別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 立川 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   立川 -12 東京都 多摩第５ 氏名  不動産鑑定士　大和田　公一 印  TEL.

鑑定評価額 31,700,000 円  １㎡当たりの価格 276,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 220,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 立川市羽衣町３丁目３４番６外 ｢羽衣町３－６－５｣ ②地積 　(㎡) 115   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 高度地区1種 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅、アパート 等が混在する住宅地 域 北西5m市道 水道、ガス、下水 西国立 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    80 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  11.5 ｍ、規模　　       115 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　５ ｍ市道　 交通 施設 西国立駅南東方 500m 法令 規制 １低専 (40,80) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅、アパートを中心とする既成の住宅地域として熟成しており、地域内には特段の変動要因はないため、 現状を維持して推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    276,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲はＪＲ中央線・南武線沿線の立川市内及び近隣市内における駅徒歩圏の住宅地域である。需要者は同 圏内に居住する一次取得者層が中心となる。立地が良く供給も少ない事から需要は安定しており、新型コロナウイルス 感染症による影響は少ない。需要の中心は土地面積１２０㎡程度で、価格帯は土地価格３，５００万円前後、新築戸建 物件は５，０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当地域は居住の快適性を志向する住宅地域にあり取引は自己利用目的が中心であるため、評価手法は取引事例比較法を 採用した。事例の採用に当たっては、接近・環境条件等で類似性が高い羽衣町内に所在する事例を採用しており、求め られた比準価格は実証的である。本件ではさらに、代表標準地との価格検討、前年公示価格からの検討、及び最近の不 動産市場の分析結果から比準価格の採用を妥当と判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　立川 -23                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    307,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [110.4] [101.0] 100 275,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    276,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症による経済への影 響が生じているが、金融緩和の持続や立川駅 周辺の発展により、市内不動産需要の極端な 落ち込みはない。 地域要因の変動は無い。西国立駅から徒歩圏 の利便性良好な住宅地域で、需要は安定して いる。 個別的要因の変動は特にない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％