鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

江戸川 -71　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	３１１１ -17	江戸川区		建付地	（　）	正方形	南東5m区道、中間画地		１住居高度地区3種地区計画等 (70,200)
b	３１０２Ｒ -40	江戸川区		更地	（　）	長方形	北14m区道、中間画地		１住居高度地区3種地区計画等 (70,300)
c	３１２１ -1	江戸川区		建付地	（　）	袋地等	南東8m区道、中間画地		１中専高度地区1種 (60,100)
d	３１２０ -11	江戸川区		建付地	（　）	長方形	北西7.9m区道、南西4m、角地		１住居高度地区2種地区計画等 (80,200)
e	３１２０ -14	江戸川区		建付地	（　）	長方形	北西4m私道、中間画地		１中専高度2種最高16m (70,150)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 382,010	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	365,848	100 [ 99.0]	369,543	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	384,000
b	(　 ) 511,117	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	508,050	100 [ 114.6]	443,325		461,000
c	(　 ) 302,434	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.6]	321,498	100 [ 87.0]	369,538		384,000
d	(　 ) 424,978	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	402,717	100 [ 103.0]	390,987		407,000
e	(　 ) 419,227	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	413,416	100 [ 95.1]	434,717		452,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +6.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -12.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -6.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 391,000 円／㎡]

江戸川 -71　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,564,444	801,204	3,763,240	2,827,770	935,470	（　0.9760） 913,019	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	20,750,432 円　　　　（　 208,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

江戸川 -71　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	60.00	Ｓ3	180.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度地区3種地区計画等	70 ％	300 ％	200 ％	100 ㎡	11.4 m x 8.7 m	前面道路：区道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

単身者向けタイプ（平均専有面積：約２７㎡／戸×６戸）で想定。

⑦有効率　 88.3 ％
の理由

想定建物規模に応じた標準値を採用した

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	60.00	85.0	51.00	2,450	124,950	1.0	124,950
							1.0	124,950
2～ 2	住宅	60.00	90.0	54.00	2,500	135,000	1.0	135,000
							1.0	135,000
3～ 3	住宅	60.00	90.0	54.00	2,550	137,700	1.0	137,700
							1.0	137,700
～

～

計		180.00	88.3	159.00		397,650		397,650
								397,650

⑨年額支払賃料	397,650 円　×　12ヶ月　＝　 4,771,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 159.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,771,800 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 396,059 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,375,741 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	397,650 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,646 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 397,650 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 185,057 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,564,444 円　　　　（　 45,644 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	３１０７賃　　　　-3	3,313 ( 3,176)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	3,153	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,608 円/㎡　月額支払賃料（　 2,500 円/㎡）　基準階 2 F B
b	３１０９賃　　　　-15	2,672 ( 2,561)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	2,727
c	３１１２賃　　　　-1	2,309 ( 2,214)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	2,429

江戸川 -71　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	135,300 円	45,100,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	143,154 円	4,771,800　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 71,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 383,300 円	45,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	45,100 円	45,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	22,550 円	45,100,000　×　　　　 0.05 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 801,204 円　（　　　　　　 8,012 円／㎡）　　（経費率　　 17.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9760

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	45,100,000 円	設計監理料率　 243,000 円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0627	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0607 × 40 ％　＋ 0.0926 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,827,770 円（　　　　　 28,278 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,564,444 円
②総費用	801,204 円
③純収益　①－②	3,763,240 円
④建物等に帰属する純収益	2,827,770 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	935,470 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	913,019 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,130 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,750,432 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 208,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
江戸川 -71　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

江戸川 -71

東京都

区部第１２

氏名

不動産鑑定士　牧野　治世子

印

TEL.

鑑定評価額

37,700,000 円

１㎡当たりの価格

377,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月5日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	290,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	江戸川区篠崎町２丁目４３９番１１｢篠崎町２－５３－２０｣				②地積　(㎡)	100 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,300) 準防（その他）高度地区3種地区計画等 (70,200)
	1.5:1	住宅ＬＳ3	一般住宅等が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域	南東5m区道	水道、ガス、下水	篠崎 470m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 30 ｍ、南 20 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.0 ｍ、奥行　約　　 9.0 ｍ、規模　　 100 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

