鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

立川 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＯＨＷ公３ -118	立川市		建付地	（　）	長方形	北東12m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,500)
b	ＯＨＷ公３ -125	立川市		貸家建付地	（　）	不整形	北30m都道、南西6.1m、北西4m、三方路		商業駐車場整備地区 (100,600)
c	ＯＨＷ公３ -122	武蔵野市		建付地	（　）	ほぼ正方形	北西22m市道、中間画地		商業高度地区最高50m (100,600)
d	ＯＨＷ公３ -123	武蔵野市		借地権	（　）	ほぼ整形	北西16m都道、南東4m、二方路		商業高度地区最高50m (100,700)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 3,932,355	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	4,014,934	100 [ 74.5]	5,389,173	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	5,390,000
b	(　 ) 2,929,362	100 [ 100.0]	[ 98.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.9]	3,002,672	100 [ 53.4]	5,622,981		5,620,000
c	(　 ) 6,449,091	100 [ 100.0]	[ 114.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	7,377,760	100 [ 133.7]	5,518,145		5,520,000
d	(　 4,325,217) 5,406,521	100 [ 100.0]	[ 105.8] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	5,836,836	100 [ 112.0]	5,211,461		5,210,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -45.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -4.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.32	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +35.0
c	正常	％／月 +0.32	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 5,400,000 円／㎡]

立川 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成の市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	119,211,180	34,904,490	84,306,690	32,319,000	51,987,690	（　0.9556） 49,679,437	（ 4.2 - 0.2 ） 4.0％
	⑧収益価格	1,241,985,925 円　　　　（　 5,070,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

立川 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	178.00	ＲＣ8	1,424.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等駐車場整備地区	100 ％	600 ％	600 ％	245 ㎡	10.0 m x 22.5 m	前面道路：市道　 30.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～８階：各階店舗フロア貸し

⑦有効率　 83.1 ％
の理由

地域における標準的な建物を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	178.00	70.0	124.60	14,100	1,756,860	12.0	21,082,320
							0.0	0
2～ 2	店舗	178.00	85.0	151.30	8,170	1,236,121	10.0	12,361,210
							0.0	0
3～ 8	店舗	178.00	85.0	151.30	6,960	1,053,048	10.0	10,530,480
							0.0	0
～

～

計		1,424.00	83.1	1,183.70		9,311,269		96,626,410
								0

⑨年額支払賃料	9,311,269 円　×　12ヶ月　＝　 111,735,228 円
⑩a共益費（管理費）	900 円／㎡　×　 1,183.70 ㎡　×　12ヶ月　＝　 12,783,960 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	地域における同種の店舗ビルの共益費水準を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されるので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	124,519,188 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 6,225,959 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	118,293,229 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	96,626,410 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 917,951 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	119,211,180 円　　　　（　 486,576 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	賃ＯＨＷ公３　　　　-5	7,890 ( 7,555)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	7,590	対象基準階の　月額実質賃料　　 7,018 円/㎡　月額支払賃料（　 6,960 円/㎡）　基準階 3 F B
b	賃ＳＩＭ公３　　　　-5	7,470 ( 7,036)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 85.0]	100 [140.0]	6,608
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

立川 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,565,000 円	513,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	16,810,090 円	124,519,188　×　　　　 13.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 10,296,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,206,600 円	513,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.40 /1000
④損害保険料	513,000 円	513,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	513,000 円	513,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 34,904,490 円　（　　　　　　 142,467 円／㎡）　　（経費率　　 29.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9556

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	513,000,000 円	設計監理料率　 350,000 円／㎡　×　 1,424.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0630	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 × 30 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	32,319,000 円（　　　　　 131,914 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	119,211,180 円
②総費用	34,904,490 円
③純収益　①－②	84,306,690 円
④建物等に帰属する純収益	32,319,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	51,987,690 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	49,679,437 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 202,773 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,241,985,925 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,070,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出
立川 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

立川 5-1

東京都

多摩第５

氏名

不動産鑑定士　谷　良介

印

TEL.

鑑定評価額

1,280,000,000 円

１㎡当たりの価格

5,230,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月14日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	4,280,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	立川市曙町２丁目９１番６外｢曙町２－７－２０｣				②地積　(㎡)	245 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）地区計画等駐車場整備地区 (100,600)
	1:2	店舗ＳＲＣ9F1B	中高層の店舗ビル等が建ち並ぶ駅前の商業地域	南東30m市道	水道、ガス、下水	立川 160m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 30 ｍ、南 15 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

高層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 250 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

立川駅北口の商業エリア中心
部に位置する繁華性の高い商
業地域

街

路

３０ｍ市道

交通

施設

立川駅北方

160m

法令

規制

商業
(100,600)
防火
地区計画等
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

立川駅北口駅前商業地域は、店舗の集積度が高く繁華性は高い。周辺ではオフィスやホテル、音楽ホールの一体
開発が行われており、立川駅周辺商業地のエリアは拡大しつつある。

