鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

葛飾 5-11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	３１０３ -26	葛飾区		更地	（　）	ほぼ長方形	北東6.3m区道、中間画地		近商高度地区3種地区計画等 (90,300)
b	３１１１Ｒ -36	葛飾区		更地	（　）	長方形	東16m区道、中間画地		商業 (100,400)
c	３１１５ -22	葛飾区		更地	（　）	ほぼ台形	南東5m区道、北3.4m、二方路		近商 (100,300)
d	３１１７ -13	葛飾区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西5.5m区道、中間画地		近商高度地区3種地区計画等 (90,300)
e	３１２０ -19	葛飾区		更地	（　）	ほぼ長方形	西8m区道、中間画地		近商高度地区3種 (90,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 361,873	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	359,340	100 [ 72.3]	497,012	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	497,000
b	(　 ) 464,000	100 [ 100.0]	[ 97.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	453,792	100 [ 88.5]	512,759		513,000
c	(　 ) 385,414	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.8]	380,826	100 [ 76.9]	495,222		495,000
d	(　 ) 313,405	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	310,898	100 [ 74.4]	417,874		418,000
e	(　 ) 425,942	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	423,812	100 [ 78.7]	538,516		539,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -13.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +0.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -12.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 476,000 円／㎡]

葛飾 5-11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,476,716	1,385,300	6,091,416	4,984,800	1,106,616	（　0.9444） 1,045,088	（ 4.5 - 0.2 ） 4.3％
	⑧収益価格	24,304,372 円　　　　（　 363,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

葛飾 5-11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	42.20	Ｓ8	325.31
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等	100 ％	400 ％	400 ％	67 ㎡	4.5 m x 14.0 m	前面道路：都道　 23.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗フロア貸、２～８階１ＤＫタイプ、平均専有面積約３４．５１㎡

⑦有効率　 81.1 ％
の理由

建物の構造、規模等を勘案し想定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	29.91	74.3	22.22	3,000	66,660	6.0	399,960
							0.0	0
2～ 4	住宅	42.20	81.8	34.51	2,400	82,824	2.0	165,648
							1.0	82,824
5～ 8	住宅	42.20	81.8	34.51	2,450	84,550	2.0	169,100
							1.0	84,550
～

～

計		325.31	81.1	263.79		653,332		1,573,304
								586,672

⑨年額支払賃料	653,332 円　×　12ヶ月　＝　 7,839,984 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 263.79 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,839,984 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 650,719 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,189,265 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,573,304 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 14,427 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 586,672 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 273,024 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,476,716 円　　　　（　 111,593 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	３１０３賃　　　　-2	1,953 ( 1,952)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 97.0]	100 [ 92.0]	2,233	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,500 円/㎡　月額支払賃料（　 2,400 円/㎡）　基準階 3 F B
b	３１０３賃　　　　-16	2,578 ( 2,472)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [ 95.0]	2,950
c	３１０３賃　　　　-24	1,910 ( 1,871)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 87.0]	100 [ 95.0]	2,358

葛飾 5-11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	241,200 円	80,400,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	235,200 円	7,839,984　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 64,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 683,400 円	80,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	80,400 円	80,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	80,400 円	80,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,385,300 円　（　　　　　　 20,676 円／㎡）　　（経費率　　 18.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.2 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9444

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	80,400,000 円	設計監理料率　 240,000 円／㎡　×　 325.31 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0620	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0600 × 40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,984,800 円（　　　　　 74,400 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,476,716 円
②総費用	1,385,300 円
③純収益　①－②	6,091,416 円
④建物等に帰属する純収益	4,984,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,106,616 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,045,088 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,598 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,304,372 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 363,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
葛飾 5-11　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

葛飾 5-11

東京都

区部第１２

氏名

不動産鑑定士　畠山　勇介

印

TEL.

鑑定評価額

31,100,000 円

１㎡当たりの価格

464,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月5日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	390,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月19日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	葛飾区堀切４丁目３７８番１｢堀切４－１１－４｣				②地積　(㎡)	67 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他）地区計画等 (100,400)
	台形 1:3	店舗兼住宅Ｓ3	中低層の小売店舗が建ち並ぶ駅前の商業地域	南東23m都道	水道、ガス、下水	堀切菖蒲園 100m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 10 ｍ、南 20 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

中高層の店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 6.0 ｍ、奥行　約　　 10.0 ｍ、規模　　 60 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

堀切二丁目周辺及び四丁目地
区防災街区整備地区計画区域
内

街

路

２３ｍ都道

交通

施設

堀切菖蒲園駅南西方

100m

法令

規制

商業
(100,400)
防火
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

小売店舗等が建ち並ぶ都道沿いの駅前商業地域で、当面は現状のまま推移すると予測される。新型コロナの影響
を受け、先行きは不透明であるが、当面は収束の程度を伺いながら様子見の状態が継続すると予測する。

