鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

葛飾 5-16　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	３１０７ -26	葛飾区		更地	（　）	ほぼ長方形	南東25m国道、東6.5m、角地		準工高度地区最低7m (80,400)
b	３１１６ -3	江戸川区		更地	（　）	長方形	北25m国道、東5m、角地		近商 (100,400)
c	３１１０ -11	江戸川区		更地	（　）	台形	東30m都道、西1.8m、二方路		準工高度地区最低7m 地区計画等 (80,400)
d	３１１１ -27	江戸川区		貸家建付地	（　）	正方形	南西15m都道、南東6m、角地		準工特別用途地区高度地区 (80,300)
e	３１１９ -12	江戸川区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西10.9m区道、北西5.4m、角地		近商高度地区3種 (100,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 410,200	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	387,151	100 [ 123.2]	314,246	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	314,000
b	(　 ) 364,900	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	358,169	100 [ 109.3]	327,694		328,000
c	(　 ) 347,490	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ / ]	100 [ 99.9]	344,012	100 [ 100.7]	341,621		342,000
d	(　 ) 200,314	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	189,440	100 [ 87.5]	216,503		217,000
e	(　 ) 287,654	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	271,491	100 [ 98.6]	275,346		275,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +13.0	環境　　　　 +9.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +6.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +15.0
e	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 313,000 円／㎡]

葛飾 5-16　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	52,292,168	11,064,396	41,227,772	35,865,700	5,362,072	（　0.9339） 5,007,639	（ 4.5 - 0.2 ） 4.3％
	⑧収益価格	116,456,721 円　　　　（　 225,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

葛飾 5-16　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	273.00	ＲＣ11	2,233.95
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工防火特別用途地区高度地区最低7m	70 ％	400 ％	400 ％	517 ㎡	19.0 m x 27.0 m	前面道路：都道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗フロア貸し、２階～１１階は平均賃貸面積６５㎡のファミリータイプを想定。

⑦有効率　 89.9 ％
の理由

規模、構造等により判断。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	238.95	51.7	123.50	2,600	321,100	6.0	1,926,600
							0.0	0
2～ 4	住宅	206.00	94.7	195.00	2,150	419,250	1.0	419,250
							1.0	419,250
5～ 7	住宅	206.00	94.7	195.00	2,200	429,000	1.0	429,000
							1.0	429,000
8～10	住宅	206.00	94.7	195.00	2,250	438,750	1.0	438,750
							1.0	438,750
11～11	住宅	141.00	92.2	130.00	2,300	299,000	1.0	299,000
							1.0	299,000

計		2,233.95	89.9	2,008.50		4,481,100		6,086,600
								4,160,000

⑨年額支払賃料	4,481,100 円　×　12ヶ月　＝　 53,773,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,008.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	15,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,080,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	53,773,200 円　　×　　 8.3 ％＋　　　 1,080,000 円　　×　　 8.3 ％　＝　　 4,552,816 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	50,300,384 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,086,600 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 55,814 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 4,160,000 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 1,935,970 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	52,292,168 円　　　　（　 101,145 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	３１０３賃　　　　-6	2,143 ( 2,053)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	2,187	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,243 円/㎡　月額支払賃料（　 2,150 円/㎡）　基準階 2 F B
b	３１０３賃　　　　-5	2,101 ( 2,014)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	2,144
c	３１０３賃　　　　-4	2,353 ( 2,258)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	2,401

葛飾 5-16　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,935,000 円	587,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,645,596 円	54,853,200　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 320,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,989,500 円	587,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	587,000 円	587,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	587,000 円	587,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 11,064,396 円　（　　　　　　 21,401 円／㎡）　　（経費率　　 21.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9339

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	587,000,000 円	設計監理料率　 255,000 円／㎡　×　 2,233.95 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0611	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0468 ×　 40 ％　＋　0.0600 × 40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	35,865,700 円（　　　　　 69,373 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	52,292,168 円
②総費用	11,064,396 円
③純収益　①－②	41,227,772 円
④建物等に帰属する純収益	35,865,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,362,072 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,007,639 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,686 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 116,456,721 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 225,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出
葛飾 5-16　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

葛飾 5-16

東京都

区部第１２

氏名

不動産鑑定士　森脇　哲史

印

TEL.

鑑定評価額

159,000,000 円

１㎡当たりの価格

307,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月4日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	250,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月11日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	葛飾区奥戸７丁目１４番１０｢奥戸７－１４－１３｣				②地積　(㎡)	517 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,400) 防火（その他）特別用途地区高度地区最低7m (70,400)
	1:1.5	倉庫兼事務所Ｓ2	事業所にマンション等も混在する路線商業地域	北東25m都道	水道、ガス、下水	青砥 1.6km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 30 ｍ、南 30 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

高層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

地区計画あり

街

路

２５ｍ都道

交通

施設

青砥駅南東方

1.6km

法令

規制

準工
(70,400)
防火
特別用途地区
高度地区最低7m

⑤地域要因の将
　来予測

地域内において地域要因の特段の変動は見られないが、住宅需要は新型コロナの影響を受け鈍化傾向にあり、地
価も微減傾向に推移すると予測される。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 318,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 214,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、葛飾区及び江戸川区の幹線道路、準幹線道路沿いの路線商業地域である。路線商業店舗、事業所の立地
が中心で、交通量は多いため小売店舗や飲食店舗の需要は高く、流通系の需要も見込める。一方で、高い容積率消化が
可能なことから、共同住宅も見られるのが特徴である。市場参加者は店舗や事業所、配送倉庫等の経営法人等のほか、
高層化が可能なことからデベロッパーの需要も認められる。なお新型コロナの影響を受け、売買は鈍化傾向にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

