｗ3	低層小売店舗、旅館等が建ち並ぶ近隣商業地域	南12.5m都道、西側道	水道、ガス、下水	青梅 550m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 50 ｍ、南 20 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

低層店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.0 ｍ、奥行　約　　 16.0 ｍ、規模　　 220 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１２．５ｍ都道

交通

施設

青梅駅東方

550m

法令

規制

近商
(90,300)
準防
高度地区3種

⑤地域要因の将
　来予測

街路条件に優れる路線商業地域であるが、繁華性は低下しており、住宅と商店等が混在している。住宅利用の増
加も予測される。一般的要因の影響もあり地価水準は弱含みで推移すると推測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +6.0
敷地後退　　　　　　　　　　　　 -8.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 126,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 89,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は西多摩地域の近隣商業地域、路線商業地域及び住商混在地域等である。需要者は、同一需給圏内の地元の
法人、地縁性を有する事業者や個人等が中心となる。街路条件が優れることから路線商業地域として捉えられるが、商
業繁華性は低く店舗併用住宅や一般住宅もみられる。同一需給圏内の主要街道沿いの土地の規模も多様で、建物の構造
や用途等も様々であり、取引件数も少ないことから、中心価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は商業利用としての需要が弱く、収益物件として投資対象とすることは稀であり自己利用目的の取引が多い。
商業地であるが収益性と地価の関連はやや希薄となっている。また、近年の建築費の増加から収益価格は低位に試算さ
れたものと考えられる。市場参加者の取引目的等を考慮し、市場性を反映している比準価格を標準とし、収益価格を参
考として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　羽村 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 181,000 円／㎡

[ 97.8]
100

100
[100.0]

100
[137.0]

[ 97.5]
100

126,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    129,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

市内の人口は減少傾向で、消費行動の変化等
により駅前商業施設は衰退傾向にある。新型
コロナウイルス感染症の拡大により、取引は
停滞している。

街路条件は優れるが、店舗は衰退傾向にある
。地域要因に大きな変動はない。

角地による効用増、セットバックによる有効
敷地面積の減少があるが、個別的要因に変動
はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +37.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-2.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

青梅 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＩＳＩ３Ｋ -203	青梅市		更地	（　）	ほぼ正方形	北12m都道、西2.5m、角地		近商高度地区3種 (100,300)
b	ＩＳＩ３Ｋ -201	青梅市		更地	（　）	ほぼ正方形	北20m都道、西6m、南6m、三方路		近商高度地区2種 (100,300)
c	ＮＫＺ３Ｋ -2	青梅市		建付地	（　）	長方形	南西16m市道、中間画地		近商高度地区2種 (90,300)
d	ＯＳＴ３Ｋ -204	青梅市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西7.1m都道、中間画地		近商高度地区2種 (90,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 142,404	100 [ 100.0]	[ 97.5] 100	100 [ / ]	100 [ 95.9]	144,780	100 [ 108.9]	132,948	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -2.5 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 97.5] 　　　　 100	130,000
b	(　 ) 211,660	100 [ 100.0]	[ 97.5] 100	100 [ / ]	100 [ 107.8]	191,436	100 [ 138.6]	138,121		135,000
c	(　 ) 83,168	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 80.0]	102,505	100 [ 138.6]	73,957		72,100
d	(　 ) 103,531	100 [ 100.0]	[ 98.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	101,771	100 [ 79.6]	127,853		125,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 -0.17	画地　　　　 -4.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +40.0
b	正常	％／月 -0.17	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +40.0
c	正常	％／月 -0.17	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 -0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 126,000 円／㎡]

青梅 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,831,290	1,047,497	4,783,793	3,803,800	979,993	（　0.9714） 951,965	（ 4.9 - 0.1 ） 4.8％
	⑧収益価格	19,832,604 円　　　　（　 89,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

青梅 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	141.00	ＬＳ2	282.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度地区3種	100 ％	300 ％	300 ％	221 ㎡	13.8 m x 16.0 m	前面道路：都道　 12.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗フロア貸し、２階は平均専有面積４７㎡の住宅、採算性とリスク面から使用容積率は低い。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	141.00	100.0	141.00	2,280	321,480	3.0	964,440
							0.0	0
2～ 2	住宅	141.00	100.0	141.00	1,400	197,400	1.0	197,400
							1.0	197,400
～

～

～

計		282.00	100.0	282.00		518,880		1,161,840
								197,400

⑨年額支払賃料	518,880 円　×　12ヶ月　＝　 6,226,560 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 282.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,226,560 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 498,125 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,728,435 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,161,840 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 10,689 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 197,400 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 92,166 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,831,290 円　　　　（　 26,386 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＩＳＩ３Ｋ　　　　-501	1,436 ( 1,436)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,480	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,460 円/㎡　月額支払賃料（　 1,400 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＮＫＺ３Ｋ　　　　-503	1,338 ( 1,338)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,408
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

青梅 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	296,400 円	49,400,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	186,797 円	6,226,560　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 58,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 407,500 円	49,400,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	49,400 円	49,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	49,400 円	49,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,047,497 円　（　　　　　　 4,740 円／㎡）　　（経費率　　 18.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9714

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	49,400,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 282.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0770	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0596 ×　 35 ％　＋　0.0789 × 35 ％　＋ 0.0951 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,803,800 円（　　　　　 17,212 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,831,290 円
②総費用	1,047,497 円
③純収益　①－②	4,783,793 円
④建物等に帰属する純収益	3,803,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	979,993 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	951,965 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,308 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,832,604 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 89,700 円／㎡）