鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

三鷹 5-12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＫＡ（公）３ -3	三鷹市		底地	（　）	ほぼ台形	北12.6m都道、西16.2m、角地		２中専高度2種最高25m (80,200)
b	ＡＴ（公）３ -131	三鷹市		建付地	（　）	ほぼ正方形	南10m市道、中間画地		１中専高度地区2種 (70,200)
c	ＡＴ（公）３ -134	武蔵野市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西8m市道、中間画地		近商高度地区2種 (90,200)
d	ＡＴ（公）３ -111	武蔵野市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東7m都道、北4m、角地		１中専高度2種最高23m (80,200)
e	ＯＨ（公）３ -114	武蔵野市		更地	（　）	ほぼ長方形	東16m都道、南4m、角地		１中専高度2種最高23m 地区計画等 (80,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 167,635) 419,000	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 99.8]	419,840	100 [ 81.9]	512,625	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	513,000
b	(　 ) 423,729	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	403,551	100 [ 78.8]	512,121		512,000
c	(　 ) 585,117	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	585,117	100 [ 99.0]	591,027		591,000
d	(　 ) 508,655	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	489,091	100 [ 92.3]	529,893		530,000
e	(　 ) 457,944	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 96.4]	475,046	100 [ 91.2]	520,884		521,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -22.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -22.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -2.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 -12.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 -18.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 513,000 円／㎡]

三鷹 5-12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,992,209	1,555,334	7,436,875	4,602,840	2,834,035	（　0.9655） 2,736,261	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	62,187,750 円　　　　（　 394,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

三鷹 5-12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅	121.87	Ｓ3	306.48
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度2種最高25m 特別用途地区	90 ％	200 ％	200 ％	158 ㎡	10.0 m x 16.0 m	前面道路：都道　 9.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗フロアー貸し、２～３階住居は２ＤＫタイプ約４８㎡

⑦有効率　 86.4 ％
の理由

同種の建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	110.08	67.4	74.20	3,400	252,280	4.0	1,009,120
							0.0	0
2～ 2	住宅	98.20	97.0	95.28	2,750	262,020	1.0	262,020
							1.0	262,020
3～ 3	住宅	98.20	97.0	95.28	2,750	262,020	1.0	262,020
							1.0	262,020
～

～

計		306.48	86.4	264.76		776,320		1,533,160
								524,040

⑨年額支払賃料	776,320 円　×　12ヶ月　＝　 9,315,840 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 264.76 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保される

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,315,840 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 465,792 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,850,048 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,533,160 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 14,565 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 524,040 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 127,596 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,992,209 円　　　　（　 56,913 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＫＳ（公）３賃　　　　-27	2,492 ( 2,490)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,492	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,811 円/㎡　月額支払賃料（　 2,750 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＫＳ（公）３賃　　　　-28	2,395 ( 2,343)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	2,905
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

三鷹 5-12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	290,400 円	72,600,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	372,634 円	9,315,840　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 157,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 589,800 円	72,600,000　×　　 50.0 ％　×　 16.25 /1000
④損害保険料	72,600 円	72,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	72,600 円	72,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,555,334 円　（　　　　　　 9,844 円／㎡）　　（経費率　　 17.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.7 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9655

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	72,600,000 円	設計監理料率　 230,000 円／㎡　×　 306.48 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0634	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0514 ×　 40 ％　＋　0.0607 × 40 ％　＋ 0.0926 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,602,840 円（　　　　　 29,132 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,992,209 円
②総費用	1,555,334 円
③純収益　①－②	7,436,875 円
④建物等に帰属する純収益	4,602,840 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,834,035 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,736,261 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,318 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 62,187,750 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 394,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
三鷹 5-12　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

三鷹 5-12

東京都

多摩第１

氏名

不動産鑑定士　小山　東子

印

TEL.

鑑定評価額

77,400,000 円

１㎡当たりの価格

490,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月7日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	390,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	三鷹市下連雀６丁目５９６番５外｢下連雀６－６－７３｣				②地積　(㎡)	158 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) 準防（その他）高度2種最高25m 特別用途地区 (90,200)
	1:1.5	店舗兼共同住宅ＲＣ3	低層店舗、店舗付共同住宅等が建ち並ぶ商業地域	北9.3m都道	水道、ガス、下水	三鷹 1.7km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 15 ｍ、西 40 ｍ、南 0 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

３階程度の店舗付共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 16.0 ｍ、規模　　 160 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

９．３ｍ都道

交通

施設

三鷹駅　南東方

1.7km

法令

規制

近商
(90,200)
準防
高度2種最高25m
特別用途地区

⑤地域要因の将
　来予測

連雀通り沿いに店舗兼共同住宅が多く見られる地域で、概ね現況どおり推移するものと予測される。吉祥寺駅へ
のアクセスも容易で、東方では日本無線跡地の大規模マンションが完売するなど需要は安定している。