(3)最有効使用の判定

高層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 5,430,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 5,100,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は立川駅前を中心に、吉祥寺駅、八王子駅前等の主としてＪＲ中央線沿線等におけるターミナル駅至近の繁
華性の高い商業地域である。主な需要者は資金調達力がある地元法人のほか、ＪＲＥＩＴや不動産投資ファンドの投資
対象となるケースも見受けられる。立川駅北口は一等地の商圏が狭く、売り物件が少ない為、把握される取引は少ない
が、実際の取引になれば潜在的な需要が顕在化し、高値での取引も見受けられる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象地は、立川駅北口近傍の商業地である。比準価格は、商業地として比較可能な地域に存する取引事例に基づいて試
算されており、現実に成立した取引価格に裏付けされた実証的な価格である。収益価格は店舗ビル等の賃貸事例から求
めた賃料収入を基礎とした価格で投資用不動産の評価においては重視されるべき価格である。以上、本件では比準価格
と収益価格は等しく妥当性を有すると判断し、両価格を相互に関連付け、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  5,350,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　立川 5-6                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　  5,280,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

感染症の緊急事態宣言明け以降は、市況は回
復してきたが、いまだ収束は見えておらず、
全体的に取引価格は弱含み傾向で推移してい
ると把握される。

感染症の影響により、緊急事態宣言が解除さ
れた後も、繁華街の客足は完全には戻ってい
ない。地価は、弱含み傾向にある。

個別的要因の変動は特段認められない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-2.2 ％

-0.9 ％

３　試算価格算定内訳

立川 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＯＨＷ公３ -118	立川市		建付地	（　）	長方形	北東12m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,500)
b	ＯＨＷ公３ -125	立川市		貸家建付地	（　）	不整形	北30m都道、南西6.1m、北西4m、三方路		商業駐車場整備地区 (100,600)
c	ＯＨＷ公３ -123	武蔵野市		借地権	（　）	ほぼ整形	北西16m都道、南東4m、二方路		商業高度地区最高50m (100,700)
d	ＯＨＷ公３ -122	武蔵野市		建付地	（　）	ほぼ正方形	北西22m市道、中間画地		商業高度地区最高50m (100,600)
e	ＳＩＯ公３ -22	立川市		建付地	（　）	ほぼ台形	西6m市道、中間画地		商業 (100,360)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 3,932,355	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	4,014,934	100 [ 72.7]	5,522,605	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	5,520,000
b	(　 ) 2,929,362	100 [ 100.0]	[ 98.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.9]	3,002,672	100 [ 58.2]	5,159,230		5,160,000
c	(　 4,325,217) 5,406,521	100 [ 100.0]	[ 105.8] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	5,836,836	100 [ 113.0]	5,165,342		5,170,000
d	(　 ) 6,449,091	100 [ 100.0]	[ 114.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	7,377,760	100 [ 127.4]	5,791,020		5,790,000
e	(　 ) 2,046,685	100 [ 70.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	2,912,140	100 [ 52.7]	5,525,882		5,530,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -40.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -4.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +7.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.32	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +30.0
d	正常	％／月 +0.32	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	その他	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -30.0
e	その他	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -24.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 5,430,000 円／㎡]

立川 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため、宅地造成費用の把握が困難
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	119,653,209	35,027,365	84,625,844	32,319,000	52,306,844	（　0.9556） 49,984,420	（ 4.2 - 0.2 ） 4.0％
	⑧収益価格	1,249,610,500 円　　　　（　 5,100,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

立川 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	178.00	ＲＣ8	1,424.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等駐車場整備地区	100 ％	600 ％	600 ％	245 ㎡	10.0 m x 22.5 m	前面道路：市道　 30.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階及び２階を店舗、３階を共同住宅

⑦有効率　 83.1 ％
の理由

規模、構造、用途及び近隣ビルの実態考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
～ 1	店舗	178.00	70.0	124.60	14,000	1,744,400	12.0	20,932,800
							0.0	0
～ 2	店舗	178.00	85.0	151.30	8,150	1,233,095	10.0	12,330,950
							0.0	0
3～ 8	店舗	178.00	85.0	151.30	6,900	1,043,970	10.0	10,439,700
							0.0	0
～

～

計		1,424.00	83.1	1,183.70		9,241,315		95,901,950
								0

⑨年額支払賃料	9,241,315 円　×　12ヶ月　＝　 110,895,780 円
⑩a共益費（管理費）	900 円／㎡　×　 1,183.70 ㎡　×　12ヶ月　＝　 12,783,960 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金にて担保されている

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	123,679,740 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 4,947,190 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	118,732,550 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	95,901,950 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 920,659 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	119,653,209 円　　　　（　 488,380 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	賃ＯＨＷ公３　　　　-6	10,520 ( 10,073)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	10,520	対象基準階の　月額実質賃料　　 8,218 円/㎡　月額支払賃料（　 8,150 円/㎡）　基準階 2 F B
b	賃ＳＩＭ公３　　　　-9	11,381 ( 10,746)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	10,346
c	賃ＳＩＭ公３　　　　-5	7,470 ( 7,036)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 83.0]	100 [110.0]	8,182

立川 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,565,000 円	513,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	16,696,765 円	123,679,740　×　　　　 13.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 10,533,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,206,600 円	513,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.40 /1000
④損害保険料	513,000 円	513,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	513,000 円	513,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 35,027,365 円　（　　　　　　 142,969 円／㎡）　　（経費率　　 29.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9556

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	513,000,000 円	設計監理料率　 350,000 円／㎡　×　 1,424.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0630	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 × 30 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	32,319,000 円（　　　　　 131,914 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	119,653,209 円
②総費用	35,027,365 円
③純収益　①－②	84,625,844 円
④建物等に帰属する純収益	32,319,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	52,306,844 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	49,984,420 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 204,018 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,249,610,500 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,100,000 円／㎡）