別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月4日　提出 青梅 -26　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   青梅 -26 東京都 多摩第６ 氏名  不動産鑑定士　石井　一嘉 印  TEL.

鑑定評価額 7,470,000 円  １㎡当たりの価格 74,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月2日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 64,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 青梅市長淵４丁目２５６番６外 ②地積 　(㎡) 100   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） 高度地区2種 (70,200) 台形 1.5:1 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかに店 舗等が見られる住宅 地域 南西16m国道 水道、下水 東青梅 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    80 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １６ｍ国道 交通 施設 東青梅駅南方 1.6km 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 国道沿いの住宅地域であり、地域要因に大きな変動はないので、現状を維持するものと予測する。一般的要因の 影響もあり地価水準は弱含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     74,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は青梅市及び周辺市町村を含む西多摩地域のＪＲ青梅線、五日市線及び八高線沿線の住宅地域である。需要 者の中心は、同一需給圏内の在住者や勤労者である。街路条件は良いが、駅接近性に劣り、都心への通勤需要がないた め、需給の動向は弱い。新築戸建住宅は２０００万円台前半が中心であり、土地は７００から１０００万円程度が市場 の中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域の周辺にはアパート等も散見されるが、土地所有者の建築したものが多く、貸家、アパート等への投資目的の 取引はほとんど見られない。近隣地域は、自己使用目的の住宅の取引が中心である。市場参加者の行動や、想定の実現 性を考慮した結果、収益価格の試算は行わず、規範性のある取引事例を採用した比準価格を標準として、代表標準地と の検討及び地価変動率や不動産市場の動向も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　青梅 -14                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     60,800 円／㎡ [ 97.0] 100 100 [100.0] 100 [ 79.3] [100.0] 100 74,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     77,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内の人口は減少傾向で、高齢化率も上昇し ている。新型コロナウイルス感染症の拡大に より、取引は停滞し、不動産市場の先行きが 不透明である。 既存の住宅地としての環境はできあがってお り、地域要因に大きな変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -7.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 -13.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.0 ％  ％