別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 立川 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   立川 -8 東京都 多摩第５ 氏名  不動産鑑定士　清水　達也 印  TEL.

鑑定評価額 40,000,000 円  １㎡当たりの価格 294,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 235,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 立川市柴崎町４丁目１５６番１外 ｢柴崎町４－１５－１０｣ ②地積 　(㎡) 136   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 高度地区1種 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中にアパ ートが見られる既成 住宅地域 南4.5m市道 水道、ガス、下水 立川 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   110 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北４．５ ｍ市道 交通 施設 立川駅南西方 1.3km 法令 規制 １低専 (40,80) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は戸建住宅及び低層共同住宅を中心とした住宅地域であり、当分の間、現状のまま、推移するものと予 測される。地価水準は景気状況の弱まりを背景に下落傾向にあるものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    294,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ中央線の立川駅を中心とした住宅地。標準地周辺の地域は既成住宅が多く、街路整然性に欠ける地域 である。需要の中心は都心方面のへ通勤者、市内及び隣接市の居住者である。同一需給圏内の類似地域の成約物件につ いては、土地は総額３０００万円から４０００万円、新築戸建住宅で４５００万円から５０００万円程度の価格帯であ る。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及びその周辺は、駅徒歩限界圏の住宅地域で、アパ－ト等の賃貸物件も散見されるが、税務対策目的等が主で あり、採算性を確保できる規模にもないことから、収益還元法は非適用とした。自用目的での取引が中心であり、取引 の実態を反映した実証的で説得力のある比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとお り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　立川 -23                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    307,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [107.9] [105.0] 100 293,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    294,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の影響による景気後退要因が払拭で きず、不動産市場も安定基調とはいえない状 況にあり、住宅地の需給はやや弱含みである 。 立川駅南口徒歩限界圏の土地の潜在需要はあ るものの、コロナ禍の影響で、需要はやや冷 え込んでいる。 南方位の土地であり、一般住宅地としての市 場競争力に劣る面は見当たらない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  +9.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％