鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

江戸川 -48　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	３１０１Ｒ -35	江戸川区		更地	（　）	不整形	北10.7m区道、西6m、角地		準工特別用途地区地区計画等 (80,400)
b	３１０６ -15	江戸川区		更地	（　）	不整形	南西9m区道、中間画地		１住居高度地区3種 (70,300)
c	３１０７Ｒ -33	江戸川区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東15m都道、南西12m、北西8m、三方路		準工高度地区3種地区計画等 (80,300)
d	３１１２ -15	江戸川区		更地	（　）	袋地等	東6.3m区道、中間画地		準工特別用途地区高度地区 (71,304)
e	３１１７Ｒ -38	江戸川区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西10m区道、南東7m、角地		１住居高度地区2種地区計画等 (80,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 360,000	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	358,200	100 [ 97.1]	368,898	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	380,000
b	(　 ) 338,281	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 93.0]	362,652	100 [ 93.8]	386,623		398,000
c	(　 ) 460,164	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.0]	415,403	100 [ 107.1]	387,865		400,000
d	(　 ) 317,227	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 91.8]	343,144	100 [ 90.0]	381,271		393,000
e	(　 ) 528,731	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	498,014	100 [ 114.6]	434,567		448,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -12.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +6.0
e	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 408,000 円／㎡]

江戸川 -48　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		最有効使用が高層分譲マンションの敷地で、開発法を適用するため

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用を高層分譲マンションの敷地と判定したため

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
1,265,150,632	770,886,696	12	681,000	2,243.70	298,000	2,431.00
⑧開発法による価格	494,263,936 円　　　　（　 396,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

江戸川 -48　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,249 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,249.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
481.60 ㎡	2,431.00 ㎡	2,266.10 ㎡	164.90 ㎡	2,243.70 ㎡	ＲＣ・8F ( 29 戸) 77㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 38.6 ％）	（ 194.6 ％）	（ 181.4 ％）	（ 13.2 ％）	（ 92.30 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
準工準防高度地区2種特別用途地区	80 ％	200 ％	200 ％	間口奥行	28.5 ｍ 44.0 ｍ		前面道路：区道特定道路までの距離：		6.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

681,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 681,000 円／㎡　　×　　 2,243.70 ㎡　　＝　　　　 1,527,959,700 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 1,527,959,700 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 298,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 306,940 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 306,940 円／㎡　　×　　　 2,431.00 ㎡　　＝　　　　 746,171,140 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 1,527,959,700 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 152,795,970 円

支出合計　④+⑤+⑥

898,967,110 円

(4)-4　投下資本収益率	12 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担金率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	6 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	6 ヶ月
建築工事(1期目)	6 ヶ月	販売収入(1期目)	15 ヶ月	販売管理費(2期目)	14 ヶ月
建築工事(2期目)	13 ヶ月	販売収入(2期目)	20 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	20 ヶ月	販売収入(3期目)	22 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	122,236,776 円	( 8 ％)	×　　0.8679	（ 15 ヶ月）	＝　　 106,089,298 円
	販売総額(2期)	1,100,130,984 円	( 72 ％)	×　　0.8279	（ 20 ヶ月）	＝　　 910,798,442 円
	販売総額(3期)	305,591,940 円	( 20 ％)	×　　0.8124	（ 22 ヶ月）	＝　　 248,262,892 円
収入合計		－	－	－	－	1,265,150,632 円
支出	建築工事費(1期)	74,617,114 円	( 10 ％)	×　　0.9449	（ 6 ヶ月）	＝　　 70,505,711 円
	建築工事費(2期)	74,617,114 円	( 10 ％)	×　　0.8845	（ 13 ヶ月）	＝　　 65,998,837 円
	建築工事費(3期)	596,936,912 円	( 80 ％)	×　　0.8279	（ 20 ヶ月）	＝　　 494,204,069 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	91,677,582 円	( 60 ％)	×　　0.9449	（ 6 ヶ月）	＝　　 86,626,147 円
	販売管理費(2期)	61,118,388 円	( 40 ％)	×　　0.8762	（ 14 ヶ月）	＝　　 53,551,932 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	770,886,696 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	1,265,150,632 円　　－　　　　　　 770,886,696 円　　＝　　　　　 494,263,936 円 396,000 円／㎡

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
江戸川 -48　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

江戸川 -48

東京都

区部第１２

氏名

不動産鑑定士　佐藤　智之

印

TEL.

鑑定評価額

495,000,000 円

１㎡当たりの価格

396,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月5日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	280,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	江戸川区平井４丁目２４番｢平井４－２９－１６｣				②地積　(㎡)	1,249 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) 準防（その他）高度地区2種特別用途地区 (80,200)
	1:1.5	共同住宅ＲＣ7	中高層マンションが多く見られる住宅地域	南東6m区道、北東側道	水道、ガス、下水	平井 830m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 40 ｍ、南 80 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

中高層マンションの敷地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 25.0 ｍ、奥行　約　　 40.0 ｍ、規模　　 1,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

標準地東方の堤防沿い道路は
都市計画道路で拡幅予定であ
るが事業化の蓋然性は低い。

街

路

６ｍ区道

交通

施設

平井駅北東方

830m

法令

規制

準工
(70,200)
準防
高度地区2種
特別用途地区

⑤地域要因の将
　来予測

地域要因に特段の変動はないことから、当分の間は現状維持と予測する。コロナ禍で不動産市場には先行き不透
明感が高まっているが、底堅い需要を背景に地価水準は概ね横這い圏内で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

