鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

江戸川 5-12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	３１０４ -7	葛飾区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	北6m区道、中間画地		商業 (100,500)
b	３１０１Ｒ -30	江戸川区		更地	（　）	ほぼ長方形	東14.9m区道、中間画地		商業 (100,400)
c	３１０８Ｒ -17	葛飾区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東6.3m区道、中間画地		商業 (100,378)
d	３１１３ -27	江戸川区		更地	（　）	ほぼ長方形	西6m区道、中間画地		近商 (100,360)
e	３１１８Ｒ -36	江戸川区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東6m区道、中間画地		商業 (100,360)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,073,886	100 [ 100.0]	[ 97.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,041,669	100 [ 89.9]	1,158,697	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,160,000
b	(　 ) 733,726	100 [ 100.0]	[ 97.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	717,584	100 [ 71.0]	1,010,682		1,010,000
c	(　 ) 624,619	100 [ 100.0]	[ 97.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	605,880	100 [ 57.8]	1,048,235		1,050,000
d	(　 ) 907,500	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	900,240	100 [ 89.9]	1,001,379		1,000,000
e	(　 ) 1,121,824	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,101,631	100 [ 96.5]	1,141,587		1,140,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 -0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +12.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 -25.0
b	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -35.0
c	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +5.0
e	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,060,000 円／㎡]

江戸川 5-12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	11,368,894	2,614,387	8,754,507	6,375,200	2,379,307	（　0.9452） 2,248,921	（ 4.4 - 0.2 ） 4.2％
	⑧収益価格	53,545,738 円　　　　（　 776,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

江戸川 5-12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	55.14	Ｓ8	371.68
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	500 ％	500 ％	69 ㎡	5.0 m x 14.0 m	前面道路：区道　ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

全階フロア貸し

⑦有効率　 90.7 ％
の理由

建物の構造、用途等から査定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	46.46	82.8	38.48	4,200	161,616	6.0	969,696
							0.0	0
2～ 8	事務所	46.46	91.9	42.68	2,900	123,772	6.0	742,632
							0.0	0
～

～

～

計		371.68	90.7	337.24		1,028,020		6,168,120
								0

⑨年額支払賃料	1,028,020 円　×　12ヶ月　＝　 12,336,240 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 337.24 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金で担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	12,336,240 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,023,908 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	11,312,332 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,168,120 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 56,562 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	11,368,894 円　　　　（　 164,767 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	３１０８賃　　　　-13	3,575 ( 3,459)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 87.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	4,109	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,221 円/㎡　月額支払賃料（　 4,200 円/㎡）　基準階 1 F B
b	３１０９賃　　　　-5	3,390 ( 3,294)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 82.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	4,134
c	３１０１賃　　　　-22	4,722 ( 4,543)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	4,629

江戸川 5-12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	520,000 円	104,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	370,087 円	12,336,240　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 580,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 884,000 円	104,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	156,000 円	104,000,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	104,000 円	104,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,614,387 円　（　　　　　　 37,890 円／㎡）　　（経費率　　 23.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.2 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9452

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	104,000,000 円	設計監理料率　 271,000 円／㎡　×　 371.68 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0613	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0593 × 40 ％　＋ 0.0913 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,375,200 円（　　　　　 92,394 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	11,368,894 円
②総費用	2,614,387 円
③純収益　①－②	8,754,507 円
④建物等に帰属する純収益	6,375,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,379,307 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,248,921 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 32,593 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 53,545,738 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 776,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
江戸川 5-12　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

江戸川 5-12

東京都

区部第１２

氏名

不動産鑑定士　勝田　晴彦

印

TEL.

鑑定評価額

70,400,000 円

１㎡当たりの価格

1,020,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月7日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	870,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月12日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	江戸川区平井５丁目１５番１０｢平井５－１５－７｣				②地積　(㎡)	69 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他） (100,500)
	1:3	店舗兼住宅Ｓ5	中層の飲食店、小売店舗等が多い駅前の商業地域	北東（駅前広場）区道	水道、ガス、下水	平井駅前広場接面

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 90 ｍ、西 20 ｍ、南 50 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

中高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 5.0 ｍ、奥行　約　　 14.0 ｍ、規模　　 70 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

