別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 立川 -31　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   立川 -31 東京都 多摩第５ 氏名  不動産鑑定士　塩田　まみ 印  TEL.

鑑定評価額 26,700,000 円  １㎡当たりの価格 243,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 200,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 立川市柏町４丁目１２番２５ ②地積 　(㎡) 110   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (50,150) 準防 （その他） 高度1種最高20m (60,150) 1:2 住宅 Ｗ2 準幹線道路沿いに住 宅と畑地が見られる 住宅地域 北12m市道 水道、ガス、下水 砂川七番 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    60 ｍ、南    20 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北１２ｍ市 道 交通 施設 砂川七番駅北西方 700m 法令 規制 １中専 (60,150) 準防  高度1種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 低層住宅のほかに畑等も見られる住宅地域である。今後畑等の宅地化に伴い徐々に住宅地域として成熟していく ものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    243,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は立川市及び隣接市の住宅地域である。需要の中心は市内や都心へ通勤する３０～４０歳代のファミリー層 である。容積率が高いため住宅地としての需要は底堅い。取引の中心となる価格帯は、土地は１００㎡程度で２，５０ ０万円前後、新築戸建住宅の総額は３，５００万円～４，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域における取引の大半は自己居住目的の住宅用地としての利用である。対象地は画地規模が小さく共同住宅を想 定することは困難であり、また近隣地域は投資採算性に見合う賃料水準が形成されていないため、収益還元法は非適用 とした。比準価格は周辺類似の取引事例から求めたものであり、市場を反映した実証的な価格である。よって、代表標 準地との均衡を考慮したうえで比準価格を採用し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　立川 -13                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    244,000 円／㎡ [ 98.8] 100 100 [104.0] 100 [ 96.5] [100.0] 100 240,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    245,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 立川市の人口は微増傾向で推移している。新 型コロナウィルス感染症が、社会経済活動に 大きな影響を与えている。 周囲に畑等も残る住宅地域で、住環境に特段 の変化はない。全般的な動向を受け、地価は 若干の下落傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -6.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　  +8.0 行政　　　　　　  -3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％