別記様式第三 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）
令和3年1月8日　提出
八王子 13-1　林地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
八王子 13-1 東京都 多摩第７ 氏名  不動産鑑定士　山崎　俊治 印  TEL.
鑑定評価額 5,190,000 円  １㎡当たりの価格 1,580  円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月4日 (6)
路
線
価		 [令和2年1月]
路線価又は倍率		 円／㎡ 
6.0 倍 
(2)実地調査日 令和2年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番 八王子市美山町９４６番
 ②地積(㎡) 3,285  ⑨法令上の規制等
③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給
処理施
設状況		 ⑧主要な交通施設との
　接近の状況		 ｢調区｣ 地森計


（その他）
土砂災害警戒区域
不整形 山林（雑木林）
 市街化区域に近接する
雑木林の多い地域
 東1.8m未舗装道路 高尾

6.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東　  250 ｍ、西　   50 ｍ、南　  200 ｍ、北　  180 ｍ ②地域区分  市街化近郊林地
③標準的規模等 規模　　     3,000 ㎡程度、形状　　不整形    、方位・傾斜度(　南  　)向　20 °
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 道

路		 １．８ｍ未舗装道路 交通

施設		 高尾駅北西方

6.2km		 法令

規制		 ｢調区｣
地森計
土砂災害警戒区域
⑤地域要因の将
　来予測		 昔からの農家集落に近接する都市近郊林地である。圏央道「八王子西ＩＣ」に近いが、当該地域への影響は限定
的であり、当面は地域状況に大きな変化はないものと予測される。需要は低調で地価は弱含みで推移している。
(3)最有効使用の判定 当面は現況の山林 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		 取引事例比較法 比準価格　　　　　　       1,580 円／㎡ 
控除法 控除後価格　　　　　       /     円／㎡ 
収益還元法 収益価格　　　　　　       /     円／㎡ 
(6)市場の特性 同一需給圏は概ね八王子市及び周辺市町村などの多摩地区等における都市近郊林地地域である。主な需要者は公共事業
者、地縁的選好性を有する個人、産廃・建設業者、寺院等である。資材・廃材・重機等の置場や採石場等として利用し
やすい物件の取引は散見されるが、宅地開発・林業目的の取引はほぼ見られない。取引が少ない上に、各取引の個別性
が強く、中心価格帯の把握は困難であるが、１，０００～２，０００円／㎡前後のものが多い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏において価格形成要因が類似し、需要者層を同一とする事例から求められており、信頼性が高い
。なお、宅地開発を目的とした取引はほぼなく、また近隣地域の状況等からも大規模開発が困難であることから、控除
法は適用しない。また、林業経営実態が少なく、林業経営による収益を求めることが困難なため、収益還元法も適用し
ない。よって、比準価格を標準とし、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等
①■標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地等番号
　[ 八王子 13-3                 ]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 交通・接近　　　　　　   0.0
自然　　　　　　　　　   0.0
宅地化　　　　　　　　   0.0
行政　　　　　　　　　   0.0
その他　　　　　　　　   0.0
[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　      1,780 円／㎡		 [  98.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.0]		 [ 100.0]
100		 　　1,600 
イ

対
象
標
準
地		 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　      1,600 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　　  -1.3 ％／年間
⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]



[地域要因]



[個別的要因]		 新型コロナウイルス感染症の影響による景気後退等
が市内不動産価格にも影響を及ぼしている。


八王子市北西部郊外の都市近郊林地であり、特に地
域要因に変動はない。


個別的要因に変化はない。なお、一部が土砂災害警
戒区域にかかっているが、林地であること等から価
格水準への影響は認められない。
地域要因の比較
交通・接近　　　　　　   0.0
自然　　　　　　　　　   0.0
宅地化　　　　　　　　   0.0
行政　　　　　　　　　   0.0
その他　　　　　　　　   0.0
３　試算価格算定内訳 八王子 13-1　林地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事例
　番号		 ②所在及び地番 ③取引時点 ④類型 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地の
　形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制等
a ＡＫ公０３
（林）
-203		 八王子市


