別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 八王子 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   八王子 -16 東京都 多摩第７ 氏名  不動産鑑定士　渡辺　昌宏 印  TEL.

鑑定評価額 10,600,000 円  １㎡当たりの価格 66,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 54,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月14日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 八王子市横川町９５６番１５ ②地積 　(㎡) 161   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 高度地区1種 1.5:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 高台の住宅地域 北5m私道 水道、ガス、下水 西八王子 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 北向きの傾斜地形 街 路 基準方位北５ｍ私道 交通 施設 西八王子駅北西方 2.5km 法令 規制 １低専 (40,80) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 最寄駅までバス利用の住宅地域、特段の変動要因は見当たらない。現状を維持していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     66,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、八王子市北西部のバス便を要する住宅地域である。需要者の属性は、市内及び隣接市の第１次取得者層 が中心である。バス便利用圏の住宅地域であっても平坦地では需要は比較的安定しており、地価は概ね横ばい基調であ るが、傾斜地では需要は乏しく、地価は横ばいから下落基調にある。当該市場の中心価格は土地で１０００万円前後、 新築戸建で２５００万円前後と推定される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、一般の住宅取引の実態を反映した価格である。なお、標準地が最寄駅から相当の距離があり賃貸需要が乏 しいこと、自己使用目的が支配的な住宅地域であることから収益還元法の適用は断念した。よって、実際の取引に基づ き市場実態を反映した取引事例から求めた比準価格を標準とし、最近の市場動向に留意し、代表標準地との検討も踏ま えて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　八王子 -68                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     75,500 円／㎡ [ 99.6] 100 100 [101.0] 100 [112.9] [100.0] 100 65,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     67,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は改善傾向ではあるものの、不透明感が あり、雇用・所得環境の先行きへの不安やリ モートワーク等の増加が消費動向にも影響を 与えている。 バス便利用の郊外、最寄バス停から急坂、北 側擁壁の傾斜地であるため、需要は乏しく、 地価は下落基調で推移している。 特段、変動要因はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 +20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％