別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月13日　提出 立川 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   立川 -3 東京都 多摩第５ 氏名  不動産鑑定士　郡　彪 印  TEL.

鑑定評価額 23,000,000 円  １㎡当たりの価格 230,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 190,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 立川市幸町６丁目１５番２３ ②地積 　(㎡) 100   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 高度地区1種 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅、アパート 等が混在する住宅地 域 北西4m私道 水道、ガス、下水 玉川上水 550m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４ｍ私 道 交通 施設 玉川上水駅南東方 550m 法令 規制 １低専 (40,80) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 比較的駅に近い住宅地域のため、ある程度の人気は維持できるものと考える。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    230,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は多摩都市モノレールや西武拝島線沿線等の周辺市町村を含む住宅地域。需要者の中心はある程度地縁性を もつ勤労世帯が一般的で、外部からの転入需要も混在する。近隣周辺は既存の住宅地域の外に畑も残り、新規の供給余 地もあるが、周辺地域と比較して活発ではない。近年の市場では小規模な建売住宅が多く、総額では４千万円台のもの が多い。コロナ禍収束の見通しは不透明だが、今のところ社会の変化と比較して地価水準への影響は少ない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は玉川上水駅に近い小規模住宅地域で周辺にアパート等も混在するが、自己居住を目的に価格形成されている 一般住宅地域であり、価格形成に収益性の影響はほとんどない。したがって収益価格は適用できなかったが、代表標準 地との検討や価格形成要因の推移等も踏まえ、実際の市場価値を反映した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとお り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　立川 -13                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    244,000 円／㎡ [ 98.8] 100 100 [104.0] 100 [100.8] [101.0] 100 232,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    237,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 緊急事態宣言時に市場はほぼストップし、価 格形成も不明確になった。しかし解除後の地 価変動は、今のところ近隣周辺では社会の変 化よりも小さい。 立川の中心街からは離れたモノレール沿線の 既存住宅地域である。造成時期が古いため売 り出される時期を迎え、競争力は新規の分譲 地よりも弱い。 個別的要因に変動はない 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.0 ％  ％