別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 八王子 -70　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   八王子 -70 東京都 多摩第７ 氏名  不動産鑑定士　黒瀬　賢一 印  TEL.

鑑定評価額 20,000,000 円  １㎡当たりの価格 88,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月7日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 71,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 八王子市丸山町１６番４ ②地積 　(㎡) 226   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 高度地区1種 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模住宅が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 小宮 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   170 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       224 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 小宮駅西方 2.3km 法令 規制 １低専 (40,80) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 市北東部に位置するやや起伏のある旧来からの住宅地域であり、地域要因に大きな変動は見受けられず、当面は 現状維持で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     88,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は八王子市北東部及び北部並びにこれと隣接する各市内の住宅地域でＪＲ線八王子駅からバス便利用 となる地域と判断した。主な需要者は八王子市及び周辺各市に居住する一次取得者である。交通利便性に劣るバス便利 用の地域に所在し、更に起伏のある高台の住宅地域に存するため、需要は横ばい乃至やや弱含みで推移している。需要 の中心となる価格帯は、土地で１，５００万円から２，０００万円程度、新築戸建住宅で３，０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅を中心とする丘陵地の住宅地域であり、その立地条件に鑑みて、賃貸用不動産の取引が活発ではな い地域である。そのため、市場参加者の中心は自己利用目的の個人であり、居住の快適性や利便性を重視した価格判断 が行われる。投資目的の需要者の参入が期待される地域ではないことから、収益還元法は適用せず、市場の実勢を反映 する比準価格を採用し、代表標準地との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　八王子 -101                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    110,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [130.7] [105.0] 100 88,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     88,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は新型コロナウイルス感染症の影響によ り、厳しい状況にあるが、各種政策の効果も あって、下げ止まりつつある。 戸建住宅が区画整然と配置され、地域は熟成 していることから、地域要因に特段の変動は 認められず、当面は現状維持で推移するもの と予測される。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +8.0 環境　　　　　　 +21.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％