鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

立川 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＡＲＡ公３ -14	立川市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東12.2m市道、南4m、二方路		商業 (100,400)
b	ＳＩＯ公３ -33	立川市		建付地	（　）	ほぼ整形	南東16m都道、中間画地		商業高度地区最高35m (100,400)
c	ＴＡＮ公３ -102	立川市		更地	（　）	長方形	北西5m市道、中間画地		商業 (100,300)
d	ＡＲＡ公３ -101	立川市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西18m都道、南西11m、角地		商業駐車場整備地区 (100,600)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 799,341	100 [ 100.0]	[ 98.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	760,538	100 [ 54.4]	1,398,048	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,400,000
b	(　 ) 955,577	100 [ 100.0]	[ 98.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	936,465	100 [ 50.6]	1,850,721		1,850,000
c	(　 ) 1,760,611	100 [ 100.0]	[ 96.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,698,990	100 [ 79.5]	2,137,094		2,140,000
d	(　 ) 1,893,935	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.0]	1,738,172	100 [ 84.3]	2,061,888		2,060,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.29	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.1	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -45.0
a	正常	％／月 -0.29	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -47.0
b	正常	％／月 -0.18	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.29	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 -0.29	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -18.0
d	正常	％／月 -0.11	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 2,020,000 円／㎡]

立川 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	58,207,811	15,929,960	42,277,851	21,842,000	20,435,851	（　0.9534） 19,483,540	（ 4.5 - 0.2 ） 4.3％
	⑧収益価格	453,105,581 円　　　　（　 1,680,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

立川 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	175.00	ＲＣ6	1,050.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	400 ％	400 ％	270 ㎡	12.2 m x 22.1 m	前面道路：市道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地域内の建物の利用状況、賃貸需要を考慮のうえ、１～６階まで全て店舗用途の賃貸ビルを想定。

⑦有効率　 77.5 ％
の理由

同種の店舗用途・規模の建物として標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	175.00	65.0	113.75	8,886	1,010,783	10.0	10,107,830
							0.0	0
2～ 2	店舗	175.00	80.0	140.00	6,080	851,200	8.0	6,809,600
							0.0	0
3～ 4	店舗	175.00	80.0	140.00	4,677	654,780	6.0	3,928,680
							0.0	0
5～ 6	店舗	175.00	80.0	140.00	4,443	622,020	6.0	3,732,120
							0.0	0
～

計		1,050.00	77.5	813.75		4,415,583		32,239,030
								0

⑨年額支払賃料	4,415,583 円　×　12ヶ月　＝　 52,986,996 円
⑩a共益費（管理費）	750 円／㎡　×　 813.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　 7,323,750 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	標準的な共益費を査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	60,310,746 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,412,430 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	57,898,316 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	32,239,030 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 309,495 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	58,207,811 円　　　　（　 215,584 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	賃ＡＲＡ公３　　　　-12	3,016 ( 2,882)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 75.0]	100 [100.0]	4,731	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,700 円/㎡　月額支払賃料（　 4,677 円/㎡）　基準階 3 F B
b	賃ＡＲＡ公３　　　　-11	3,327 ( 3,182)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 70.0]	100 [ 70.0]	100 [150.0]	4,527
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

立川 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,675,000 円	335,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	4,824,860 円	60,310,746　×　　　　 8.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 6,013,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,747,000 円	335,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.40 /1000
④損害保険料	335,000 円	335,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	335,000 円	335,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 15,929,960 円　（　　　　　　 59,000 円／㎡）　　（経費率　　 27.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9534

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	335,000,000 円	設計監理料率　 310,000 円／㎡　×　 1,050.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0652	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0600 × 30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	21,842,000 円（　　　　　 80,896 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	58,207,811 円
②総費用	15,929,960 円
③純収益　①－②	42,277,851 円
④建物等に帰属する純収益	21,842,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	20,435,851 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	19,483,540 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 72,161 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 453,105,581 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,680,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出
立川 5-6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

立川 5-6

東京都

多摩第５

氏名

不動産鑑定士　清水　達也

印

TEL.

鑑定評価額

524,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,940,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月10日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	1,610,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	立川市錦町２丁目１０１番｢錦町２－１－２｣				②地積　(㎡)	270 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他）駐車場整備地区 (100,400)
	1:2	事務所ＲＣ5	中高層の事務所、店舗ビルが建ち並ぶ商業地域	北東12m市道	水道、ガス、下水	立川 250m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 20 ｍ、南 25 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

中層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 240 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

立川駅南口の繁華性の高い商
店街の一角

街

路

１２ｍ市道

交通

施設

立川駅南東方

250m

法令

規制

商業
(100,400)
防火
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は中層の店舗・事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域であり、当分の間、現状のまま、推移するものと予測
される。地価水準は景気減退を背景に下落傾向にあるものと予測される。

