鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

立川 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＡＲＡ公３ -14	立川市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東12.2m市道、南4m、二方路		商業 (100,400)
b	ＨＡＲ公３ -9	国分寺市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南4m市道、中間画地		商業 (100,240)
c	ＨＡＲ公３ -19	国分寺市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西4m市道、中間画地		商業 (100,240)
d	ＨＡＴ公３ -111	日野市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東23m区画街路、南東6m、角地		商業地区計画等 (100,500)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 799,341	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	770,627	100 [ 111.4]	691,766	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	692,000
b	(　 ) 456,609	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	453,413	100 [ 63.1]	718,563		719,000
c	(　 ) 286,368	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 60.0]	474,416	100 [ 60.8]	780,289		780,000
d	(　 ) 459,233	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	441,570	100 [ 60.2]	733,505		734,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +16.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -26.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -13.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -30.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -40.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -13.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -41.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 732,000 円／㎡]

立川 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため適用が困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	55,022,990	11,500,225	43,522,765	35,938,200	7,584,565	（　0.9511） 7,213,680	（ 4.7 - 0.1 ） 4.6％
	⑧収益価格	156,819,130 円　　　　（　 411,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

立川 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	270.00	ＲＣ7	1,850.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	500 ％	500 ％	382 ㎡	23.5 m x 13.5 m	前面道路：市道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２階～７階は事務所、平面駐車場２台分の店舗兼事務所ビルを想定

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

中層の店舗兼事務所として概ね標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	270.00	73.0	197.10	3,470	683,937	8.0	5,471,496
							0.0	0
2～ 2	事務所	270.00	87.0	234.90	3,070	721,143	6.0	4,326,858
							0.0	0
3～ 5	事務所	270.00	87.0	234.90	3,070	721,143	6.0	4,326,858
							0.0	0
6～ 7	事務所	250.00	87.0	217.50	3,070	667,725	6.0	4,006,350
							0.0	0
～

計		1,850.00	85.0	1,571.70		4,903,959		30,791,628
								0

⑨年額支払賃料	4,903,959 円　×　12ヶ月　＝　 58,847,508 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,571.70 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	25,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 600,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等で担保されるので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	58,847,508 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 600,000 円　　×　　％　＝　　 4,707,801 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	54,739,707 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	30,791,628 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 283,283 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	55,022,990 円　　　　（　 144,039 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	賃ＴＡＮ公３　　　　-10	2,655 ( 2,541)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	3,062	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,085 円/㎡　月額支払賃料（　 3,070 円/㎡）　基準階 3 F B
b	賃ＳＩＭ公３　　　　-8	2,697 ( 2,615)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 89.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	3,092
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

立川 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,670,000 円	534,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,783,425 円	59,447,508　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,600,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,378,800 円	534,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.40 /1000
④損害保険料	534,000 円	534,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	534,000 円	534,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 11,500,225 円　（　　　　　　 30,105 円／㎡）　　（経費率　　 20.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9511

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	534,000,000 円	設計監理料率　 280,000 円／㎡　×　 1,850.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0673	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0514 ×　 40 ％　＋　0.0621 × 30 ％　＋ 0.0938 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	35,938,200 円（　　　　　 94,079 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	55,022,990 円
②総費用	11,500,225 円
③純収益　①－②	43,522,765 円
④建物等に帰属する純収益	35,938,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	7,584,565 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	7,213,680 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,884 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 156,819,130 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 411,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
立川 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

立川 5-2

東京都

多摩第５

氏名

不動産鑑定士　田中　和弘

印

TEL.

鑑定評価額

266,000,000 円

１㎡当たりの価格

697,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月12日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	560,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	立川市曙町１丁目３５番２外｢曙町１－１２－２３｣				②地積　(㎡)	382 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他）駐車場整備地区 (100,500)
	2:1	店舗兼ホテルＲＣ8F1B	店舗、事務所ビル等が混在する商業地域	北11m市道	水道、ガス、下水	立川 490m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 70 ｍ、南 0 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中高層店舗事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 25.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 380 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１１ｍ市道

交通

施設

立川駅　西方

490m

法令

規制

商業
(100,500)
防火
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

地域の価格形成に影響を及ぼす特段の要因変動がみられないため、当面は現状を維持していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 725,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 383,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、ＪＲ中央線各駅の駅前からやや距離をおき、テナントとして進学塾や専門学校、ホテル、事務所等に適
地な商業地域。需要者は、主に不動産業者や開発業者、不動産投資家である。一般的要因の影響を受け地価は弱含みで
ある。複合不動産では粗利回り４％～５％程度もみられる。土地単価では規模や立地等により異なるところ、同一需給
圏内では６０万円／㎡～１００万円／㎡程度の取引事例が分布し、投資需要の減退、価格下落の程度は限定的である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

