別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月8日　提出 青梅 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   青梅 -10 東京都 多摩第６ 氏名  不動産鑑定士　黒木　中 印  TEL.

鑑定評価額 13,000,000 円  １㎡当たりの価格 109,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月5日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 89,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 青梅市千ヶ瀬町４丁目３７２番８ ②地積 　(㎡) 119   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） 高度地区2種 (70,200) 1:1.5 住宅 Ｗ3 一般住宅のほかに駐 車場等が見られる住 宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 東青梅 790m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   100 ｍ、南     0 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 青梅街道背後の住宅地域。最 寄りの東青梅駅と高低差があ る。 街 路 基準方位　北６．０ ｍ市道 交通 施設 東青梅駅南西方 790m 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 アパートや店舗も見られる住宅地域である。地域はほぼ熟成しており、当面は現状のまま推移するものと予測す る。地価はやや弱含みで推移していくと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    109,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ青梅線沿線を中心とする西多摩地域の住宅地域。主な需要者は、同一需給圏に地縁を有する居住者ま たは勤労者で、都心への通勤者需要は少ない。また、需要者は居住の快適性、利便性を重視するファミリー層が多い。 青梅街道背後地で、利便性は比較的良好であるが、最寄り駅との間に急坂を介すこともあり、需要はやや弱い。新築戸 建住宅の中心価格帯は総額２５００～３０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅等の自用目的での取引が中心である。アパート等も散見されるが、土地の所有者によるものが大半 で、投資目的の取引はほとんど見られず、賃貸市場は未成熟である。よって、収益還元法は非適用とした。一方、比準 価格は、周辺類似地域の実証的な取引事例より求められたもので、規範性は高い。したがって、比準価格を中心とし、 代表標準地との価格均衡にも留意して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　青梅 -11                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    110,000 円／㎡ [ 97.3] 100 100 [102.0] 100 [ 96.0] [100.0] 100 109,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    111,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の影響による緊急事態宣言時は取引 が大幅に減少し地価は下落した。宣言解除後 、地価は地域性により多様な動きを見せてい る。 地域要因に大きな変動はないが、コロナ禍で 、地価は弱含みで推移した。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　  +3.0 行政　　　　　　  -3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.8 ％  ％