別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月11日　提出 八王子 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   八王子 -13 東京都 多摩第７ 氏名  不動産鑑定士　菊地　宏 印  TEL.

鑑定評価額 6,840,000 円  １㎡当たりの価格 79,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 八王子市楢原町１５１０番１６ ②地積 　(㎡) 86   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) 準防 （その他） 高度地区2種 (70,200) 1.5:1 住宅 Ｗ2 一般住宅、工場、事 業所等が混在する地 域 南東6m私道 水道、下水 八王子 5.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位北、６ｍ私 道 交通 施設 八王子駅北西方 5.6km 法令 規制 準工 (70,200) 準防  高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅、工場、事業所等が混在する地域で、今後も同様な混在地域として推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     79,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、バス便利用の八王子市北西部の住宅・住宅系混在地域の範囲。需要者は八王子市及び隣接市を中心に活 動するサラリーマン層が中心。住環境は普通程度であるが利便性が劣るため、需要はやや弱い。取引は、規模４０坪程 度、新築の戸建住宅で２，０００万～２，５００万円、戸建用住宅地で９００万～１，１００万円程度が需要の中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 試算過程に於いて採用した各種資料は信頼性が認められ、比準価格は適正に査定されていると判断される。近隣地域は 居住の快適性等が重視される住宅地域で周辺には賃貸建物も見られるが、旧来からの土地所有者等による土地取得を含 めた事業採算は考慮しない賃貸収益事業が中心で、収益価格と地価との間の関連性が希薄な地域であるため収益還元法 は適用しなかった。よって比準価格を採用し、代表標準地との均衡も考慮して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　八王子 -68                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     75,500 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [101.0] 100 [ 97.7] [104.0] 100 79,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     80,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 不動産市場は概ね堅調に推移していたが、新 型コロナウイルス感染症の経済等に及ぼす影 響等により先行き不透明な状況にある。 利便性の劣るバス便利用の住環境の普通程度 な住宅系混在地域で需要は普通～やや少ない 。地価はやや下落傾向で推移。 南東道路で日照等が優る。個別的要因に変動 はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　  -5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％