中高層の店舗事務所地が最有効使用であるが、地域としての商業集積度、高度利用、面的範囲等は十分ではない。新規
の投資採算性では全体的に不十分であり、また試算にあたり想定要素が多い収益価格はやや低位に試算された。しかし
、商業地にあっては重視すべき試算価格である。よって、実証的で相対的な説得力が高い比準価格を重視しつつ、収益
価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　立川 5-7 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 760,000 円／㎡

[ 99.2]
100

100
[100.0]

100
[108.3]

[100.0]
100

696,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    697,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナ禍にあって、都心部商業地、個人
の可処分所得や実需に基づく住宅地、いずれ
も地価は弱含みでありその程度は用途により
斑模様である。

一般的要因の影響から客足の流動性等の環境
条件や店舗・事務所の賃貸需要等に一時的か
つ限定的な減退がみられ、地価は弱含みにあ
る。

中高層店舗事務所地としては標準的な画地で
ある。個別的要因に変動はない。市場競争力
は普通である。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +14.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

立川 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＳＩＯ公３ -33	立川市		建付地	（　）	ほぼ整形	南東16m都道、中間画地		商業高度地区最高35m (100,400)
b	ＡＲＡ公３ -14	立川市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東12.2m市道、南4m、二方路		商業 (100,400)
c	ＴＡＮ公３ -19	立川市		更地	（　）	長方形	南東4.5m私道、南西4.5m、角地		商業 (100,270)
d	ＴＡＮ公３ -9	立川市		建付地	（　）	長方形	北東15m市道、中間画地		近商高度地区3種 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 955,577	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	955,577	100 [ 109.4]	873,471	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	873,000
b	(　 ) 799,341	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	776,059	100 [ 110.3]	703,589		704,000
c	(　 ) 565,237	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 109.2]	517,616	100 [ 73.8]	701,377		701,000
d	(　 ) 781,386	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	781,386	100 [ 101.4]	770,598		771,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -8.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +9.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 725,000 円／㎡]

立川 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存しており、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	53,652,888	11,305,313	42,347,575	35,265,200	7,082,375	（　0.9511） 6,736,047	（ 4.7 - 0.1 ） 4.6％
	⑧収益価格	146,435,804 円　　　　（　 383,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

立川 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	270.00	ＲＣ7	1,850.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	500 ％	500 ％	382 ㎡	23.5 m x 13.5 m	前面道路：市道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗フロア貸し、２～７階：事務所の部分貸し、敷地内駐車場２台分、ＲＣ造７階建を想定。

⑦有効率　 82.8 ％
の理由

エントランス、昇降機等設置のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	270.00	70.0	189.00	3,750	708,750	8.0	5,670,000
							0.0	0
2～ 2	事務所	270.00	85.0	229.50	3,035	696,533	6.0	4,179,198
							0.0	0
3～ 5	事務所	270.00	85.0	229.50	3,035	696,533	6.0	4,179,198
							0.0	0
6～ 7	事務所	250.00	85.0	212.50	3,035	644,938	6.0	3,869,628
							0.0	0
～

計		1,850.00	82.8	1,532.00		4,784,758		30,126,048
								0

⑨年額支払賃料	4,784,758 円　×　12ヶ月　＝　 57,417,096 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,532.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	25,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 600,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	57,417,096 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 600,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 4,641,368 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	53,375,728 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	30,126,048 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 277,160 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	53,652,888 円　　　　（　 140,453 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	賃ＴＡＮ公３　　　　-9	2,725 ( 2,722)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	3,028	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,050 円/㎡　月額支払賃料（　 3,035 円/㎡）　基準階 3 F B
b	賃ＴＡＮ公３　　　　-10	2,655 ( 2,541)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	3,124
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

立川 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,620,000 円	524,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,740,513 円	58,017,096　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,600,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,296,800 円	524,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.40 /1000
④損害保険料	524,000 円	524,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	524,000 円	524,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 11,305,313 円　（　　　　　　 29,595 円／㎡）　　（経費率　　 21.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9511

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	524,000,000 円	設計監理料率　 275,000 円／㎡　×　 1,850.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0673	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0514 ×　 40 ％　＋　0.0621 × 30 ％　＋ 0.0938 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	35,265,200 円（　　　　　 92,317 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	53,652,888 円
②総費用	11,305,313 円
③純収益　①－②	42,347,575 円
④建物等に帰属する純収益	35,265,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	7,082,375 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	6,736,047 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,634 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 146,435,804 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 383,000 円／㎡）