鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

立川 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＫＩＭ公３ -33	日野市		貸家建付地	（　）	長方形	北西6m区画街路、中間画地		１低専高度地区1種 (50,100)
b	ＦＵＪ公３ -29	国立市		更地	（　）	長方形	北東5.5m市道、中間画地		１中専高度地区1種 (60,150)
c	ＫＯＲ公３ -30	国立市		更地	（　）	袋地等	南5.5m市道、中間画地		１低専高度地区1種特別用途地区 (60,100)
d	ＦＵＪ公３ -108	立川市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西8m都道、中間画地		１低専高度地区1種 (40,80)
e	ＯＨＷ公３ -4	立川市		底地	（　）	不整形	北3m私道、東6m、二方路		１低専高度地区1種 (40,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 293,255	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	292,375	100 [ 88.9]	328,881	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	345,000
b	(　 ) 264,580	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	264,315	100 [ 84.9]	311,325		327,000
c	(　 ) 221,999	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ / ]	100 [ 80.0]	277,221	100 [ 88.5]	313,244		329,000
d	(　 ) 281,241	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	280,679	100 [ 85.4]	328,664		345,000
e	(　 78,526) 196,000	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	216,907	100 [ 69.1]	313,903		330,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -15.0
e	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 333,000 円／㎡]

立川 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地における土地のため再調達価格が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		開発法により収益性を検討しているため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用を分譲マンション用地と判定したため

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
1,152,934,917	769,960,385	15	628,000	2,161.60	290,000	2,407.40
⑧開発法による価格	382,974,532 円　　　　（　 334,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

立川 -1　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	10.75 ㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,147 ㎡	10.75 ㎡		㎡		㎡	1,136.25 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（ 0.9 ％）	（％）	（％）	（ 99.1 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
742.65 ㎡	2,407.40 ㎡	2,256.50 ㎡	150.90 ㎡	2,161.60 ㎡	ＲＣ・4F ( 28 戸) 77㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 65.4 ％）	（ 211.9 ％）	（ 198.6 ％）	（ 13.3 ％）	（ 89.79 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
１中専準防高度2種最高25m	70 ％	200 ％	200 ％	間口奥行	25.0 ｍ 45.0 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		6.5 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

628,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する分譲事例等による査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 628,000 円／㎡　　×　　 2,161.60 ㎡　　＝　　　　 1,357,484,800 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 1,357,484,800 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 290,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 298,700 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	同一需給圏内の類似地域に所在する建設事例等による査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 298,700 円／㎡　　×　　　 2,407.40 ㎡　　＝　　　　 719,090,380 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発指導要綱により査定
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 1,357,484,800 円　　×　　　　　 12 ％　　＝　　　　 162,898,176 円

支出合計　④+⑤+⑥

881,988,556 円

(4)-4　投下資本収益率	15 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	6 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	5 ヶ月
建築工事(1期目)	6 ヶ月	販売収入(1期目)	11 ヶ月	販売管理費(2期目)	10 ヶ月
建築工事(2期目)	10 ヶ月	販売収入(2期目)	14 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	14 ヶ月	販売収入(3期目)	17 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	122,173,632 円	( 9 ％)	×　　0.8798	（ 11 ヶ月）	＝　　 107,488,361 円
	販売総額(2期)	1,099,562,688 円	( 81 ％)	×　　0.8495	（ 14 ヶ月）	＝　　 934,078,503 円
	販売総額(3期)	135,748,480 円	( 10 ％)	×　　0.8204	（ 17 ヶ月）	＝　　 111,368,053 円
収入合計		－	－	－	－	1,152,934,917 円
支出	建築工事費(1期)	71,909,038 円	( 10 ％)	×　　0.9325	（ 6 ヶ月）	＝　　 67,055,178 円
	建築工事費(2期)	71,909,038 円	( 10 ％)	×　　0.8901	（ 10 ヶ月）	＝　　 64,006,235 円
	建築工事費(3期)	575,272,304 円	( 80 ％)	×　　0.8495	（ 14 ヶ月）	＝　　 488,693,822 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	97,738,906 円	( 60 ％)	×　　0.9434	（ 5 ヶ月）	＝　　 92,206,884 円
	販売管理費(2期)	65,159,270 円	( 40 ％)	×　　0.8901	（ 10 ヶ月）	＝　　 57,998,266 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	769,960,385 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	1,152,934,917 円　　－　　　　　　 769,960,385 円　　＝　　　　　 382,974,532 円 334,000 円／㎡

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出
立川 -1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

立川 -1

東京都

多摩第５

氏名

不動産鑑定士　原　寛人

印

TEL.

