別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 立川 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   立川 -16 東京都 多摩第５ 氏名  不動産鑑定士　新井　隆之 印  TEL.

鑑定評価額 22,400,000 円  １㎡当たりの価格 172,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 145,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 立川市砂川町７丁目５６番６９外 ②地積 　(㎡) 130   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 高度地区1種 1.5:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 東6m市道 水道、ガス、下水 玉川上水 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 玉川上水駅北西方 1.6km 法令 規制 １低専 (40,80) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 当面は地域を大きく変容させる要因は特に見当たらないため、将来的にも現況のまま推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    172,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は立川市および隣接市の圏域で、特に強い代替・競争関係にある圏域は、西武拝島線駅勢圏の低層住宅地域 である。典型的な需要者は都心部への通勤者で、３０代～４０代の一次取得者である。中小規模の宅地開発による建売 分譲が盛んであり、価格設定次第で売れている。ただし供給過剰感があり、成約には時間がかかる。地価はやや弱含み 傾向にある。市場の中心価格帯は土地で２０００万円程度、建売住宅で３０００万円～４０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地の最有効使用は低層住宅地であり、典型的な需要者は居住の快適性に着目した個人であることから、取引事 例比較法が最も適合している。採用した取引事例は、「玉川上水」駅、「武蔵砂川」駅勢圏の類似性の高い住宅地に係 るもので規範性を有する。収益還元法については、近隣地域が戸建住宅地域として純化していることから採用しなかっ た。従って、本件においては、比準価格を標準に、代表標準地の検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　立川 -17                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    181,000 円／㎡ [ 98.9] 100 100 [101.0] 100 [105.4] [102.0] 100 172,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    174,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] Ｒ２年１月～Ｒ２年１０月の立川市の土地取 引件数は１７００件、前年同期間の１５４９ 件に比し、増加している『土地取引規制基礎 調査概況調査』。 「玉川上水」駅からやや離れた住宅地域に存 するが、根強い住宅需要がある。ただし宅地 分譲が盛んで、供給過剰感があり、成約には 時間がかかる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +0.5 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　  +7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％