鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

立川 -21　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＫＯＲ公３ -110	昭島市		更地	（　）	ほぼ台形	北西16m市道、中間画地		１住居高度地区2種 (70,200)
b	ＦＵＪ公３ -35	日野市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東18m市道、中間画地		２中専高度地区2種 (70,200)
c	ＴＡＮ公３ -23	立川市		建付地	（　）	袋地等	南15.3m都道、中間画地		準工高度2種最高25m (70,200)
d	ＯＨＫ公３ -13	立川市		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	南15m市道、西4m、角地		１住居高度地区2種25m (80,200)
e	ＴＡＲ公３ -5	日野市		建付地	（　）	ほぼ台形	南17m都道、北4m、二方路		２中専高度地区1種 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 174,909	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 99.0]	176,146	100 [ 104.6]	168,400	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	168,000
b	(　 ) 193,059	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	192,866	100 [ 99.9]	193,059		193,000
c	(　 ) 184,805	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 80.0]	231,006	100 [ 118.7]	194,613		195,000
d	(　 ) 337,984	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	329,369	100 [ 136.2]	241,827		242,000
e	(　 ) 210,006	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	207,303	100 [ 108.0]	191,947		192,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.5	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +1.0
a	正常	％／月 -0.09	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.5	交通・接近　 +4.7	環境　　　　 -6.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.2	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +31.0
d	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +10.2	環境　　　　 -3.0
e	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 193,000 円／㎡]

立川 -21　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,537,412	711,282	2,826,130	2,345,520	480,610	（　0.9738） 468,018	（ 4.6 - 0.1 ） 4.5％
	⑧収益価格	10,400,400 円　　　　（　 61,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

立川 -21　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	96.00	ＬＳ2	192.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度2種最高25m	70 ％	200 ％	200 ％	170 ㎡	11.2 m x 16.5 m	前面道路：都道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

住宅のタイプ２ＤＫ　平均専有面積４７㎡

⑦有効率　 98.0 ％
の理由

外階段・メーターボックス等のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	96.00	98.0	94.08	1,616	152,033	1.0	152,033
							1.0	152,033
2～ 2	居宅	96.00	98.0	94.08	1,649	155,138	1.0	155,138
							1.0	155,138
～

～

～

計		192.00	98.0	188.16		307,171		307,171
								307,171

⑨年額支払賃料	307,171 円　×　12ヶ月　＝　 3,686,052 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 188.16 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,686,052 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 294,884 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,391,168 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	307,171 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,826 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 307,171 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 143,418 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,537,412 円　　　　（　 20,808 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	賃ＡＲＡ公３　　　　-7	1,875 ( 1,849)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,875	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,720 円/㎡　月額支払賃料（　 1,649 円/㎡）　基準階 2 F B
b	賃ＡＲＡ公３　　　　-8	1,669 ( 1,652)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	1,703
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

立川 -21　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	174,000 円	34,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	110,582 円	3,686,052　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 71,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 285,300 円	34,800,000　×　　 50.0 ％　×　 16.40 /1000
④損害保険料	34,800 円	34,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	34,800 円	34,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 711,282 円　（　　　　　　 4,184 円／㎡）　　（経費率　　 20.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9738

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	34,800,000 円	設計監理料率　 176,000 円／㎡　×　 192.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0674	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0544 ×　 40 ％　＋　0.0675 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,345,520 円（　　　　　 13,797 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,537,412 円
②総費用	711,282 円
③純収益　①－②	2,826,130 円
④建物等に帰属する純収益	2,345,520 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	480,610 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	468,018 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,753 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,400,400 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 61,200 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
立川 -21　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

立川 -21

東京都

多摩第５

氏名

不動産鑑定士　藤川　健一

印

TEL.

鑑定評価額

33,000,000 円

１㎡当たりの価格

194,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月12日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	155,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	立川市砂川町３丁目５番１外				②地積　(㎡)	170 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) 準防（その他）高度2種最高25m (70,200)
	1:1.5	住宅Ｗ2	住宅、店舗等が混在する幹線街路沿いの住宅地域	南15m都道	水道、下水	武蔵砂川 1.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 50 ｍ、南 35 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 150 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１５ｍ都道

