鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

葛飾 5-13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	３１０８Ｒ -17	葛飾区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東6.3m区道、中間画地		商業 (100,378)
b	３１０１Ｒ -30	江戸川区		更地	（　）	ほぼ長方形	東14.9m区道、中間画地		商業 (100,400)
c	３１２０ -6	江戸川区		更地	（　）	長方形	北東20m都道、中間画地		近商 (100,400)
d	３１０２ -27	葛飾区		建付地	（　）	ほぼ整形	西7.2m区道、北4m、角地		商業 (100,432)
e	３１０６ -17	葛飾区		建付地	（　）	長方形	北6m区道、中間画地		商業 (100,360)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 624,619	100 [ 100.0]	[ 97.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	605,880	100 [ 90.3]	670,963	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	671,000
b	(　 ) 733,726	100 [ 100.0]	[ 97.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	717,584	100 [ 101.5]	706,979		707,000
c	(　 ) 547,344	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	537,492	100 [ 88.7]	605,966		606,000
d	(　 ) 466,182	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	441,763	100 [ 70.7]	624,842		625,000
e	(　 ) 556,590	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.0]	591,302	100 [ 90.3]	654,819		655,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +11.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -30.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 -7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 656,000 円／㎡]

葛飾 5-13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	13,161,659	2,398,607	10,763,052	8,261,100	2,501,952	（　0.9562） 2,392,367	（ 4.4 - 0.2 ） 4.2％
	⑧収益価格	56,961,119 円　　　　（　 542,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

葛飾 5-13　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	45.44	ＲＣ10	454.40
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	400 ％	400 ％	105 ㎡	7.4 m x 14.0 m	前面道路：区道　 6.0 ｍ特定道路までの距離： 50.0 ｍ

⑥想定建物の概要

１階をフロア貸し店舗、２階以上を平均専有面積約４１㎡の住宅を想定した。

⑦有効率　 86.3 ％
の理由

同種建物の標準的有効率を参考に査定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	45.44	42.5	19.29	4,500	86,805	6.0	520,830
							0.0	0
2～ 3	住宅	45.44	91.2	41.44	2,800	116,032	1.0	116,032
							1.0	116,032
4～ 8	住宅	45.44	91.2	41.44	2,850	118,104	1.0	118,104
							1.0	118,104
9～10	住宅	45.44	91.2	41.44	2,900	120,176	1.0	120,176
							1.0	120,176
～

計		454.40	86.3	392.25		1,149,741		1,583,766
								1,062,936

⑨年額支払賃料	1,149,741 円　×　12ヶ月　＝　 13,796,892 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 392.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

預り金で担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	13,796,892 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,145,142 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	12,651,750 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,583,766 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 14,523 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,062,936 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 494,666 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	72,000 円　×　　 100.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 720 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	13,161,659 円　　　　（　 125,349 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	３１１０賃　　　　-6	2,681 ( 2,570)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,764	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,921 円/㎡　月額支払賃料（　 2,800 円/㎡）　基準階 2 F B
b	３１１１賃　　　　-15	2,764 ( 2,650)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	2,820
c	３１１２賃　　　　-9	3,141 ( 3,011)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [102.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	3,241

葛飾 5-13　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	411,000 円	137,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	413,907 円	13,796,892　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 135,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,164,500 円	137,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	137,000 円	137,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	137,000 円	137,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,398,607 円　（　　　　　　 22,844 円／㎡）　　（経費率　　 18.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9562

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	137,000,000 円	設計監理料率　 292,000 円／㎡　×　 454.40 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0603	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0459 ×　 40 ％　＋　0.0593 × 40 ％　＋ 0.0913 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,261,100 円（　　　　　 78,677 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	13,161,659 円
②総費用	2,398,607 円
③純収益　①－②	10,763,052 円
④建物等に帰属する純収益	8,261,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,501,952 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,392,367 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,784 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 56,961,119 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 542,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
葛飾 5-13　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

葛飾 5-13

東京都

区部第１２

氏名

不動産鑑定士　荒川　真司

印

TEL.

鑑定評価額

65,900,000 円

１㎡当たりの価格

628,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月14日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	520,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月26日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	葛飾区西新小岩１丁目７４９番３｢西新小岩１－７－１｣				②地積　(㎡)	105 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他） (100,400)
	1:2	店舗兼住宅Ｓ4	小売店舗、飲食店等が多い駅に近い商業地域	南西6m区道	水道、ガス、下水	新小岩 190m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 20 ｍ、南 10 ｍ、北 10 ｍ

②標準的使用

中高層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 7.0 ｍ、奥行　約　　 14.0 ｍ、規模　　 98 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特定道路までの距離による容
積率の緩和がある。