(3)最有効使用の判定

中層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 2,010,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 1,850,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はＪＲ中央線の立川駅を中心とした商業地域。需要の中心は企業、及び投資目的の法人等である。コロナ禍
の影響で不動産市場は縮小傾向があり、既成の商業施設の収益は低迷しているが、供給量の少なさから、商業地域の需
要は底堅い。また、取引状況をみると、成約価額等にバラツキがあり、個別性が強い。地価は昨今の経済情勢を背景に
不安定である。標準地周辺地域の土地取引は少ない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域は、中層の店舗兼事務所ビル及び事務所ビル等を中心に形成された商業地域であり、その立地から、繁華性・
収益性は安定的であるが、昨今のコロナ禍の影響で投資採算性は必ずしも良好とはいえなくなっている。賃貸目的の需
要が多い中、自用目的の取引も散見される地域であり、比準価格と収益価格を関連づけて、さらに市場の需給動向も検
討し、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,010,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍の影響による景気後退要因が払拭で
きず、不動産市場も安定基調とはいえない状
況にあり、商業地の需給はやや弱含みである
。

立川駅徒歩圏の土地の潜在需要は高く、昨今
のコロナ禍の影響で収益性は低下傾向にある
が、その希少性から地価は比較的安定してい
る。

すずらん通り沿いの整形地であり、用途の多
様性もあり、市場競争力でマイナス面はない
。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-3.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

立川 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＯＨＷ公３ -119	八王子市		建付地	（　）	長方形	西30m市道、南4m、角地		商業駐車付置義務 (100,600)
b	ＴＡＮ公３ -102	立川市		更地	（　）	長方形	北西5m市道、中間画地		商業 (100,300)
c	ＳＩＯ公３ -33	立川市		建付地	（　）	ほぼ整形	南東16m都道、中間画地		商業高度地区最高35m (100,400)
d	ＡＲＡ公３ -14	立川市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東12.2m市道、南4m、二方路		商業 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 2,198,188	100 [ 100.0]	[ 97.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	2,039,081	100 [ 106.6]	1,912,834	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,910,000
b	(　 ) 1,760,611	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,743,005	100 [ 82.9]	2,102,539		2,100,000
c	(　 ) 955,577	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	944,110	100 [ 40.5]	2,331,136		2,330,000
d	(　 ) 799,341	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	766,747	100 [ 48.0]	1,597,390		1,600,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -55.0
c	正常	％／月 -0.11	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -50.0
d	正常	％／月 -0.17	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 2,010,000 円／㎡]

立川 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	59,738,107	13,209,065	46,529,042	23,993,600	22,535,442	（　0.9534） 21,485,290	（ 4.5 - 0.2 ） 4.3％
	⑧収益価格	499,657,907 円　　　　（　 1,850,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

立川 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	175.00	ＲＣ6	1,050.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	400 ％	400 ％	270 ㎡	12.2 m x 22.1 m	前面道路：市道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

近隣地域の状況を踏まえ、各階店舗、フロア貸しを想定した。

⑦有効率　 77.5 ％
の理由

同種の賃貸建物の標準的割合と判定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	175.00	65.0	113.75	8,500	966,875	10.0	9,668,750
							0.0	0
2～ 2	店舗	175.00	80.0	140.00	6,558	918,120	8.0	7,344,960
							0.0	0
3～ 4	店舗	175.00	80.0	140.00	4,919	688,660	6.0	4,131,960
							0.0	0
5～ 6	店舗	175.00	80.0	140.00	4,591	642,740	6.0	3,856,440
							0.0	0
～

計		1,050.00	77.5	813.75		4,547,795		32,990,510
								0

⑨年額支払賃料	4,547,795 円　×　12ヶ月　＝　 54,573,540 円
⑩a共益費（管理費）	750 円／㎡　×　 813.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　 7,323,750 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	標準的と認められる額を採用した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	61,897,290 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,475,892 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	59,421,398 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	32,990,510 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 316,709 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	59,738,107 円　　　　（　 221,252 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	賃ＳＩＭ公３　　　　-5	7,470 ( 7,036)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [130.0]	100 [ 97.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	5,984	対象基準階の　月額実質賃料　　 6,602 円/㎡　月額支払賃料（　 6,558 円/㎡）　基準階 2 F B
b	賃ＳＩＭ公３　　　　-9	11,381 ( 10,746)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [130.0]	100 [ 94.0]	100 [129.0]	100 [100.0]	7,220
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

立川 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,840,000 円	368,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	3,094,865 円	61,897,290　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 4,520,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,017,600 円	368,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.40 /1000
④損害保険料	368,000 円	368,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	368,000 円	368,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 13,209,065 円　（　　　　　　 48,922 円／㎡）　　（経費率　　 22.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9534

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	368,000,000 円	設計監理料率　 340,000 円／㎡　×　 1,050.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0652	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0600 × 30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	23,993,600 円（　　　　　 88,865 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	59,738,107 円
②総費用	13,209,065 円
③純収益　①－②	46,529,042 円
④建物等に帰属する純収益	23,993,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	22,535,442 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	21,485,290 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 79,575 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 499,657,907 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,850,000 円／㎡）