 森林の
土地所
有権		   ほぼ整形 南1.8m道路
｢調区｣ １低専 地
森計
b ＡＫ公０３
（林）
-204		 八王子市


 森林の
土地所
有権		   不整形 接面道路無
｢調区｣
c ＡＭ公０３
（林）
-1		 八王子市


 森林の
土地所
有権		   不整形 南西9m都道
｢調区｣ 地森計
d ＳＡ公０３
（林）
-201		 八王子市


 森林の
土地所
有権		   不整形 接面道路無
｢調区｣ 保安林・地
森計 都立公(普通)
e ＹＴ公０３
（林）
-1		 八王子市


 森林の
土地所
有権		   ほぼ整形 西1.5m道路
｢調区｣
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補正 ⑫時点修正 ⑬標準化補正 ⑭推定価格
　　(円／㎡)		 ⑮地域要因
　の比較		 ⑯標準価格
　　(円／㎡)		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱査定価格
　　(円／㎡)
a (　            ) 
1,835  		 100
[ 100.0]		 [  98.9]
100		 100
[ 100.0]
1,815 		 100
[ 115.5]
1,571 		 交通・　    0.0
接近

自然　　    0.0

宅地化　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0




　　　[ 100.0]
　　　　100
1,570 
b (　            ) 
2,010  		 100
[ 100.0]		 [  98.9]
100		 100
[ 100.0]
1,988 		 100
[ 125.8]
1,580 
1,580 
c (　            ) 
3,025  		 100
[ 100.0]		 [  99.5]
100		 100
[ 100.0]
3,010 		 100
[ 178.6]
1,685 
1,690 
d (　            ) 
1,090  		 100
[ 100.0]		 [  98.6]
100		 100
[ 100.0]
1,075 		 100
[  65.0]
1,654 
1,650 
e (　            ) 
2,296  		 100
[ 100.0]		 [  99.9]
100		 100
[ 100.0]
2,294 		 100
[ 147.8]
1,552 
1,550 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常

 ％／月
　 -0.05		 交通・接近　   0.0 自然　　　　   0.0 宅地化　　　   0.0 交通・接近　 +10.0 自然　　　　  +5.0 宅地化　　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常

 ％／月
　 -0.06		 交通・接近　   0.0 自然　　　　   0.0 宅地化　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 自然　　　　 +10.0 宅地化　　　 +10.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常

 ％／月
　 -0.09		 交通・接近　   0.0 自然　　　　   0.0 宅地化　　　   0.0 交通・接近　 +16.0 自然　　　　   0.0 宅地化　　　 +40.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +10.0
d 正常

 ％／月
　 -0.08		 交通・接近　   0.0 自然　　　　   0.0 宅地化　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 自然　　　　 -15.0 宅地化　　　 -25.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常

 ％／月
　 -0.05		 交通・接近　   0.0 自然　　　　   0.0 宅地化　　　   0.0 交通・接近　 +12.0 自然　　　　   0.0 宅地化　　　 +20.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +10.0
オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格：　      1,580 円／㎡]
八王子 13-1　林地-3
(2)控除後価格算定内訳
(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)
①転換後・造成後の
　更地を想定した価格
　　　　　(円／㎡)		 ②有効宅地化率
　を乗じた価格
　　　(円／㎡)		 ③造成工事費
　　　(円／㎡)		 ④公共公益施設
　負担金
　　　(円／㎡)		 ⑤投下資本収益
　(③+④) X np (円／㎡)
 n:       月 p:       ％		 ⑥販売費及び一
　般管理費
　　　(円／㎡)		 ⑦差引額(円／㎡)
　②-(③+④+⑤+⑥)

 		 （　        ％）
 
 
 
 
 
