別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月10日　提出 八王子 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   八王子 -15 東京都 多摩第７ 氏名  不動産鑑定士　野崎　和廣 印  TEL.

鑑定評価額 10,600,000 円  １㎡当たりの価格 77,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 八王子市元八王子町３丁目２２６９番５ ②地積 　(㎡) 138   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 高度地区1種 地区計画等 1:2 住宅 Ｗ2 中小規模の一般住宅 が多い郊外の住宅地 域 南東4.5m市道 水道、ガス、下水 高尾 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、４． ５ｍ市道 交通 施設 高尾駅北方 1.8km 法令 規制 １低専 (40,80) 高度地区1種 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 既存の住宅地域であるが、高齢化の進行と人口減少が続いており、今後とも同様の傾向が継続すると予測する。 地価は、弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     77,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、八王子市北西部のバス便の住宅地域である。高齢化率が高く、人口は減少傾向が続いている。需要者は 、主として同一需給圏内の地縁性のある一次取得の個人である。地価水準が低いため総額が張らず、個人を中心として 一定の需要が見込まれるものの相対的に需要は少ない。標準的規模で土地は１２００万円前後、新築戸建は２５００万 円前後と推定される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 主たる需要者は居住目的の個人であり、現実の取引事例から導出した比準価格が市場の特性に対して適合している。本 件においては、複数の信頼性のある取引事例が得られた。また、賃貸需要が少なく、賃貸事業を想定することは合理的 ではないと判断されるので、収益還元法は不適用としている。従って、比準価格を標準として、代表標準地との検討も 踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　八王子 -71                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     70,000 円／㎡ [ 98.6] 100 100 [105.0] 100 [ 89.8] [104.0] 100 76,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     77,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 多摩地域の景気は、新型コロナ感染症の影響 で相当に悪化している。今のところ不動産市 況に対する影響は限定的である。 既存の戸建住宅地域であり、高齢化の進行と 人口減少が続いている。地価は弱含みで推移 している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％