交通

施設

武蔵砂川駅南東方

1.0km

法令

規制

１住居
(70,200)
準防
高度2種最高25m

⑤地域要因の将
　来予測

五日市街道沿いに住宅や一部店舗等が混在する住商混在地域であり、当分の間現状を維持するものと予測される
。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 194,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 60,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は西武拝島線の武蔵砂川駅を最寄駅とする立川市内に存する住宅地である。需要者は立川市及び周辺市域に
居住する３０～４０歳代前半の一次取得者が大半である。近時地価は若干の上昇傾向にあり、今後は景気回復傾向を受
けて横ばい乃至若干の上昇傾向で推移するものと思われる。需要は利便性等の住環境により格差が生じており価格はバ
ラツキが見られ、また更地物件は少なく建売住宅が大半であり、新築戸建住宅は３５００万円前後の価格帯である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象地の所在する近隣地域は自用の住宅地としての利用が中心であることから、自用の住宅地を求める需要者の意見が
反映されている比準価格が相対的信頼性に優る。収益価格は自用の住宅地が中心の近隣地域において元本価格に見合う
賃料水準を収受しえないことから、比準価格と比較すると低位に試算されたものと思料される。よって収益価格は参考
に留め、代表標準地との検討を踏まえて、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　立川 -17 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 181,000 円／㎡

[ 98.9]
100

100
[101.0]

100
[ 92.0]

[100.0]
100

193,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    196,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナ感染収束の見通しが立たず、設備
投資や住宅投資が弱含みで、消費者マインド
回復も動きが鈍いため景気回復のペースは遅
いと思われる。

五日市街道沿いにあり、駅距離はややあるが
住商混在地域としての一定の需要は見込まれ
、価格はほぼ横ばい傾向にある。

特に個別的要因に変動はないものと思われる
。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　  +3.0
行政　　　　　　  -6.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

立川 -21　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＳＩＯ公３ -4	立川市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西30.5m市道、中間画地		１中専高度1種最高25m (60,150)
b	ＳＩＯ公３ -2	立川市		建付地	（　）	ほぼ整形	南3.6m市道、東3.6m、角地		１低専高度地区1種 (50,80)
c	ＯＨＷ公３ -19	立川市		更地	（　）	ほぼ長方形	南6m道路、西4.7m、角地		１低専高度地区1種 (50,80)
d	ＳＩＯ公３ -27	立川市		建付地	（　）	ほぼ整形	北西5m市道、中間画地		１低専高度地区1種 (40,80)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 182,013	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	173,962	100 [ 91.2]	190,748	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	191,000
b	(　 ) 172,312	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.1]	159,763	100 [ 83.9]	190,421		190,000
c	(　 ) 165,007	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ / ]	100 [ 91.8]	178,128	100 [ 89.3]	199,471		199,000
d	(　 ) 122,538	100 [ 75.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	162,404	100 [ 81.2]	200,005		200,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
d	限定価格	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -10.0
d	限定価格	％／月 -0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 194,000 円／㎡]

立川 -21　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地における土地のため再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,630,450	732,890	2,897,560	2,426,400	471,160	（　0.9738） 458,816	（ 4.6 - 0.1 ） 4.5％
	⑧収益価格	10,195,911 円　　　　（　 60,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

立川 -21　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	97.00	ＬＳ2	194.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度2種最高25m	70 ％	200 ％	200 ％	170 ㎡	11.2 m x 16.5 m	前面道路：都道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

低層住宅地が標準的使用のため、ファミリータイプで専有面積約４５㎡を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	97.00	100.0	97.00	1,600	155,200	1.0	155,200
							1.0	155,200
2～ 2	居宅	97.00	100.0	97.00	1,650	160,050	1.0	160,050
							1.0	160,050
～

～

～

計		194.00	100.0	194.00		315,250		315,250
								315,250

⑨年額支払賃料	315,250 円　×　12ヶ月　＝　 3,783,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 194.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,783,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 302,640 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,480,360 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	315,250 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,900 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 315,250 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 147,190 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,630,450 円　　　　（　 21,356 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	賃ＦＵＪ公３　　　　-1	1,551 ( 1,550)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 89.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,743	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,721 円/㎡　月額支払賃料（　 1,650 円/㎡）　基準階 2 F B
b	賃ＦＵＪ公３　　　　-2	1,615 ( 1,615)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 99.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,717
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

立川 -21　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	180,000 円	36,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	113,490 円	3,783,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 72,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 295,200 円	36,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.40 /1000
④損害保険料	36,000 円	36,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	36,000 円	36,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 732,890 円　（　　　　　　 4,311 円／㎡）　　（経費率　　 20.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9738

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	36,000,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 194.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0674	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0544 ×　 40 ％　＋　0.0675 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,426,400 円（　　　　　 14,273 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,630,450 円
②総費用	732,890 円
③純収益　①－②	2,897,560 円
④建物等に帰属する純収益	2,426,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	471,160 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	458,816 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,699 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,195,911 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 60,000 円／㎡）