別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 八王子 -61　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   八王子 -61 東京都 多摩第７ 氏名  不動産鑑定士　黒瀬　賢一 印  TEL.

鑑定評価額 25,300,000 円  １㎡当たりの価格 134,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月7日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 110,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 八王子市打越町１４８１番５９ ②地積 　(㎡) 189   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 高度地区1種 地区計画等 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ分譲住宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 片倉 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    60 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 片倉駅東方 800m 法令 規制 １低専 (40,80) 高度地区1種 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であるが、地域要因に大きな変動要因は見当たらないため、当面は現状維 持にて推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    134,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ横浜線、京王線、京王高尾線沿線の八王子市及び隣接市の住宅地域である。主たる需要者は当該圏域 内に居住し、都心へ通勤する一次取得者である。市内でも閑静な住宅地域であるが、やや起伏が認められること、最寄 り駅から都心部へのアクセス等で劣るため、需要はやや弱含みである。標準的画地程度の土地であれば、土地価格は総 額で２，０００万円台半ば、新築戸建住宅は総額４，０００万円前後が中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は中規模の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、地区計画による建築物の用途制限により、賃貸物件は殆ど見 られない地域である。そのため、取引は自己利用目的の個人が中心であり、居住の快適性や利便性を重視した価格判断 がなされる。投資目的の市場参加者の参入が期待される地域ではないことから、収益還元法は適用せず、市場の実勢を 反映する比準価格を採用し、代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　八王子 -74                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    101,000 円／㎡ [ 98.9] 100 100 [104.0] 100 [ 75.7] [105.0] 100 133,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    135,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は新型コロナウイルス感染症の影響によ り、厳しい状況にあるが、各種政策の効果も あって、下げ止まりつつある。 戸建住宅が区画整然と配置され、地域は熟成 していることから、地域要因に特段の変動は 認められず、当面は現状維持で推移するもの と予測される。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -9.0 環境　　　　　　 -16.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％