 
⑧投下資本収益等控除後の価格
　n：      月　p：      ％(円／㎡)		 ⑨熟成度修正
　r：      ％　m：      年(円／㎡)		 ⑩個別的要因の比較 ⑪控除後価格
　　　　(円／㎡)
　　1　
　 1+np　：       　　　　           		 　　1　
　(1+r)m　：       　           		 　　　　　　　　　　　　　　　　[      ]
 　　　　　　　　　　　　　　　　　100
            
(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定
取引事例比較法 NO ①取引事例
　番号		 ②取引価格
　　(円／㎡)		 ③事情補正 ④時点修正 ⑤建付減価
　の補正		 ⑥標準化補
　正		 ⑦地域要因
　の比較		 ⑧標準価格
　　(円／㎡)		 ⑨個別的要因の比較 ⑩査定価格
　　(円／㎡)
a
            		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
            		 街路　　　       
交通・接近
　　　　　       
環境　　　       
画地　　　       
行政　　　       
その他　　       


　　　　[     ]
　　　　　100
            
b
            		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
            
            
c
            		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
            
            
NO ⑪事情の
　内容		 ⑫月率変
　動率		 ⑬標準化補正の内訳 ⑭地域要因の比較の内訳
a ％／月
　      		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　        交通・接近        環境　　　       
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　        その他　　       
b ％／月
　      		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　        交通・接近        環境　　　       
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　        その他　　       
c ％／月
　      		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　        交通・接近        環境　　　       
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　        その他　　       
⑮比準価格  円／㎡
同一需給圏内の
類似地域にある
転換後・造成後
の公示価格から
の検討		 ①標準地番号 ②公示価格
　　(円／㎡)		 ③時点修正 ④標準化補
　正		 ⑤地域要因
　の比較		 ⑥標準価格
　　(円／㎡)		 ⑦個別的要
　因の比較		 ⑧規準価格
　　(円／㎡)

 		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 [     ]
100
 
⑨地域要因の比較の内訳 街路　        交通・接近　       環境　        行政　        その他　       
転換後・造成後の更地を想定した価格  円／㎡ 
(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要
＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　　        ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　　        ㎡
＊開発形態： 
＊想定用途モデル： 
＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東      ｍ、西      ｍ、南      ｍ、北      ｍ
＊開発区域の土地の利用状況
　田     ％、畑     ％、森林     ％、その他     ％
＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　　　      　画地
＊1画地平均面積 　　　　　　　　　　　　　　        ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　　        ｍ
＊造成後の公共減歩率（又は非有効部分）　　　       ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　　        ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　　        ％		 ＊擁壁工事の概要
　
　
　
　
＊道路工事の概要
　
　
　
　
＊排水工事の概要
　
　
　
　
 ＊公園緑地の工事の概要
　
　
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　　　       ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　　　       ｍ
＊その他
　
　
　
　
　
　(備考)
　転換後・造成後の公示価格からの検討の適用が困難な理由
大規模開発としての土地利用の想定が見込めないため。
八王子 13-1　林地-4
(3)収益価格算定内訳
①総収益


　　　(円／㎡)		 ②純収益率 ③純収益


　　　(円／㎡)		 ④収益価格(A)
　③÷[(1+r)u-1)]
　　　　　　(円／㎡)
　r：     ％　u：    年		 ⑤転換後・造成後
　の更地を想定した
　価格
　　　　(円／㎡)		 ⑥有効宅地化率を乗じた
　価格

　　　　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費


　　　(円／㎡)

            		 [     ]
100
            
            
 		  [     ]
　 100　　　           
 
⑧付帯費用

⑦×α
　　(円／㎡)		 ⑨転用見込時期における素
　地価格
　　　　　　　(円／㎡)
　　　　⑥-⑦-⑧		 ⑩転用見込時期以後に得
　られる純収益の総和④

　　　　　　(円／㎡)		 ⑪転用見込時期における
　価値増分
　　　　　(円／㎡)
　　　　⑨-⑩		 ⑫増分の現在価格
　⑪×　　1　
　　　　(1+r)m
　m：    年、r：    ％		 ⑬収益価格
　　④+⑫

