別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月4日　提出 青梅 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   青梅 -5 東京都 多摩第６ 氏名  不動産鑑定士　押谷　誠治 印  TEL.

鑑定評価額 11,900,000 円  １㎡当たりの価格 32,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月2日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 青梅市小曾木３丁目２０２４番１外 ②地積 　(㎡) 366   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (40,80) （その他） 土砂災害警戒区域 台形 1:1.5 住宅 Ｗ2 農家住宅、一般住宅 が見られる都道沿い の地域 東9.5m都道、北側道 水道、下水 東青梅 4.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   150 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       370 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ９．５ｍ都道 交通 施設 東青梅駅北方 4.5km 法令 規制 ｢調区｣  (40,80) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内の山林と河川に挟まれた街道沿いの地域である。取引は少なく、需要も弱い。地価は下落傾向 で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ青梅線沿線を中心とする住宅地域。主たる需要者は西多摩地域に居住する個人、地縁を有する地元住 民であり、都心部からの転入者は少ない。当該地域は山林に隔てられ、かつ最寄り駅から離れた調整区域内に存し、交 通利便性、生活利便性が劣ることから、需要者の購入意欲は弱く、取引件数も少ない。価格帯については、土地２００ ～４００㎡で６００～１２００万円程度、新築戸建住宅の取引は殆ど見られない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 交通、生活利便性が劣る地域に存し、賃貸市場は未成熟。投資用不動産は殆ど見られず、収益還元法の適用は断念せざ るをえない。比準価格は、標準地の周辺類似地域に存する事例を採用し、各要因比較も適正に行われており、説得力は 高い。よって比準価格を標準とし、周辺公示地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　青梅 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     30,100 円／㎡ [ 97.0] 100 100 [100.0] 100 [ 90.3] [100.0] 100 32,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     33,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減、都心からの距離等から、地価は横ば いからやや下落傾向。コロナ禍における郊外 需要が一部見られたが、地価への影響は限定 的。 山林と河川に近接した地域で、災害発生の危 険性有り。幹線道路沿いで、車両利用の利便 性は良い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　  -6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.0 ％  ％