(3)最有効使用の判定

中高層の店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 480,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 350,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、葛飾区及び周辺区内の商業地域で、特に京成線沿線の駅前商業地域の代替性が強い。主たる需要者は、
自用目的の個人事業者又は法人事業者であるが、まとまった規模の土地については投資・分譲目的の不動産業者等も考
えられる。駅前ではあるが、繁華性は高いとは言えず、需要・供給ともに限定的で、取引が顕在化する例は少ない。
土地取引の価格帯は立地・規模等によって様々であり、１㎡当たり３０万円台～６０万円台と幅がある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、葛飾区内の商業地域に存する規範性の高い取引事例により実証的に試算された。一方収益価格は、建物プ
ラン・賃料・空室率等の想定、建築費の変動等、試算の過程で不確実性を含むが、店舗等が建ち並ぶ駅前商業地に
ついては、収益性から意思決定を行う需要者も想定される為、一定の規範性を有する。よって、相対的に信頼性の高
い比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、さらに代表標準地との検証を行って鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　葛飾 5-5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 678,000 円／㎡

[ 97.6]
100

100
[100.0]

100
[143.5]

[100.0]
100

461,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    472,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナの影響による退去リスクの増大等
を反映して、投資用不動産市場の環境は厳し
い。また、飲食店舗等を中心に空き店舗もや
や増加している。

堀切菖蒲園駅前の成熟した商業地域であり、
地域要因に特段の変動は見られない。

対象地の個別的要因に特段の変動は認められ
ない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -7.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 +50.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

葛飾 5-11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	３１０８ -16	葛飾区		建付地	（　）	ほぼ正方形	北5.4m区道、中間画地		近商高度地区3種 (90,300)
b	３１２０ -19	葛飾区		更地	（　）	ほぼ長方形	西8m区道、中間画地		近商高度地区3種 (90,300)
c	３１０２ -27	葛飾区		建付地	（　）	ほぼ整形	西7.2m区道、北4m、角地		商業 (100,432)
d	３１１１Ｒ -36	葛飾区		更地	（　）	長方形	東16m区道、中間画地		商業 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 316,565	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	313,716	100 [ 73.1]	429,160	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	429,000
b	(　 ) 425,942	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	423,812	100 [ 78.7]	538,516		539,000
c	(　 ) 466,182	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	441,763	100 [ 92.5]	477,582		478,000
d	(　 ) 464,000	100 [ 100.0]	[ 97.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	453,792	100 [ 93.1]	487,424		487,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 480,000 円／㎡]

葛飾 5-11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,456,308	1,518,810	5,937,498	4,879,400	1,058,098	（　0.9534） 1,008,791	（ 4.5 - 0.2 ） 4.3％
	⑧収益価格	23,460,256 円　　　　（　 350,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

葛飾 5-11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	42.20	Ｓ8	325.31
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等	100 ％	400 ％	400 ％	67 ㎡	4.5 m x 14.0 m	前面道路：都道　 23.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階を店舗フロア貸し、２～８階を３４．５１㎡の住居（１ＤＫタイプ）を想定した。

⑦有効率　 81.1 ％
の理由

同種建物の標準的有効率を参考に査定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	29.91	74.3	22.22	3,100	68,882	6.0	413,292
							0.0	0
2～ 4	住宅	42.20	81.8	34.51	2,350	81,099	1.0	81,099
							1.0	81,099
5～ 7	住宅	42.20	81.8	34.51	2,450	84,550	1.0	84,550
							1.0	84,550
8～ 8	住宅	42.20	81.8	34.51	2,500	86,275	1.0	86,275
							1.0	86,275
～

計		325.31	81.1	263.79		652,104		996,514
								583,222

⑨年額支払賃料	652,104 円　×　12ヶ月　＝　 7,825,248 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 263.79 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,825,248 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 649,496 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,175,752 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	996,514 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 9,138 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 583,222 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 271,418 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,456,308 円　　　　（　 111,288 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	３１０３賃　　　　-16	2,578 ( 2,472)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,455	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,451 円/㎡　月額支払賃料（　 2,350 円/㎡）　基準階 3 F B
b	３１０３賃　　　　-3	2,496 ( 2,300)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	2,547
c	３１１０賃　　　　-1	2,457 ( 2,264)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [ 99.0]	2,433

葛飾 5-11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	314,800 円	78,700,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	313,010 円	7,825,248　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 64,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 668,900 円	78,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	78,700 円	78,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	78,700 円	78,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,518,810 円　（　　　　　　 22,669 円／㎡）　　（経費率　　 20.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9534

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	78,700,000 円	設計監理料率　 235,000 円／㎡　×　 325.31 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0620	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0600 × 40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,879,400 円（　　　　　 72,827 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,456,308 円
②総費用	1,518,810 円
③純収益　①－②	5,937,498 円
④建物等に帰属する純収益	4,879,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,058,098 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,008,791 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,057 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,460,256 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 350,000 円／㎡）