周辺地域は、路線商業店舗、事業所を中心とする路線商業地域である。当該地域では、収益物件への需要が認められる
ほか、自営の店舗や事業所としての需要も考えられる。そのような需要の多様性に鑑み、求められた各試算価格につい
て、収益性を重視した収益価格と実際の市場の取引を重視した比準価格とを関連付け、代表標準地との検討をふまえ、
経済指標を注視しつつ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　江戸川 5-7 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 380,000 円／㎡

[ 99.5]
100

100
[100.0]

100
[121.7]

[100.0]
100

311,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    310,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は新型コロナウイルス感染症の影響によ
り悪化し、不動産取引についても停滞傾向に
ある。

地域要因を変動させる特段の要因は見られな
いものの、新型コロナの影響で不動産需要は
やや弱含みである。

個別的要因を変動させる特段の要因は見られ
ない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　 +17.0
環境　　　　　　  +4.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

葛飾 5-16　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	３１０６Ｒ -33	葛飾区		貸家建付地	（　）	不整形	南東30m国道、西19m、二方路		準工高度地区最低7m 特別用途地区 (70,357)
b	３１１３ -31	葛飾区		建付地	（　）	台形	北西25m国道、南12m、二方路		準工高度地区最低7m (80,400)
c	３１０５Ｒ -41	葛飾区		建付地	（　）	ほぼ台形	南11m都道、南西11m、角地		近商高度地区3種 (100,300)
d	３１１０ -11	江戸川区		更地	（　）	台形	東30m都道、西1.8m、二方路		準工高度地区最低7m 地区計画等 (80,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 329,371	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	332,399	100 [ 99.0]	335,757	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	336,000
b	(　 ) 373,118	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.9]	384,285	100 [ 127.2]	302,111		302,000
c	(　 ) 471,194	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	443,820	100 [ 127.5]	348,094		348,000
d	(　 ) 347,490	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ / ]	100 [ 99.9]	344,012	100 [ 109.3]	314,741		315,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +20.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +13.0	環境　　　　 +25.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 318,000 円／㎡]

葛飾 5-16　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	52,019,956	10,713,566	41,306,390	36,208,000	5,098,390	（　0.9310） 4,746,601	（ 4.5 - 0.2 ） 4.3％
	⑧収益価格	110,386,070 円　　　　（　 214,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

葛飾 5-16　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	273.00	ＲＣ11	2,233.95
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工防火特別用途地区高度地区最低7m	70 ％	400 ％	400 ％	517 ㎡	19.0 m x 27.0 m	前面道路：都道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗、２階以上：平均専有面積約６５㎡の共同住宅２９戸

⑦有効率　 89.9 ％
の理由

建物の構造、用途等から査定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	238.95	51.7	123.50	2,600	321,100	6.0	1,926,600
							0.0	0
2～ 4	住宅	206.00	94.7	195.00	2,100	409,500	1.0	409,500
							1.0	409,500
5～ 7	住宅	206.00	94.7	195.00	2,150	419,250	1.0	419,250
							1.0	419,250
8～10	住宅	206.00	94.7	195.00	2,200	429,000	1.0	429,000
							1.0	429,000
11～11	住宅	141.00	92.2	130.00	2,250	292,500	1.0	292,500
							1.0	292,500

計		2,233.95	89.9	2,008.50		4,386,850		5,992,350
								4,065,750

⑨年額支払賃料	4,386,850 円　×　12ヶ月　＝　 52,642,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,008.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	15,000 円／台　×　 10 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,800,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金で担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	52,642,200 円　　×　　 8.3 ％＋　　　 1,800,000 円　　×　　％　＝　　 4,369,303 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	50,072,897 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,992,350 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 54,950 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 4,065,750 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 1,892,109 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	52,019,956 円　　　　（　 100,619 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	３１０６賃　　　　-10	2,000 ( 2,000)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [107.0]	100 [103.0]	1,890	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,191 円/㎡　月額支払賃料（　 2,100 円/㎡）　基準階 2 F B
b	３１１１賃　　　　-6	2,747 ( 2,745)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [107.0]	100 [103.0]	2,543
c	３１１６賃　　　　-15	3,079 ( 2,952)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [109.0]	100 [100.0]	3,037

葛飾 5-16　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,336,000 円	584,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	1,633,266 円	54,442,200　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 320,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,964,000 円	584,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	876,000 円	584,000,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	584,000 円	584,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 10,713,566 円　（　　　　　　 20,723 円／㎡）　　（経費率　　 20.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9310

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	584,000,000 円	設計監理料率　 254,000 円／㎡　×　 2,233.95 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0620	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0600 × 40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	36,208,000 円（　　　　　 70,035 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	52,019,956 円
②総費用	10,713,566 円
③純収益　①－②	41,306,390 円
④建物等に帰属する純収益	36,208,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,098,390 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,746,601 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,181 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 110,386,070 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 214,000 円／㎡）