高層分譲マンションの敷地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 402,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 389,000 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、江戸川区及び周辺区内の住宅地域。需要者の中心は、中堅又は大手デベロッパーと把握される。都心部
へのアクセスが良好なためマンション需要は概ね安定しており、マンション素地に対する需要は底堅い。コロナ禍で停
滞していたマンション市場は徐々に回復しつつあるが、新型コロナ感染症の終息時期は不透明で、今後の市況悪化も懸
念される。新築マンションの分譲価格は、７５㎡程度のファミリータイプで５，０００万円前後が中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、代替性を有するマンション適地の取引事例から実証的に試算されたものの、類似性の高い事例の収集が困
難なため、収集範囲を拡大しており、適切な要因格差の判断を行うには限界がある。開発法による価格は、主な需要者
が開発業者である点を考慮すれば一定の規範性を有するが、想定要素を含むため不確実性が伴う。以上より両価格を関
連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　江戸川 -42 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 457,000 円／㎡

[ 99.3]
100

100
[103.0]

100
[115.3]

[103.0]
100

394,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    399,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

江戸川区では、直近１年で人口、取引件数、
住宅着工戸数が減少した。新型コロナの影響
により、不動産市況は先行き不透明な状況が
続いている。

中高層マンションが多い住宅地域で、地域要
因に特段の変動はない。良質なマンション素
地に対する需要は底堅い。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 +11.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

江戸川 -48　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	３１０１Ｒ -35	江戸川区		更地	（　）	不整形	北10.7m区道、西6m、角地		準工特別用途地区地区計画等 (80,400)
b	３１０７Ｒ -33	江戸川区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東15m都道、南西12m、北西8m、三方路		準工高度地区3種地区計画等 (80,300)
c	３１１８ -22	江戸川区		更地	（　）	不整形	南西14m区道、北西9m、二方路		近商高度地区3種地区計画等 (82,300)
d	３１１０ -11	江戸川区		更地	（　）	台形	東30m都道、西1.8m、二方路		準工高度地区最低7m 地区計画等 (80,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 360,000	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	358,200	100 [ 93.8]	381,876	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	393,000
b	(　 ) 460,164	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.0]	415,403	100 [ 107.1]	387,865		400,000
c	(　 ) 471,284	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	469,870	100 [ 117.0]	401,598		414,000
d	(　 ) 347,490	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 99.9]	346,099	100 [ 89.4]	387,135		399,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 402,000 円／㎡]

江戸川 -48　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		最有効使用が分譲マンションの敷地で、開発法を適用するため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
1,221,420,201	735,565,775	12	670,000	2,243.70	290,000	2,431.00
⑧開発法による価格	485,854,426 円　　　　（　 389,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

江戸川 -48　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,249 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,249.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
481.60 ㎡	2,431.00 ㎡	2,266.10 ㎡	164.90 ㎡	2,243.70 ㎡	ＲＣ・8F ( 29 戸) 77㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 38.6 ％）	（ 194.6 ％）	（ 181.4 ％）	（ 13.2 ％）	（ 92.30 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
準工準防高度地区2種特別用途地区	80 ％	200 ％	200 ％	間口奥行	28.5 ｍ 44.0 ｍ		前面道路：区道特定道路までの距離：		6.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

670,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 670,000 円／㎡　　×　　 2,243.70 ㎡　　＝　　　　 1,503,279,000 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 1,503,279,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 290,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 298,700 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 298,700 円／㎡　　×　　　 2,431.00 ㎡　　＝　　　　 726,139,700 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 1,503,279,000 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 150,327,900 円

支出合計　④+⑤+⑥

876,467,600 円

(4)-4　投下資本収益率	12 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担金率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	8 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	10 ヶ月
建築工事(1期目)	8 ヶ月	販売収入(1期目)	17 ヶ月	販売管理費(2期目)	17 ヶ月
建築工事(2期目)	15 ヶ月	販売収入(2期目)	22 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	22 ヶ月	販売収入(3期目)	24 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	120,262,320 円	( 8 ％)	×　　0.8517	（ 17 ヶ月）	＝　　 102,427,418 円
	販売総額(2期)	1,082,360,880 円	( 72 ％)	×　　0.8124	（ 22 ヶ月）	＝　　 879,309,979 円
	販売総額(3期)	300,655,800 円	( 20 ％)	×　　0.7972	（ 24 ヶ月）	＝　　 239,682,804 円
収入合計		－	－	－	－	1,221,420,201 円
支出	建築工事費(1期)	72,613,970 円	( 10 ％)	×　　0.9272	（ 8 ヶ月）	＝　　 67,327,673 円
	建築工事費(2期)	72,613,970 円	( 10 ％)	×　　0.8679	（ 15 ヶ月）	＝　　 63,021,665 円
	建築工事費(3期)	580,911,760 円	( 80 ％)	×　　0.8124	（ 22 ヶ月）	＝　　 471,932,714 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	90,196,740 円	( 60 ％)	×　　0.9099	（ 10 ヶ月）	＝　　 82,070,014 円
	販売管理費(2期)	60,131,160 円	( 40 ％)	×　　0.8517	（ 17 ヶ月）	＝　　 51,213,709 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	735,565,775 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	1,221,420,201 円　　－　　　　　　 735,565,775 円　　＝　　　　　 485,854,426 円 389,000 円／㎡