別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 八王子 -67　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   八王子 -67 東京都 多摩第７ 氏名  不動産鑑定士　渡辺　昌宏 印  TEL.

鑑定評価額 8,260,000 円  １㎡当たりの価格 70,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月14日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 八王子市梅坪町２９４番６ ②地積 　(㎡) 118   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 高度地区1種 地区計画等 台形 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に農地 も見られる住宅地域 南東5m市道 水道、下水 八王子 4.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南   200 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　５ｍ 市道 交通 施設 八王子駅北方 4.0km 法令 規制 １低専 (40,80) 高度地区1種 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 特段の変動要因はなく、当面、現状のまま推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     70,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、八王子市内北部及び北西部のバス便利用の住宅地域で、一般住宅のほか畑もみられる地域である。主な 需要者は、地縁性を有する一次取得者や賃貸物件の居住者と思われる。当該地域は交通・生活利便性が若干劣るため、 需要は弱く、地価もやや弱含みで推移している。当該市場の中心価格帯は、土地は標準規模で坪２０万円～３０万円、 新築戸建で２０００万円から２５００万円程度と推定される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、最寄駅から距離のあるバス便利用の住宅地である。自己使用目的の一般住宅が多い地域で、共同住宅は散 見されるものの賃貸市場は成熟していないため、収益還元法の適用は断念した。一方、取引事例については、類似地域 において信頼性のある事例を収集しえた。よって、現実の不動産市場を反映した実証的な価格である比準価格を標準と して、最近の市場動向に留意し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　八王子 -54                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     65,800 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [104.0] 100 [ 94.0] [104.0] 100 69,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     70,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は改善傾向にあるものの、先行き不透明 であり、雇用・所得環境への不安やリモート ワーク等の勤務形態の変化が不動産市場に影 響を与えている。 バス便利用の住宅地域である。特段の変動要 因はなく、地価はやや弱含み傾向である。 個別的要因に変化はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　  -5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％