駅前広場

交通

施設

平井駅北方駅前広場接
面

法令

規制

商業
(100,500)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

平井五丁目駅前地区第一種市街地再開発事業が進行しており、令和２年４月に解体工事着手した。平井駅周辺の
今後の発展が期待されるが、コロナ禍により地価は横ばい若しくはやや弱含みで推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,080,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 799,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は江戸川区及び隣接区の商業地域一帯が該当するが、特に平井駅周辺の商業地域は代替性が高い。需要者の
中心は地元企業のほか投資目的の法人等である。近隣地域は駅前広場に面する稀少性や再開発等による期待もある一方
で、コロナ禍の影響により事業性・投資採算性に対する金融機関の目線がより厳格化しつつあり、全体的に需給が停滞
している。土地は１㎡当たり１００万円前後が取引の中心と思料される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地は駅前商業地域にあることから、市場参加者は実際の取引価格に加え、収益性・投資採算性をも重視して取
引を行うものと考えられる。但し、収益還元法は想定要素が介在し、不確定要素が多い側面もあることは否めない。取
引事例比較法は類似地域等より多数の信頼性のある取引事例を収集し、実証的な比準価格を得た。従って、比準価格を
重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　江戸川 5-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 1,720,000 円／㎡

[ 95.3]
100

100
[100.0]

100
[160.0]

[100.0]
100

1,020,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,050,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

銀行の融資姿勢が厳しくなってきたことに加
えてコロナ禍の影響もあり投資用案件のマー
ケット滞留期間が延びつつある。

平井駅北口広場に面する繁華性の高い商業地
域であり再開発による発展も期待されるが、
コロナ禍で地価は横ばい若しくはやや弱含み
傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +60.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-2.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

江戸川 5-12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	３１２１ -18	江戸川区		底地	（　）	ほぼ長方形	西6m区道、中間画地		商業 (100,360)
b	３１０１Ｒ -28	江戸川区		建付地	（　）	不整形	南東25m都道、西5.2m、角地		商業 (100,400)
c	３１０４ -7	葛飾区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	北6m区道、中間画地		商業 (100,500)
d	３１１３ -27	江戸川区		更地	（　）	ほぼ長方形	西6m区道、中間画地		近商 (100,360)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 224,260) 560,650	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	553,922	100 [ 55.7]	994,474	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	994,000
b	(　 ) 756,574	100 [ 100.0]	[ 97.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.2]	761,244	100 [ 71.1]	1,070,667		1,070,000
c	(　 ) 1,073,886	100 [ 100.0]	[ 97.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,041,669	100 [ 92.9]	1,121,280		1,120,000
d	(　 ) 907,500	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	900,240	100 [ 87.3]	1,031,203		1,030,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -40.0
a	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +15.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -30.0
b	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 -2.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -7.0
c	正常	％／月 -0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -3.0
d	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,080,000 円／㎡]

江戸川 5-12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	11,592,694	2,650,013	8,942,681	6,514,500	2,428,181	（　0.9541） 2,316,727	（ 4.4 - 0.2 ） 4.2％
	⑧収益価格	55,160,167 円　　　　（　 799,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

江戸川 5-12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	55.14	Ｓ8	371.68
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	500 ％	500 ％	69 ㎡	4.9 m x 13.9 m	前面道路：区道　ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２～８階は事務所でいずれもフロア貸しを想定。

⑦有効率　 90.7 ％
の理由

類似建築物等を参考に標準的有効率を採用。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	46.46	82.8	38.48	4,450	171,236	6.0	1,027,416
							0.0	0
2～ 2	事務所	46.46	91.9	42.68	3,200	136,576	3.0	409,728
							0.0	0
3～ 8	事務所	46.46	91.9	42.68	2,900	123,772	3.0	371,316
							0.0	0
～

～

計		371.68	90.7	337.24		1,050,444		3,665,040
								0

⑨年額支払賃料	1,050,444 円　×　12ヶ月　＝　 12,605,328 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 337.24 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	12,605,328 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,046,242 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	11,559,086 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,665,040 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 33,608 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	11,592,694 円　　　　（　 168,010 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	３１０８賃　　　　-13	3,575 ( 3,459)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	3,723	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,472 円/㎡　月額支払賃料（　 4,450 円/㎡）　基準階 1 F B
b	３１１８賃　　　　-8	4,721 ( 4,542)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [104.0]	100 [ 99.0]	4,495
c	３１０４賃　　　　-10	4,277 ( 4,235)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [105.0]	100 [ 85.0]	4,653

江戸川 5-12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	505,000 円	101,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	504,213 円	12,605,328　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 580,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 858,500 円	101,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	101,000 円	101,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	101,000 円	101,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,650,013 円　（　　　　　　 38,406 円／㎡）　　（経費率　　 22.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9541

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	101,000,000 円	設計監理料率　 260,000 円／㎡　×　 371.68 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0645	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0593 × 30 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,514,500 円（　　　　　 94,413 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	11,592,694 円
②総費用	2,650,013 円
③純収益　①－②	8,942,681 円
④建物等に帰属する純収益	6,514,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,428,181 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,316,727 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 33,576 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 55,160,167 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 799,000 円／㎡）