鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

武蔵野 -10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＯＨ（公）３ -10	武蔵野市		更地	（　）	長方形	北西3.8m市道、中間画地		１低専高度地区1種 (40,80)
b	ＡＴ（公）３ -112	武蔵野市		建付地	（　）	袋地等	北西4m私道、中間画地		１低専高度地区1種 (60,100)
c	ＫＳ（公）３ -3	武蔵野市		貸家建付地	（　）	長方形	南東4m私道、中間画地		１住居高度2種最高23m (70,160)
d	ＡＴ（公）３ -8	武蔵野市		建付地	（　）	長方形	南東4m私道、中間画地		１住居高度地区 (70,160)
e	ＩＴ（公）３ -2	武蔵野市		貸家建付地	（　）	長方形	南西3.6m私道、北西3.4m、二方路		１住居高度2種最高23m (70,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 541,481	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	536,120	100 [ 98.0]	547,061	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	569,000
b	(　 ) 376,903	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 80.0]	471,129	100 [ 103.0]	457,407		476,000
c	(　 ) 599,205	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	576,159	100 [ 100.9]	571,020		594,000
d	(　 ) 586,756	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	564,188	100 [ 100.9]	559,156		582,000
e	(　 ) 440,421	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.2]	488,272	100 [ 99.9]	488,761		508,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -2.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -9.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 580,000 円／㎡]

武蔵野 -10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地にあるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,705,171	482,372	3,222,799	1,222,200	2,000,599	（　0.9728） 1,946,183	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	44,231,432 円　　　　（　 434,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

武蔵野 -10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
住宅	50.00	Ｗ2	100.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専準防高度地区1種	60 ％	100 ％	100 ％	102 ㎡	10.6 m x 9.5 m	前面道路：私道　 3.6 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

重層長屋（各階１戸）で、３ＬＤＫファミリータイプの住戸を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

共用部分のない外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	50.00	100.0	50.00	3,177	158,850	2.0	317,700
							1.0	158,850
2～ 2	居宅	50.00	100.0	50.00	3,177	158,850	2.0	317,700
							1.0	158,850
～

～

～

計		100.00	100.0	100.00		317,700		635,400
								317,700

⑨年額支払賃料	317,700 円　×　12ヶ月　＝　 3,812,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 100.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されており非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,812,400 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 190,620 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,621,780 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	635,400 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,036 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 317,700 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 77,355 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,705,171 円　　　　（　 36,325 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＮＴ（公）３賃　　　　-5	2,340 ( 2,300)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 77.0]	100 [105.0]	100 [ 90.0]	3,216	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,250 円/㎡　月額支払賃料（　 3,177 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＮＴ（公）３賃　　　　-6	3,155 ( 3,100)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 79.0]	100 [105.0]	100 [110.0]	3,458
c	ＮＴ（公）３賃　　　　-8	2,996 ( 3,000)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	3,329

武蔵野 -10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	72,000 円	18,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	114,372 円	3,812,400　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 116,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 144,000 円	18,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	18,000 円	18,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	18,000 円	18,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 482,372 円　（　　　　　　 4,729 円／㎡）　　（経費率　　 13.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9728

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	18,000,000 円	設計監理料率　 175,000 円／㎡　×　 100.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0679	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0566 ×　 40 ％　＋　0.0668 × 40 ％　＋ 0.0926 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,222,200 円（　　　　　 11,982 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,705,171 円
②総費用	482,372 円
③純収益　①－②	3,222,799 円
④建物等に帰属する純収益	1,222,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,000,599 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,946,183 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,080 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 44,231,432 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 434,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
武蔵野 -10　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

武蔵野 -10

東京都

多摩第１

氏名

不動産鑑定士　大山　宏毅

印

TEL.

鑑定評価額

59,200,000 円

１㎡当たりの価格

580,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月7日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	460,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	武蔵野市中町２丁目２９１４番３８				②地積　(㎡)	102 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (50,100) 準防（その他）高度地区1種 (60,100)
	1.2:1	空地	中小規模住宅のほかアパートも見られる住宅地域	南東3.6m私道	水道、ガス、下水	三鷹 800m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 10 ｍ、南 30 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.5 ｍ、奥行　約　　 9.5 ｍ、規模　　 100 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北、３．６
ｍ私道