地区計画により最低敷地面積
１００㎡

街

路

基準方位北５ｍ区道

交通

施設

篠崎駅東方

470m

法令

規制

１住居
(70,200)
準防
高度地区3種
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

最寄駅から徒歩圏内、区画整理の完了した整然とした住宅地域で、今後も当分の間、現状のまま推移するものと
予測する。地価水準は概ね横這いながら、先行きの不透明感を反映して、直近ではやや弱含みと思料する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 386,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 215,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は、江戸川区内の都営新宿線沿線を中心とした住宅地域と把握される。需要者は地縁的選好を有する
地元在住者の外、都心への通勤層が想定される。利便性が高く、街区も整備されている地域のため、住宅需要は底堅い
ものとみられる。市場における中心価格帯は、土地の場合３０百万円前後、新築戸建の場合、４０百万円後半程度であ
る。なお、水害に対する需要者の関心は高まっているものの現状で市場動向に変化は認められない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は住宅地として近年人気が高い住宅地域である。最寄駅から近いため、周辺には共同住宅も多くみられるが、
市場における取引の大半は、自己使用目的である。本件においては、周辺地域に規範性の高い取引事例が多数得られて
いるため、比準価格の精度は高い。よって、調整にあたっては、比準価格を標準として、収益価格を比較考量、さらに
代表標準地との均衡も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　江戸川 -33 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 349,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[104.0]

100
[ 94.0]

[104.0]
100

371,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    379,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

江戸川区の人口は直近１年間で減少に転じて
おり、不動産市場における新型コロナウイル
スの影響については、先行き不透明感が増し
ている。

区画整理事業の完成により、整然とした街区
が形成されており、地域要因に特段の変動は
みられない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　  -5.0
行政　　　　　　  -1.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

江戸川 -71　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	３１１１ -17	江戸川区		建付地	（　）	正方形	南東5m区道、中間画地		１住居高度地区3種地区計画等 (70,200)
b	３１２１ -1	江戸川区		建付地	（　）	袋地等	南東8m区道、中間画地		１中専高度地区1種 (60,100)
c	３１２０ -11	江戸川区		建付地	（　）	長方形	北西7.9m区道、南西4m、角地		１住居高度地区2種地区計画等 (80,200)
d	３１１８ -17	江戸川区		建付地	（　）	袋地等	東8m区道、中間画地		１低専高度地区1種 (50,80)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 382,010	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	365,848	100 [ 99.0]	369,543	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	384,000
b	(　 ) 302,434	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.6]	321,498	100 [ 89.0]	361,234		376,000
c	(　 ) 424,978	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	402,717	100 [ 103.0]	390,987		407,000
d	(　 ) 297,874	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 86.7]	342,538	100 [ 94.9]	360,946		375,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -6.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -6.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -13.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 386,000 円／㎡]

江戸川 -71　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,595,436	804,526	3,790,910	2,820,920	969,990	（　0.9752） 945,934	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	21,498,500 円　　　　（　 215,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

江戸川 -71　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	60.00	Ｓ3	180.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度地区3種地区計画等	70 ％	300 ％	200 ％	100 ㎡	11.4 m x 8.7 m	前面道路：区道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階２戸、専有面積２５～２７㎡の単身者向け住戸を想定

⑦有効率　 88.3 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	60.00	85.0	51.00	2,450	124,950	1.0	124,950
							1.0	124,950
2～ 2	住宅	60.00	90.0	54.00	2,550	137,700	1.0	137,700
							1.0	137,700
3～ 3	住宅	60.00	90.0	54.00	2,550	137,700	1.0	137,700
							1.0	137,700
～

～

計		180.00	88.3	159.00		400,350		400,350
								400,350

⑨年額支払賃料	400,350 円　×　12ヶ月　＝　 4,804,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 159.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,804,200 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 398,749 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,405,451 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	400,350 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,671 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 400,350 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 186,314 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,595,436 円　　　　（　 45,954 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	３１０９賃　　　　-15	2,672 ( 2,561)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 96.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,729	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,660 円/㎡　月額支払賃料（　 2,550 円/㎡）　基準階 2 F B
b	３１１２賃　　　　-1	2,309 ( 2,214)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 96.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,405
c	３１０７賃　　　　-3	3,313 ( 3,176)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,761

江戸川 -71　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	130,800 円	43,600,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	144,126 円	4,804,200　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 71,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 370,600 円	43,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	43,600 円	43,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	43,600 円	43,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 804,526 円　（　　　　　　 8,045 円／㎡）　　（経費率　　 17.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9752

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	43,600,000 円	設計監理料率　 235,000 円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0647	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0514 ×　 40 ％　＋　0.0641 × 40 ％　＋ 0.0926 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,820,920 円（　　　　　 28,209 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,595,436 円
②総費用	804,526 円
③純収益　①－②	3,790,910 円
④建物等に帰属する純収益	2,820,920 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	969,990 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	945,934 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,459 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,498,500 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 215,000 円／㎡）