別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 立川 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   立川 -17 東京都 多摩第５ 氏名  不動産鑑定士　塩田　まみ 印  TEL.

鑑定評価額 24,000,000 円  １㎡当たりの価格 179,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 145,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 立川市砂川町４丁目２７番３２外 ②地積 　(㎡) 134   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 高度地区1種 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかにア パートが混在する住 宅地域 北西6.5m市道 水道、ガス、下水 武蔵砂川 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    45 ｍ、西    30 ｍ、南    80 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６．５ ｍ市道 交通 施設 武蔵砂川駅南東方 1.1km 法令 規制 １低専 (40,80) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅が建ち並ぶ住宅地域である。地域要因に格別の変動要因はみられず、当面は現状のまま推移すると予測 する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    179,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は立川市北部、西武拝島線・多摩都市モノレール線沿線の住宅地域である。同一需給圏内の戸建住宅を求め る一次取得者が需要の中心である。立川市に地縁性のある層には一定の需要があり、１２０㎡程度の土地は２，０００ 万円台前半程度、新築戸建住宅の総額は３，５００万円内外が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域における取引の大半は自己居住目的の住宅用地としての利用であることから、周辺類似地域に存する取引事例 を採用して試算した比準価格は規範性が高いものである。また、近隣地域は収益性よりも居住の快適性が重視される地 域であること、賃料水準が低く事業収支の面から共同住宅を想定することは困難であることにより、収益還元法は非適 用とした。よって、最近の取引市場の動向を踏まえ比準価格を採用し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    181,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 立川市の人口は微増傾向で推移している。新 型コロナウィルス感染症が、社会経済活動に 大きな影響を与えている。 住環境に特段の変化はない。全般的な動向を 受け、地価は若干の下落傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％