交通

施設

三鷹駅　北東方

800m

法令

規制

１低専
(60,100)
準防
高度地区1種

⑤地域要因の将
　来予測

住宅地域として熟成した地域であり、今後とも現状を維持して推移するものと予測される。住宅地として根強い
需要があるが、地価はコロナ禍の影響もあり、不透明感を増している。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 580,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 419,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は武蔵野市及び三鷹市のうち、ＪＲ中央線沿線の主として徒歩圏内の住宅地域を中心とした圏域である。
需要者の中心は、一次取得者及び買替需要者であり、圏外からの流入もみられる。近隣地域は、熟成度の高い良好な住
宅地域の為、底堅い需要が見込まれる。市場の中心価格帯は１１０㎡で、概ね６，４００万円前後であるが、新規の売
物件の供給量が少ないこともあり、地価は上昇傾向であったが、コロナ禍の影響で不透明感が増している。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　近隣地域は、低層戸建住宅が連坦する住宅地域である。比準価格は、同一需給圏内の類似性が高い取引事例を採用し
、適切な補修正を行って求められた試算価格であり、信頼性は高い。収益価格は、比準価格に比し低く試算された。こ
れは、当該地域が収益性よりも居住の快適性を重視する住宅地域に存する為と考えられる。よって、実証性の高い比準
価格を重視し、収益価格は参考にとどめ代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　武蔵野 -1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 689,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[101.0]

100
[122.2]

[104.0]
100

581,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    580,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

武蔵野市の人口は微増傾向で土地需要も底堅
く推移しているものの新型コロナ感染症によ
る経済動向の悪化から先行きに不透明感が増
している。

三鷹駅から徒歩圏内に存し、底堅い需要が見
込まれるが、コロナ禍の影響もあって地価は
横這い傾向で推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +21.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

武蔵野 -10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＯＨ（公）３ -10	武蔵野市		更地	（　）	長方形	北西3.8m市道、中間画地		１低専高度地区1種 (40,80)
b	ＯＨ（公）３ -18	武蔵野市		建付地	（　）	長方形	北西4.5m市道、中間画地		準工高度2種最高23m (70,200)
c	ＯＨ（公）３ -106	武蔵野市		建付地	（　）	長方形	南西4m市道、北東3.9m、二方路		１低専高度地区1種 (60,100)
d	ＡＴ（公）３ -8	武蔵野市		建付地	（　）	長方形	南東4m私道、中間画地		１住居高度地区 (70,160)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 541,481	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	536,120	100 [ 96.3]	556,719	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	579,000
b	(　 ) 548,280	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	542,851	100 [ 97.2]	558,489		581,000
c	(　 ) 531,850	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	506,524	100 [ 90.7]	558,461		581,000
d	(　 ) 586,756	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	564,188	100 [ 101.5]	555,850		578,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.7	交通・接近　 +0.6	環境　　　　 -4.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.6	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -7.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.6	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.6	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +1.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 580,000 円／㎡]

武蔵野 -10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難な為。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,773,820	555,248	3,218,572	1,283,310	1,935,262	（　0.9728） 1,882,623	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	42,786,886 円　　　　（　 419,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

武蔵野 -10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	51.00	Ｗ2	102.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専準防高度地区1種	60 ％	100 ％	100 ％	102 ㎡	10.5 m x 9.5 m	前面道路：私道　 3.6 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階～２階まで住宅。階層毎にファミリータイプの賃貸を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	51.00	100.0	51.00	3,150	160,650	1.0	160,650
							1.0	160,650
2～ 2	住宅	51.00	100.0	51.00	3,200	163,200	1.0	163,200
							1.0	163,200
～

～

～

計		102.00	100.0	102.00		323,850		323,850
								323,850

⑨年額支払賃料	323,850 円　×　12ヶ月　＝　 3,886,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 102.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,886,200 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 194,310 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,691,890 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	323,850 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,077 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 323,850 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 78,853 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,773,820 円　　　　（　 36,998 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴＴ（公）３賃　　　　-20	3,200 ( 3,030)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	3,266	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,271 円/㎡　月額支払賃料（　 3,200 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＮＴ（公）３賃　　　　-6	3,155 ( 3,100)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	3,288
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

武蔵野 -10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	94,500 円	18,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	155,448 円	3,886,200　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 116,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 151,200 円	18,900,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	18,900 円	18,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	18,900 円	18,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 555,248 円　（　　　　　　 5,444 円／㎡）　　（経費率　　 14.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9728

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	18,900,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 102.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0679	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0566 ×　 40 ％　＋　0.0668 × 40 ％　＋ 0.0926 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,283,310 円（　　　　　 12,581 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,773,820 円
②総費用	555,248 円
③純収益　①－②	3,218,572 円
④建物等に帰属する純収益	1,283,310 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,935,262 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,882,623 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,457 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 42,786,886 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 419,000 円／㎡）