別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月4日　提出 青梅 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   青梅 -15 東京都 多摩第６ 氏名  不動産鑑定士　中澤　信行 印  TEL.

鑑定評価額 10,700,000 円  １㎡当たりの価格 106,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月2日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 87,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 青梅市勝沼２丁目２２７番２ ②地積 　(㎡) 101   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 高度1種最高10m 最低限敷地面積 1:1.2 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南4.8m市道 水道、ガス、下水 東青梅 450m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南     0 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 土砂災害警戒区域。宅造規制 区域。北急傾斜、東緩傾斜。 街 路 基準方位　北　　４ ．８ｍ市道 交通 施設 東青梅駅北西方 450m 法令 規制 １低専 (40,80) 高度1種最高10m 最低限敷地面積 ⑤地域要因の将 　来予測 幼稚園、教会も混在する傾斜のある一般住宅地域として熟成している。交通施設や商業施設へは近いが、起伏の ある地勢であり、地価は弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    106,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、青梅市外周部等の住宅地域である。需要者は同一需給圏内居住者及び西多摩、北多摩西部、埼玉県南西 部等への通勤者が中心となる。従来より売物件や取引の少ない地域であるが、安価な売地が散見されている。駅や商業 施設へは徒歩圏ではあるが、傾斜の多い高台の住宅地域であり、住宅需要は低迷気味で地価は弱含みである。土地は１ ，０００万円から１，４００万円程度、新築の戸建住宅は２，０００万円台後半が中心と思われる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅を中心とした住宅地域であり、アパート等も散見されるが土地所有者が建築したものが大半であり 、収益目的の取引は極めて少ないため、収益方式の適用は断念した。自用の戸建住宅建設のための土地取引又は自用の 土地建物一体としての戸建住宅の取引が中心となっている。したがって、本件では市場の取引実態を反映した比準価格 を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　青梅 -11                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    110,000 円／㎡ [ 97.3] 100 100 [102.0] 100 [103.5] [105.0] 100 106,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    109,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は、新型コロナの影響により厳しい状況 にあるが、持ち直しの動きが見られる。青梅 市の人口は微減傾向であり、地価は概ね弱含 みとなっている。 勝沼２丁目の地域的な人口は減少傾向であり 、高齢化率も高い。主だった地域要因の変動 はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.8 ％  ％