　　　　(円／㎡)
α：     

　　           
            
            
            
            
            
⑭収益還元法が適用できない場合その理由 林業経営実態が少なく、林業経営による収益を求めることが困難なため。
別記様式第三 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）
令和3年1月12日　提出
八王子 13-1　林地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
八王子 13-1 東京都 多摩第７ 氏名  不動産鑑定士　足立　和男 印  TEL.
鑑定評価額 5,260,000 円  １㎡当たりの価格 1,600  円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和2年1月]
路線価又は倍率		 円／㎡ 
6.0 倍 
(2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番 八王子市美山町９４６番
 ②地積(㎡) 3,285  ⑨法令上の規制等
③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給
処理施
設状況		 ⑧主要な交通施設との
　接近の状況		 ｢調区｣ 地森計


（その他）
土砂災害警戒区域
不整形 山林（雑木林）
 市街化区域に近接する
雑木林の多い地域
 東1.8m未舗装道路 高尾

6.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東　  250 ｍ、西　   50 ｍ、南　  200 ｍ、北　  180 ｍ ②地域区分  市街化近郊林地
③標準的規模等 規模　　     3,000 ㎡程度、形状　　不整形    、方位・傾斜度(　南  　)向　20 °
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 道

路		 １．８ｍ未舗装道路 交通

施設		 高尾駅北西方

6.2km		 法令

規制		 ｢調区｣
地森計
土砂災害警戒区域
⑤地域要因の将
　来予測		 山間の集落に近い都市近郊林地である。圏央道「八王子西ＩＣ」に比較的近く、以前その周辺で将来の造成転用
目的の林地の高値取引も見られた。当該地域はその影響は少なく当分は現状を維持すると予測する。
(3)最有効使用の判定 当面は現状の山林利用 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		 取引事例比較法 比準価格　　　　　　       1,600 円／㎡ 
控除法 控除後価格　　　　　       /     円／㎡ 
収益還元法 収益価格　　　　　　       /     円／㎡ 
(6)市場の特性 同一需給圏は八王子市内及び周辺市の市街化調整区域に位置する都市近郊林地である。取引後の具体的な利用目的は不
明なケースが多い。一部公共公益施設として利用されるケースも僅かにあり、資産保有目的と推察される取引が散見さ
れるが、総じて取引件数は少ない。取引価格帯も低額で、単価も区々である。総じて一般景気に左右されがちで、中心
となる価格帯には幅がある。新型コロナ感染症の影響は特に見られない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 取引事例比較法による比準価格は、代替競争関係にある林地の取引事例から求めた価格であり、市場実勢を反映した実
証的な価格である。なお、林地以外の用途に転用する土地利用が少なく、かつ林業経営実態も少ないので、控除法およ
び収益還元法は適用を断念した。よって、比準価格を標準とし、他の林地の標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額
を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等
①■標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地等番号
　[ 八王子 13-3                 ]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 交通・接近　　　　　　   0.0
自然　　　　　　　　　   0.0
宅地化　　　　　　　　   0.0
行政　　　　　　　　　   0.0
その他　　　　　　　　   0.0
[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　      1,780 円／㎡		 [  98.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.0]		 [ 100.0]
100		 　　1,600 
イ

対
象
標
準
地		 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　      1,600 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　　   0.0 ％／年間
⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]



[地域要因]



