鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

江戸川 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	３１０９ -18	江戸川区		建付地	（　）	長方形	北東7m区道、北西4m、角地		準工高度地区2種特別用途地区 (70,200)
b	３１１０ -32	江戸川区		更地	（　）	長方形	南50m国道、北4.5m、二方路		商業地区計画等 (100,400)
c	３１１４ -26	江戸川区		更地	（　）	ほぼ整形	北西25m都道、中間画地		近商 (100,400)
d	３１０９Ｒ -11	江戸川区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南16m区道、中間画地		近商高度地区2種 (90,200)
e	３１１０ -17	江戸川区		建付地	（　）	長方形	南8m区道、中間画地		準工高度地区最低7m 地区計画等 (70,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 419,644	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	402,293	100 [ 98.6]	408,005	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	408,000
b	(　 ) 340,274	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	328,381	100 [ 84.3]	389,539		390,000
c	(　 ) 449,952	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	448,152	100 [ 105.3]	425,595		426,000
d	(　 ) 391,029	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	387,119	100 [ 98.6]	392,616		393,000
e	(　 ) 408,390	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	386,998	100 [ 97.8]	395,703		396,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -22.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -9.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +12.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -3.0
e	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 403,000 円／㎡]

江戸川 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	14,122,170	2,523,709	11,598,461	8,742,000	2,856,461	（　0.9534） 2,723,350	（ 4.5 - 0.2 ） 4.3％
	⑧収益価格	63,333,721 円　　　　（　 274,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

江戸川 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗併用共同住宅	173.00	Ｓ4	594.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度地区3種	90 ％	300 ％	300 ％	231 ㎡	13.0 m x 18.0 m	前面道路：区道　 11.4 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

Ｓ造４階建、１階店舗、２～３階共同住宅各階３戸（２ＬＤＫ各戸４５㎡程度）４階同３戸（２ＤＫ各戸４０㎡程度）を想定した。

⑦有効率　 83.2 ％
の理由

同様、同程度建物の標準的な有効率を採用。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	173.00	68.0	117.64	3,000	352,920	3.0	1,058,760
							1.0	352,920
2～ 2	住宅	146.00	90.0	131.40	2,330	306,162	1.0	306,162
							1.0	306,162
3～ 3	住宅	146.00	90.0	131.40	2,330	306,162	1.0	306,162
							1.0	306,162
4～ 4	住宅	129.00	88.0	113.52	2,330	264,502	1.0	264,502
							1.0	264,502
～

計		594.00	83.2	493.96		1,229,746		1,935,586
								1,229,746

⑨年額支払賃料	1,229,746 円　×　12ヶ月　＝　 14,756,952 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 493.96 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	14,756,952 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,224,827 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	13,532,125 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,935,586 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 17,749 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,229,746 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 572,296 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	14,122,170 円　　　　（　 61,135 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	３１０３賃　　　　-33	2,508 ( 2,403)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,342	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,430 円/㎡　月額支払賃料（　 2,330 円/㎡）　基準階 2 F B
b	３１０３賃　　　　-35	2,795 ( 2,682)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [108.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,465
c	３１１４賃　　　　-12	2,524 ( 2,327)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,576

江戸川 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	423,000 円	141,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	442,709 円	14,756,952　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 177,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,198,500 円	141,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	141,000 円	141,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	141,000 円	141,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,523,709 円　（　　　　　　 10,925 円／㎡）　　（経費率　　 17.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9534

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	141,000,000 円	設計監理料率　 230,000 円／㎡　×　 594.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0620	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0600 × 40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,742,000 円（　　　　　 37,844 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	14,122,170 円
②総費用	2,523,709 円
③純収益　①－②	11,598,461 円
④建物等に帰属する純収益	8,742,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,856,461 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,723,350 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,789 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 63,333,721 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 274,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
江戸川 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

江戸川 5-2

東京都

区部第１２

氏名

不動産鑑定士　岩本　育子

印

TEL.

鑑定評価額

89,900,000 円

１㎡当たりの価格

389,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月5日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	310,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月21日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	江戸川区船堀７丁目１４７８番２｢船堀７－１０－９｣				②地積　(㎡)	231 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他）高度地区3種 (90,300)
	1:1.5	店舗兼住宅Ｗ2	小売店舗の中に駐車場等が見られる商業地域	北東11.4m区道	水道、ガス、下水	船堀 1.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 100 ｍ、南 20 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中低層店舗付共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 230 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１１．４ｍ区道

交通

施設

船堀駅南東方

1.0km

法令

規制

近商
(90,300)
準防
高度地区3種

⑤地域要因の将
　来予測

低層の小売店舗等を中心とした商業地域で、地域要因に特段の変動はないことから、当面、現状を維持して推移
すると予測する。地価水準は、異次元緩和の継続下だが、新型コロナの影響で鈍化傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

