別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月4日　提出 青梅 -24　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   青梅 -24 東京都 多摩第６ 氏名  不動産鑑定士　中澤　信行 印  TEL.

鑑定評価額 5,700,000 円  １㎡当たりの価格 44,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月2日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 青梅市柚木町２丁目４１６番２ ②地積 　(㎡) 127   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) 国立公(普通) （その他） 土砂災害警戒区域 高度1種最高10m 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかに空 地等が見られる住宅 地域 北西5m市道 水道、下水 二俣尾 970m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 最低限敷地面積 街 路 基準方位　北　　５ ．０ｍ市道 交通 施設 二俣尾駅南西方 970m 法令 規制 １低専 (40,80) 国立公(普通) 土砂災警区域 高度1種最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 畑も見られる一般住宅地域であり、今後についても現状を維持しつつ推移していくものと予測する。地価は、需 要低迷により弱含みで推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     44,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、青梅市及びその周辺市町における住宅地域である。需要者は同一需給圏内居住者及び通勤者が中心とな る。駅徒歩圏であるが、中心市街地から距離があることもあり、人口は減少傾向で高齢化率も高く、スーパーは６月に 閉店した。中古の戸建の取引が散見される程度で、取引自体は少なくなっており、需要は弱く、地価は下落傾向である 。土地は５００万円～７００万円程度、新築の戸建住宅の場合１，０００万円台後半と思われる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、空地も見られる戸建住宅地域であり、アパート等の賃貸住宅は殆ど見られず、賃貸市場は未成熟で収益目 的の取引は極めて少ないため、収益方式の適用は断念した。自用の戸建住宅建設のための土地取引又は自用の土地建物 一体としての戸建住宅の取引が中心となっている。したがって、本件においては市場の取引実体を反映した比準価格を 重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　青梅 -14                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     60,800 円／㎡ [ 97.0] 100 100 [100.0] 100 [133.0] [101.0] 100 44,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     46,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は、新型コロナの影響により厳しい状況 にあるが、持ち直しの動きが見られる。青梅 市の人口は微減傾向であり、地価は概ね弱含 みとなっている。 柚木町２丁目の地域的な人口は減少傾向であ り、高齢化率も高い。近傍のスーパーが閉店 した。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +33.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.0 ％  ％