[個別的要因]		 新型コロナウイルス感染症の影響は商業系で一部見
られるが、林地や住宅地への影響は少ない。


八王子市郊外の都市近郊林地で、市街化調整区域の
地価が低迷している中、圏央道インターが近く、地
価は概ね横ばい。

地域の標準的画地と比べて個別的要因に変化はない
。土砂災害警戒区域に指定されているが、宅地利用
ではないためこれによる格差は少ない。
地域要因の比較
交通・接近　　　　　　   0.0
自然　　　　　　　　　   0.0
宅地化　　　　　　　　   0.0
行政　　　　　　　　　   0.0
その他　　　　　　　　   0.0
３　試算価格算定内訳 八王子 13-1　林地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事例
　番号		 ②所在及び地番 ③取引時点 ④類型 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地の
　形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制等
a ＹＴ公０３
（林）
-1		 八王子市


 森林の
土地所
有権		   ほぼ整形 西1.5m道路
｢調区｣
b ＡＫ公０３
（林）
-204		 八王子市


 森林の
土地所
有権		   不整形 接面道路無
｢調区｣
c ＡＫ公０３
（林）
-203		 八王子市


 森林の
土地所
有権		   ほぼ整形 南1.8m道路
｢調区｣ １低専 地
森計
d ＳＡ公０３
（林）
-201		 八王子市


 森林の
土地所
有権		   不整形 接面道路無
｢調区｣ 保安林・地
森計 都立公(普通)
e  
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補正 ⑫時点修正 ⑬標準化補正 ⑭推定価格
　　(円／㎡)		 ⑮地域要因
　の比較		 ⑯標準価格
　　(円／㎡)		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱査定価格
　　(円／㎡)
a (　            ) 
2,296  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]
2,296 		 100
[ 142.0]
1,617 		 交通・　    0.0
接近

自然　　    0.0

宅地化　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0




　　　[ 100.0]
　　　　100
1,620 
b (　            ) 
2,010  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]
2,010 		 100
[ 126.1]
1,594 
1,590 
c (　            ) 
1,835  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]
1,835 		 100
[ 114.3]
1,605 
1,610 
d (　            ) 
1,090  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]
1,090 		 100
[  69.4]
1,571 
1,570 
e (　            ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常

 ％／月
　  0.00		 交通・接近　   0.0 自然　　　　   0.0 宅地化　　　   0.0 交通・接近　 +12.0 自然　　　　  +5.0 宅地化　　　 +15.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
b 正常

 ％／月
　  0.00		 交通・接近　   0.0 自然　　　　   0.0 宅地化　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 自然　　　　 +10.0 宅地化　　　  +5.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
c 正常

 ％／月
　  0.00		 交通・接近　   0.0 自然　　　　   0.0 宅地化　　　   0.0 交通・接近　 +10.0 自然　　　　 +10.0 宅地化　　　 -10.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
d 正常

 ％／月
　  0.00		 交通・接近　   0.0 自然　　　　   0.0 宅地化　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 自然　　　　 -15.0 宅地化　　　 -20.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月
　      		 交通・接近　       自然　　　　       宅地化　　　       交通・接近　       自然　　　　       宅地化　　　      
行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格：　      1,600 円／㎡]
八王子 13-1　林地-3
(2)控除後価格算定内訳
(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)
①転換後・造成後の
　更地を想定した価格
　　　　　(円／㎡)		 ②有効宅地化率
　を乗じた価格
　　　(円／㎡)		 ③造成工事費
　　　(円／㎡)		 ④公共公益施設
　負担金
　　　(円／㎡)		 ⑤投下資本収益
　(③+④) X np (円／㎡)
 n:       月 p:       ％		 ⑥販売費及び一
　般管理費
　　　(円／㎡)		 ⑦差引額(円／㎡)
　②-(③+④+⑤+⑥)

 		 （　        ％）
 
 
 
 
 
 
⑧投下資本収益等控除後の価格
　n：      月　p：      ％(円／㎡)		 ⑨熟成度修正
　r：      ％　m：      年(円／㎡)		 ⑩個別的要因の比較 ⑪控除後価格
　　　　(円／㎡)
　　1　
　 1+np　：       　　　　           		 　　1　
　(1+r)m　：       　           		 　　　　　　　　　　　　　　　　[      ]
 　　　　　　　　　　　　　　　　　100
            