(3)最有効使用の判定

３階程度の店舗付共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 520,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 392,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、三鷹市及びその隣接市区内の路線沿いに低層店舗や店舗付共同住宅等が見られる近隣商業地域、あるい
は住商混在地域の存する圏域と判定。系統連続性が良好で事業所や賃貸併用住宅等の敷地としての需要が想定され、需
要層も多様であり、個人事業者や一般事業法人が想定される。なお、立地条件や規模等による格差が大きく中心価格帯
は把握し難いが、㎡単価で概ね４０万円台後半から６０万円未満程度と把握される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

多様な需要者が想定されるが、主に個人事業者が主体であり、収益性よりも事業上の立地優位性等を重視する。比準価
格は店舗付共同住宅が見られる混在地域の事例を採用し、各補修正及び地域要因の比較も適切で説得力のある価格が求
められたものと思料する。以上より、前年標準地の価格との検討も踏まえ、比準価格を標準に収益価格を比較考量して
鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    490,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気等の先行き不透明感はあるが、現時点で
の当市の不動産市場は落ち着きを見せている
。なお、選別化は進んでいる。

最寄駅徒歩圏外であるがバス系統・本数は充
実しており、吉祥寺駅へのアクセスも良好で
あることから、地価は安定している。

特段の変動は認められない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

三鷹 5-12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＡＴ（公）３ -134	武蔵野市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西8m市道、中間画地		近商高度地区2種 (90,200)
b	ＴＴ（公）３ -108	三鷹市		建付地	（　）	不整形	南8.3m都道、中間画地		準工高度2種最高25m 特別用途地区 (70,200)
c	ＫＡ（公）３ -23	三鷹市		更地	（　）	不整形	北8.8m都道、南5m、二方路		１中専高度2種最高25m (80,200)
d	ＫＳ（公）３ -101	三鷹市		貸家建付地	（　）	長方形	北9.4m都道、中間画地		１住居高度2種最高25m (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 585,117	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 116.4]	502,678	100 [ 93.5]	537,624	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	538,000
b	(　 ) 431,091	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	444,424	100 [ 86.4]	514,380		514,000
c	(　 ) 513,000	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 99.2]	517,137	100 [ 96.9]	533,681		534,000
d	(　 ) 408,934	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	408,934	100 [ 82.6]	495,077		495,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +1.5	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +16.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.5	環境　　　　 -4.5
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -14.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 520,000 円／㎡]

三鷹 5-12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,992,209	1,555,034	7,437,175	4,602,840	2,834,335	（　0.9607） 2,722,946	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	61,885,136 円　　　　（　 392,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

三鷹 5-12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅	121.87	Ｓ3	306.48
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度2種最高25m 特別用途地区	90 ％	200 ％	200 ％	158 ㎡	10.0 m x 16.0 m	前面道路：都道　 9.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗フロア貸し、２・３階：２ＤＫ（平均専有面積約４８㎡）

⑦有効率　 86.4 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	110.08	67.4	74.20	3,400	252,280	4.0	1,009,120
							0.0	0
2～ 2	住宅	98.20	97.0	95.28	2,750	262,020	1.0	262,020
							1.0	262,020
3～ 3	住宅	98.20	97.0	95.28	2,750	262,020	1.0	262,020
							1.0	262,020
～

～

計		306.48	86.4	264.76		776,320		1,533,160
								524,040

⑨年額支払賃料	776,320 円　×　12ヶ月　＝　 9,315,840 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 264.76 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,315,840 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 465,792 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,850,048 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,533,160 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 14,565 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 524,040 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 127,596 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,992,209 円　　　　（　 56,913 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＫＡ（公）３賃　　　　-25	2,492 ( 2,490)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 89.5]	100 [100.0]	2,841	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,811 円/㎡　月額支払賃料（　 2,750 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＫＡ（公）３賃　　　　-26	2,540 ( 2,487)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,767
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

三鷹 5-12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	290,400 円	72,600,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	372,634 円	9,315,840　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 157,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 589,800 円	72,600,000　×　　 50.0 ％　×　 16.25 /1000
④損害保険料	72,600 円	72,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	72,600 円	72,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,555,034 円　（　　　　　　 9,842 円／㎡）　　（経費率　　 17.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.8 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9607

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	72,600,000 円	設計監理料率　 230,000 円／㎡　×　 306.48 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0634	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0514 ×　 40 ％　＋　0.0607 × 40 ％　＋ 0.0926 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,602,840 円（　　　　　 29,132 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,992,209 円
②総費用	1,555,034 円
③純収益　①－②	7,437,175 円
④建物等に帰属する純収益	4,602,840 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,834,335 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,722,946 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,234 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 61,885,136 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 392,000 円／㎡）