中低層店舗付共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 399,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 271,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、江戸川区及び周辺区の商業地域または商住混在地域。需要者の中心は、地縁的選好性を有する個人又は
法人事業者等で、近年の背後住宅地との価格差縮小により、住宅用地としての需要も見込まれる。市場への供給は限定
的であるが、値ごろ感から需要は堅調で需給は安定的に推移してきた。しかし、ここ１年は、コロナ禍で需要は弱含み
である。市場での需要の中心価格帯は規模・用途等で様々だが、１㎡当たり３０～５０万円程度が中心と把握される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、江戸川区内の豊富な取引事例から厳選し、実証的で信頼性の高い試算価格となった。収益価格は、最寄駅
からやや遠く、商業繁華性が低いことから、やや低位に試算された。自己使用目的の取引が多い地域性を踏まえ、また
本年の取引事例は収益性等も反映した規範性の高い事例が多いことも勘案し、市場性を反映した比準価格を重視し、収
益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　江戸川 5-6 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 352,000 円／㎡

[ 98.3]
100

100
[100.0]

100
[ 89.0]

[100.0]
100

389,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    389,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

区の人口は６月から対前年同月比で減少に転
じ、新型コロナ感染拡大による経済活動の停
滞等で、不動産市場も停滞し、地価動向も鈍
化傾向にある。

最寄駅から遠い近隣商業地域であるがバス通
りでコンビニやドラッグストア等が立地し、
地域要因に変動はない。コロナ禍で、地価は
横ばいに転じた。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　 -11.0
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

江戸川 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	３１０３ -19	江戸川区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西16m区道、南4m、角地		１住居高度地区3種地区計画等 (80,300)
b	３１１３ -15	江戸川区		建付地	（　）	ほぼ台形	南西10m区道、西8m、角地		１住居高度地区2種地区計画等 (80,200)
c	３１１８ -22	江戸川区		更地	（　）	不整形	南西14m区道、北西9m、二方路		近商高度地区3種地区計画等 (82,300)
d	３１１９ -12	江戸川区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西10.9m区道、北西5.4m、角地		近商高度地区3種 (100,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 374,507	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	360,327	100 [ 89.7]	401,702	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	402,000
b	(　 ) 472,924	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	457,313	100 [ 116.8]	391,535		392,000
c	(　 ) 471,284	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	468,456	100 [ 116.3]	402,800		403,000
d	(　 ) 287,654	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	271,491	100 [ 78.3]	346,732		347,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -12.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +15.0	環境　　　　 +8.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +14.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 -12.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 399,000 円／㎡]

江戸川 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	13,698,562	2,447,909	11,250,653	8,432,000	2,818,653	（　0.9534） 2,687,304	（ 4.5 - 0.2 ） 4.3％
	⑧収益価格	62,495,442 円　　　　（　 271,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

江戸川 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	173.00	Ｓ4	594.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度地区3種	90 ％	300 ％	300 ％	231 ㎡	13.0 m x 18.0 m	前面道路：区道　 11.4 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗はフロア貸し、２階以上はコンパクトタイプ平均専有面積約３７～４４㎡程度の共同住宅を想定

⑦有効率　 83.2 ％
の理由

同程度の建物の標準的な有効率を採用

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	173.00	68.0	117.64	2,900	341,156	3.0	1,023,468
							0.0	0
2～ 2	住宅	146.00	90.0	131.40	2,300	302,220	1.0	302,220
							1.0	302,220
3～ 3	住宅	146.00	90.0	131.40	2,300	302,220	1.0	302,220
							1.0	302,220
4～ 4	住宅	129.00	88.0	113.52	2,300	261,096	1.0	261,096
							1.0	261,096
～

計		594.00	83.2	493.96		1,206,692		1,889,004
								865,536

⑨年額支払賃料	1,206,692 円　×　12ヶ月　＝　 14,480,304 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 493.96 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	14,480,304 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,201,865 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	13,278,439 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,889,004 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 17,322 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 865,536 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 402,801 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	13,698,562 円　　　　（　 59,301 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	３１０３賃　　　　-35	2,795 ( 2,682)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [105.0]	2,636	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,399 円/㎡　月額支払賃料（　 2,300 円/㎡）　基準階 3 F B
b	３１１４賃　　　　-8	2,382 ( 2,195)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,165
c	３１１４賃　　　　-12	2,524 ( 2,327)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	2,602

江戸川 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	408,000 円	136,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	434,409 円	14,480,304　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 177,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,156,000 円	136,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	136,000 円	136,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	136,000 円	136,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,447,909 円　（　　　　　　 10,597 円／㎡）　　（経費率　　 17.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9534

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	136,000,000 円	設計監理料率　 223,000 円／㎡　×　 594.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0620	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0600 × 40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,432,000 円（　　　　　 36,502 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	13,698,562 円
②総費用	2,447,909 円
③純収益　①－②	11,250,653 円
④建物等に帰属する純収益	8,432,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,818,653 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,687,304 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,633 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 62,495,442 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 271,000 円／㎡）