別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月4日　提出 青梅 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   青梅 -11 東京都 多摩第６ 氏名  不動産鑑定士　石井　一嘉 印  TEL.

鑑定評価額 12,100,000 円  １㎡当たりの価格 107,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月2日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 88,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 青梅市師岡町２丁目３４３番１ ②地積 　(㎡) 113   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 高度1種最高10m 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に共同 住宅が見られる住宅 地域 西4m市道 水道、下水 河辺 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    10 ｍ、西    30 ｍ、南    70 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４．０ ｍ市道 交通 施設 河辺駅北方 1.2km 法令 規制 １低専 (40,80) 高度1種最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 戸建て住宅の中にアパートも混在する坂を下った低地の既成住宅地域であり、今後も現状を維持していくものと 思われる。一般的要因の影響もあり地価水準はやや弱含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    107,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、青梅市及びその周辺市町における住宅地域である。需要者の中心は、同一需給圏内の在住者や勤労者で ある。周辺ではミニ開発による建物付きの宅地分譲が見られる。坂下の低地の地域であり、街区も整っていないため居 住環境は市内の中心部に比べてやや劣り、需要は低迷気味である。土地は１２００万円程度、新築の戸建住宅は２００ ０万円台後半が市場の中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域はアパート等も散見されるが、自己使用目的の取引が中心である。市内中心部の区画整理済みの地域に比べて 利便性、快適性が劣るため、賃貸市場は未成熟であり、投資目的の取引はほとんど見られない。市場参加者の行動や、 想定の実現性を考慮した結果、収益価格の試算は行わず、規範性のある取引事例を採用した比準価格を標準として、代 表標準地との検討及び地価変動率や不動産市場の動向も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　青梅 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    158,000 円／㎡ [ 97.5] 100 100 [100.0] 100 [147.2] [102.0] 100 107,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    110,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内の人口は減少傾向で、高齢化率も上昇し ている。新型コロナウイルス感染症の拡大に より、取引は停滞し、不動産市場の先行きが 不透明である。 住宅地としてほぼできあがっており、地域要 因に大きな変動はない。 西道路にあるため、日照・通風等の快適性の 個別的要因が価格に影響するが、個別的要因 について、優劣・競争力の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +36.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.7 ％  ％