別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月8日　提出 青梅 -25　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   青梅 -25 東京都 多摩第６ 氏名  不動産鑑定士　黒木　中 印  TEL.

鑑定評価額 16,500,000 円  １㎡当たりの価格 145,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月5日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 120,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 青梅市野上町３丁目２０番３３ ②地積 　(㎡) 114   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） 高度地区2種 (70,200) 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に畑も 残る区画整理済の住 宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 河辺 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６．０ ｍ市道 交通 施設 河辺駅北東方 1.0km 法令 規制 １中専 (70,200) 準防  高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 周囲に低層マンションや駐車場、畑も見られる区画整理済みの住宅地域。地域はほぼ熟成しており、当面は現状 のまま推移するものと予測する。駅徒歩圏でもあり、今後は地価は概ね横這いで推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    145,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ青梅線沿線を中心とする西多摩地域の住宅地域。主な需要者は、周辺市町に地縁を有する居住者また は勤労者で、都心への通勤者需要は減っている。また、需要者は居住の快適性、利便性を重視するファミリー層が多い 。本地域は最寄り駅の徒歩圏内であり、住環境も良好な地域であるため、需要は比較的安定している。主に１２０㎡程 度の土地付建売住宅が中心で、新築戸建住宅の中心価格帯は総額３０００～３５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅が中心の住宅地域で、居住の快適性に着目した自用の取引がほとんどである。アパート等の収益物 件は少なく、投資目的の取引はほとんど見られない。よって、収益還元法は非適用とした。比準価格は、周辺類似地域 から、対象不動産と類似性の高い現実の取引事例を基に求められたものであり、規範性は高い。したがって、比準価格 を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　青梅 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    158,000 円／㎡ [ 97.5] 100 100 [100.0] 100 [106.1] [100.0] 100 145,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    149,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の影響による緊急事態宣言時は取引 が大幅に減少し地価は下落した。宣言解除後 、地価は地域性により多様な動きを見せてい る。 区画整理済で駅徒歩圏の住宅地域。地域要因 に大きな変動はないが、コロナ禍で地価は弱 含みで推移した。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  +4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.7 ％  ％