街

路

６ｍ区道

交通

施設

新小岩駅北西方

190m

法令

規制

商業
(100,400)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

新小岩駅周辺の商業地域で、駅周辺の整備が進められており、利便性や快適性の向上が期待されている地域であ
る。地価水準は、コロナ禍の影響で、当面は下落傾向と予測する。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 658,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 540,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、葛飾区・江戸川区内の商業地域である。需要者の中心は、自用の店舗等として使用する個人事業者や法
人、賃貸目的もしくは投資目的の不動産業者である。コロナ禍の影響で、店舗の収益性が不安定になったことから、商
業地の需要が低迷していると考えられる。市場の中心価格帯は、土地の単価で１㎡当たり４０万円から７０万円程度で
、取引価格は、取引目的等の個別性を反映し、幅広い価格帯を形成している。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、葛飾区・江戸川区内の商業地の信頼性のある取引事例から試算しており、市場の実勢を反映している。ま
た、需要者には自己使用目的の事業者だけではなく、投資目的の事業者も考えられるため、収益価格は投資採算性が反
映された価格として試算された。従って、市場性を反映した比準価格と収益性に裏打ちされた収益価格を関連付け、代
表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　江戸川 5-5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 676,000 円／㎡

[ 97.6]
100

100
[100.0]

100
[105.8]

[100.0]
100

624,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    645,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍の影響で、堅調に推移していた不動
産市況は停滞し、需要が減少している地域は
多いと考えられる。

新小岩駅及びその周辺の整備が進みつつあり
、利便性の向上が期待されているが、コロナ
禍の影響で、地価は下落傾向となっている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +8.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　  +1.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-2.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

葛飾 5-13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	３１０１Ｒ -30	江戸川区		更地	（　）	ほぼ長方形	東14.9m区道、中間画地		商業 (100,400)
b	３１０２ -27	葛飾区		建付地	（　）	ほぼ整形	西7.2m区道、北4m、角地		商業 (100,432)
c	３１０７Ｒ -40	江戸川区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東6m区道、中間画地		商業 (100,500)
d	３１０８Ｒ -17	葛飾区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東6.3m区道、中間画地		商業 (100,378)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 733,726	100 [ 100.0]	[ 97.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	717,584	100 [ 101.5]	706,979	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	707,000
b	(　 ) 466,182	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	441,763	100 [ 70.7]	624,842		625,000
c	(　 ) 539,035	100 [ 100.0]	[ 104.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	563,292	100 [ 84.0]	670,586		671,000
d	(　 ) 624,619	100 [ 100.0]	[ 97.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	605,880	100 [ 95.0]	637,768		638,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -30.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 658,000 円／㎡]

葛飾 5-13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	13,208,507	2,400,099	10,808,408	8,261,100	2,547,308	（　0.9351） 2,381,988	（ 4.4 - 0.2 ） 4.2％
	⑧収益価格	56,714,000 円　　　　（　 540,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

葛飾 5-13　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	45.44	ＲＣ10	454.40
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	400 ％	400 ％	105 ㎡	7.4 m x 14.0 m	前面道路：区道　 6.0 ｍ特定道路までの距離： 50.0 ｍ

⑥想定建物の概要

１階はフロア貸店舗、２～１０階はコンパクトタイプ、平均専有面積４１㎡程度を想定。

⑦有効率　 86.3 ％
の理由

建物の構造、用途等を考慮し査定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	45.44	42.5	19.29	4,500	86,805	6.0	520,830
							0.0	0
2～ 5	住宅	45.44	91.2	41.44	2,850	118,104	1.0	118,104
							1.0	118,104
6～ 8	住宅	45.44	91.2	41.44	2,850	118,104	1.0	118,104
							1.0	118,104
9～10	住宅	45.44	91.2	41.44	2,900	120,176	1.0	120,176
							1.0	120,176
～

計		454.40	86.3	392.25		1,153,885		1,587,910
								1,067,080

⑨年額支払賃料	1,153,885 円　×　12ヶ月　＝　 13,846,620 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 392.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	13,846,620 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,149,269 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	12,697,351 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,587,910 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 14,561 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,067,080 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 496,595 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	13,208,507 円　　　　（　 125,795 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	３１１０賃　　　　-6	2,681 ( 2,570)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,822	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,973 円/㎡　月額支払賃料（　 2,850 円/㎡）　基準階 3 F B
b	３１１０賃　　　　-9	3,481 ( 3,337)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	3,165
c	３１１１賃　　　　-13	3,213 ( 2,960)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 99.0]	100 [110.0]	3,042

葛飾 5-13　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	411,000 円	137,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	415,399 円	13,846,620　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 135,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,164,500 円	137,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	137,000 円	137,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	137,000 円	137,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,400,099 円　（　　　　　　 22,858 円／㎡）　　（経費率　　 18.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9351

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	137,000,000 円	設計監理料率　 290,000 円／㎡　×　 454.40 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0603	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0459 ×　 40 ％　＋　0.0593 × 40 ％　＋ 0.0913 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,261,100 円（　　　　　 78,677 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	13,208,507 円
②総費用	2,400,099 円
③純収益　①－②	10,808,408 円
④建物等に帰属する純収益	8,261,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,547,308 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,381,988 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,686 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 56,714,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 540,000 円／㎡）