鑑定評価額

382,000,000 円

１㎡当たりの価格

333,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月12日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	290,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月16日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	立川市錦町３丁目７８番１｢錦町３－１２－２３｣				②地積　(㎡)	1,147 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) 準防（その他）高度2種最高25m (80,200)
	1:2	共同住宅ＲＣ5	共同住宅を中心に一般住宅等が混在する住宅地域	北西6.5m市道、南西側道	水道、ガス、下水	立川 1.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 100 ｍ、南 0 ｍ、北 90 ｍ

②標準的使用

共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 25.0 ｍ、奥行　約　　 40.0 ｍ、規模　　 1,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

６．５ｍ市道

交通

施設

立川駅南東方

1.1km

法令

規制

１中専
(70,200)
準防
高度2種最高25m

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は、共同住宅等が建ち並ぶ住宅地域として熟成しつつあり、今後も同様の傾向で推移するものと予測さ
れる。

(3)最有効使用の判定

分譲マンション用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 333,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 334,000 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、立川市及び周辺市のＪＲ中央線沿線等に存する中高層マンションの見られる住宅地域である。主な需要
者はマンションデベロッパー、リート事業者等である。立川駅勢圏の住環境の比較的良好なマンションの多い住宅地域
であり、需要は底堅い。マンション用地としての価格は、駅からの接近性、敷地形状、実効容積率、売主ブランド等に
より価格が左右される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、画地規模、周辺環境等から分譲マンション適地として判定される。物件の稀少性や競合等の特性を反映し
た市場性を示す比準価格の規範性は高い。また、需要者は、投資採算性により意思決定を行うマンション開発業者等で
あるため、投資採算性を反映した価格も検討すべき価格である。したがって、本件では、比準価格を重視し、開発法に
よる価格を関連付け、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    335,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型感染症による経済の悪化がみられるもの
の、ＪＲ中央線沿線の同市への志向性、武蔵
野台地の地盤優位性等から一定の需要が見ら
れる。

駅から徒歩圏内にあり、閑静で成熟した住環
境を保持している。

個別的要因に変化は無い。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

立川 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＯＨＫ公３ -102	国立市		更地	（　）	ほぼ長方形	西6m市道、北6m、角地		２中専高度地区1種 (80,200)
b	ＳＩＯ公３ -6	立川市		建付地	（　）	ほぼ整形	北東5.8m市道、北西1.8m、角地		１中専高度地区2種 (80,200)
c	ＦＵＪ公３ -108	立川市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西8m都道、中間画地		１低専高度地区1種 (40,80)
d	ＳＩＯ公３ -30	立川市		更地	（　）	ほぼ整形	南西5.4m市道、中間画地		１中専高度地区2種 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 340,858	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	326,109	100 [ 97.0]	336,195	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	353,000
b	(　 ) 377,929	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	366,921	100 [ 120.0]	305,768		321,000
c	(　 ) 281,241	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	270,424	100 [ 94.9]	284,957		299,000
d	(　 ) 485,531	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	466,857	100 [ 139.0]	335,868		353,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +25.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +35.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 333,000 円／㎡]

立川 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		収益性を開発法で検討しているため、適用しない。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用を分譲マンション用地と判定したため

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
1,187,816,707	804,424,027	15	647,000	2,161.60	304,000	2,407.40
⑧開発法による価格	383,392,680 円　　　　（　 334,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

立川 -1　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	10.75 ㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,147 ㎡	10.75 ㎡		㎡		㎡	1,136.25 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（ 0.9 ％）	（％）	（％）	（ 99.1 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
742.65 ㎡	2,407.40 ㎡	2,256.50 ㎡	150.90 ㎡	2,161.60 ㎡	ＲＣ・4F ( 28 戸) 77㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 65.4 ％）	（ 211.9 ％）	（ 198.6 ％）	（ 13.3 ％）	（ 89.79 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
１中専準防高度2種最高25m	80 ％	200 ％	200 ％	間口奥行	25.0 ｍ 45.0 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		6.5 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

647,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 647,000 円／㎡　　×　　 2,161.60 ㎡　　＝　　　　 1,398,555,200 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 1,398,555,200 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 304,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 313,120 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 313,120 円／㎡　　×　　　 2,407.40 ㎡　　＝　　　　 753,805,088 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 1,398,555,200 円　　×　　　　　 12 ％　　＝　　　　 167,826,624 円

支出合計　④+⑤+⑥

921,631,712 円

(4)-4　投下資本収益率	15 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担金率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	6 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	5 ヶ月
建築工事(1期目)	6 ヶ月	販売収入(1期目)	11 ヶ月	販売管理費(2期目)	10 ヶ月
建築工事(2期目)	10 ヶ月	販売収入(2期目)	14 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	14 ヶ月	販売収入(3期目)	17 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	125,869,968 円	( 9 ％)	×　　0.8798	（ 11 ヶ月）	＝　　 110,740,398 円
	販売総額(2期)	1,132,829,712 円	( 81 ％)	×　　0.8495	（ 14 ヶ月）	＝　　 962,338,840 円
	販売総額(3期)	139,855,520 円	( 10 ％)	×　　0.8204	（ 17 ヶ月）	＝　　 114,737,469 円
収入合計		－	－	－	－	1,187,816,707 円
支出	建築工事費(1期)	75,380,509 円	( 10 ％)	×　　0.9325	（ 6 ヶ月）	＝　　 70,292,325 円
	建築工事費(2期)	75,380,509 円	( 10 ％)	×　　0.8901	（ 10 ヶ月）	＝　　 67,096,191 円
	建築工事費(3期)	603,044,070 円	( 80 ％)	×　　0.8495	（ 14 ヶ月）	＝　　 512,285,937 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	100,695,974 円	( 60 ％)	×　　0.9434	（ 5 ヶ月）	＝　　 94,996,582 円
	販売管理費(2期)	67,130,650 円	( 40 ％)	×　　0.8901	（ 10 ヶ月）	＝　　 59,752,992 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	804,424,027 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	1,187,816,707 円　　－　　　　　　 804,424,027 円　　＝　　　　　 383,392,680 円 334,000 円／㎡