別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月8日　提出 青梅 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   青梅 -17 東京都 多摩第６ 氏名  不動産鑑定士　黒木　中 印  TEL.

鑑定評価額 7,170,000 円  １㎡当たりの価格 65,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月5日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 57,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 青梅市長淵５丁目５４９番６ ②地積 　(㎡) 109   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,150) 準防 （その他） 高度2種最高12m 宅造規制区域 (70,150) 1:2 住宅 Ｗ2 戸建住宅のほかに事 業所が見られる住宅 地域 北5.3m市道 水道、下水 東青梅 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 宅造規制区域 街 路 基準方位北、５．３ ｍ市道 交通 施設 東青梅駅南西方 1.9km 法令 規制 １住居 (70,150) 準防  高度2種最高12m 宅造規制区域 ⑤地域要因の将 　来予測 吉野街道以南の一般住宅を中心に事業所等も見られる住宅地域。地域はほぼ熟成しており、当面は現状のまま推 移するものと予測する。需要は弱く、地価は弱含みで推移していくと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     65,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ青梅線・五日市線沿線を中心とする西多摩地域の住宅地域。主な需要者は、同一需給圏に地縁を有す る居住者または勤労者で、都心への通勤者需要はほとんどない。吉野街道以南の住宅地域であるが、最寄り駅徒歩圏外 で利便性にやや劣るため、需要は弱含みである。新築戸建住宅の中心価格帯は総額２０００～２５００万円程度である 。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅を中心とした住宅地域で、居住の快適性に着目した自用の取引がほとんどである。アパート等の収 益物件はほとんど見られず、賃貸市場は未成熟である。よって、収益還元法は非適用とした。比準価格は周辺類似地域 に存する取引事例を採用し、取引の実態を反映した実証的で説得力のあるものである。したがって、比準価格を標準と し、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　青梅 -14                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     60,800 円／㎡ [ 97.0] 100 100 [100.0] 100 [ 90.2] [100.0] 100 65,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     67,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の影響による緊急事態宣言時は取引 が大幅に減少し地価は下落した。宣言解除後 、地価は地域性により多様な動きを見せてい る。 駅徒歩圏外で、利便性に劣る。地域要因に大 きな変動はないが、コロナ禍もあり、地価は 弱含みで推移した。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.8 ％  ％