別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月8日　提出 青梅 -28　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   青梅 -28 東京都 多摩第６ 氏名  不動産鑑定士　黒木　中 印  TEL.

鑑定評価額 9,800,000 円  １㎡当たりの価格 59,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月5日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 49,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 青梅市和田町２丁目１６２番４外 ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 高度1種最高10m 土砂災害警戒区域 台形 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い多摩川渓谷近くの 住宅地域 南西4.5m市道 水道、下水 宮ノ平 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   150 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 最低限敷地面積 街 路 基準方位北、　４． ５ｍ市道 交通 施設 宮ノ平駅南西方 1.2km 法令 規制 １低専 (40,80) 高度1種最高10m 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 青梅市郊外の吉野街道と多摩川の間に位置する低層戸建住宅地域。地域はほぼ熟成しており、当面は現状のまま 推移するものと予測する。土砂災害警戒区域で交通利便性も劣り、地価は弱含みで推移していくと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     59,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ青梅線・五日市線・八高線沿線を中心とする西多摩地域の住宅地域。主な需要者は、同一需給圏に地 縁を有する居住者または勤労者で、都心への通勤者需要は少ない。最寄り駅は青梅線単線区間で通勤の利便性に劣り、 需要は弱い。新築戸建住宅の中心価格帯は総額２０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅が中心の住宅地域で、居住の快適性に着目した自用の取引がほとんどである。アパート等の収益物 件は少なく、投資目的の取引はほとんど見られない。よって、収益還元法は非適用とした。比準価格は、周辺類似地域 から、対象不動産と類似性の高い現実の取引事例を基に求められたものであり、規範性は高い。したがって、比準価格 を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　青梅 -14                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     60,800 円／㎡ [ 97.0] 100 100 [100.0] 100 [103.0] [104.0] 100 59,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     61,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の影響による緊急事態宣言時は取引 が大幅に減少し地価は下落した。宣言解除後 、地価は地域性により多様な動きを見せてい る。 青梅線単線区間の住宅地で、利便性に劣る。 地域要因に大きな変動はないが、コロナ禍も あり、地価は弱含みで推移した。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.9 ％  ％