(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定
取引事例比較法 NO ①取引事例
　番号		 ②取引価格
　　(円／㎡)		 ③事情補正 ④時点修正 ⑤建付減価
　の補正		 ⑥標準化補
　正		 ⑦地域要因
　の比較		 ⑧標準価格
　　(円／㎡)		 ⑨個別的要因の比較 ⑩査定価格
　　(円／㎡)
a
            		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
            		 街路　　　       
交通・接近
　　　　　       
環境　　　       
画地　　　       
行政　　　       
その他　　       


　　　　[     ]
　　　　　100
            
b
            		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
            
            
c
            		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
            
            
NO ⑪事情の
　内容		 ⑫月率変
　動率		 ⑬標準化補正の内訳 ⑭地域要因の比較の内訳
a ％／月
　      		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　        交通・接近        環境　　　       
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　        その他　　       
b ％／月
　      		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　        交通・接近        環境　　　       
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　        その他　　       
c ％／月
　      		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　        交通・接近        環境　　　       
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　        その他　　       
⑮比準価格  円／㎡
同一需給圏内の
類似地域にある
転換後・造成後
の公示価格から
の検討		 ①標準地番号 ②公示価格
　　(円／㎡)		 ③時点修正 ④標準化補
　正		 ⑤地域要因
　の比較		 ⑥標準価格
　　(円／㎡)		 ⑦個別的要
　因の比較		 ⑧規準価格
　　(円／㎡)

 		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 [     ]
100
 
⑨地域要因の比較の内訳 街路　        交通・接近　       環境　        行政　        その他　       
転換後・造成後の更地を想定した価格  円／㎡ 
(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要
＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　　        ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　　        ㎡
＊開発形態： 
＊想定用途モデル： 
＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東      ｍ、西      ｍ、南      ｍ、北      ｍ
＊開発区域の土地の利用状況
　田     ％、畑     ％、森林     ％、その他     ％
＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　　　      　画地
＊1画地平均面積 　　　　　　　　　　　　　　        ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　　        ｍ
＊造成後の公共減歩率（又は非有効部分）　　　       ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　　        ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　　        ％		 ＊擁壁工事の概要
　
　
　
　
＊道路工事の概要
　
　
　
　
＊排水工事の概要
　
　
　
　
 ＊公園緑地の工事の概要
　
　
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　　　       ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　　　       ｍ
＊その他
　
　
　
　
　
　(備考)
　転換後・造成後の公示価格からの検討の適用が困難な理由
大規模開発としての土地利用は非現実的であり、適用できない。
八王子 13-1　林地-4
(3)収益価格算定内訳
①総収益


　　　(円／㎡)		 ②純収益率 ③純収益


　　　(円／㎡)		 ④収益価格(A)
　③÷[(1+r)u-1)]
　　　　　　(円／㎡)
　r：     ％　u：    年		 ⑤転換後・造成後
　の更地を想定した
　価格
　　　　(円／㎡)		 ⑥有効宅地化率を乗じた
　価格

　　　　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費


　　　(円／㎡)

            		 [     ]
100
            
            
 		  [     ]
　 100　　　           
 
⑧付帯費用

⑦×α
　　(円／㎡)		 ⑨転用見込時期における素
　地価格
　　　　　　　(円／㎡)
　　　　⑥-⑦-⑧		 ⑩転用見込時期以後に得
　られる純収益の総和④

　　　　　　(円／㎡)		 ⑪転用見込時期における
　価値増分
　　　　　(円／㎡)
　　　　⑨-⑩		 ⑫増分の現在価格
　⑪×　　1　
　　　　(1+r)m
　m：    年、r：    ％		 ⑬収益価格
　　④+⑫

　　　　(円／㎡)
α：     

　　           
            
            
            
            
            
⑭収益還元法が適用できない場合その理由 林業経営による林業収益によって価格が形成されている地域でないため、収益価格は実態
に合わないため試算しない。