別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 立川 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   立川 -10 東京都 多摩第５ 氏名  不動産鑑定士　谷　良介 印  TEL.

鑑定評価額 25,600,000 円  １㎡当たりの価格 179,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月14日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 145,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 立川市砂川町１丁目４２番２ ②地積 　(㎡) 143   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 高度地区1種 台形 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に農地 等が見られる住宅地 域 南西5.5m市道 水道、ガス、下水 武蔵砂川 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５．５ ｍ市道 交通 施設 武蔵砂川駅南東方 1.6km 法令 規制 １低専 (40,80) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 地域内には特別の変動要因はない。当面は現在の居住環境を維持しつつ、将来的には畑地等の住宅地化が徐々に 進行していくと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    179,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は立川市北部にあって、西武拝島線や多摩都市モノレール線沿線の住宅地域等と判定した。需要者の中心は 、同一需給圏内に居住する一次取得者による戸建住宅の購入が中心と把握される。最寄駅からやや距離があるものの、 一定の需要は期待できる地域である。取引市場における中心価格帯は、１３０㎡程度の土地は２，０００～２，５００ 万円前後、新築戸建住宅の総額は３，５００万円～４，０００万円前後と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏内における不動産市場の取引は、自己世帯で居住する戸建住宅が大部分を占めている。取引当事者は、主と して周辺類似地域の戸建住宅の実際の取引価格を参考に売買の意思決定をしていると把握される。新規に土地を取得し てまでアパート等の収益物件を建築するケースは稀である。以上を考慮して、収益還元法は非適用とした。取引事例に 基づいて試算された比準価格を採用し、前年公示価格等からの検討も踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　立川 -17                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    181,000 円／㎡ [ 98.9] 100 100 [101.0] 100 [103.0] [104.0] 100 179,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    181,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 感染症の緊急事態宣言明け以降は、市況は回 復してきたが、いまだ収束は見えておらず、 全体的に取引価格は弱含み傾向で推移してい ると把握される。 モノレール駅から距離があるが、緑が多い落 ち着いた住宅地域である。但し、本年は感染 症の影響により、地価は弱含み傾向にある。 個別的要因の変動は特段認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　  -1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％